深圳加入取消“豪宅稅”行列，機(jī)構(gòu)：成交活躍度會有一定提升

來源：智能家居時(shí)間：2024-11-22 09:48

繼上海、北京后，深圳成為第三個(gè)宣布取消“豪宅稅”的一線城市。

11月19日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并對相關(guān)征稅問題予以明確。

深圳中原研究中心指出，政策調(diào)整后，契稅方面，二套降幅較大，有利于刺激二套需求。增值稅方面，取消非普宅后，原來的豪宅滿兩年即可免征增值稅，減免力度大，加上豪宅契稅也相應(yīng)下降，對于豪宅產(chǎn)品是一個(gè)大利好，目前深圳二手非普宅成交占比在11％左右，相信豪宅產(chǎn)品成交活躍度會有一定提升。

此外，11月20日，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前上海、北京、深圳已經(jīng)先后取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)廣州也將加速落地相關(guān)政策，進(jìn)一步降低購房成本，促進(jìn)購房需求釋放。取消普宅標(biāo)準(zhǔn)為一線城市市場持續(xù)修復(fù)提供了進(jìn)一步支撐，短期市場活躍度有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，也將助力全國市場“止跌回穩(wěn)”。

取消普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)

11月19日，深圳出臺的《通知》作出了以下三點(diǎn)調(diào)整：

一、取消本市普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

二、對個(gè)人銷售住房涉及的增值稅、個(gè)人購買住房涉及的契稅，按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

上述《通知》自2024年12月1日起施行。

根據(jù)政策解讀，在個(gè)人出售住房增值稅方面，深圳市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅。

在個(gè)人購買住房契稅方面，深圳市適用于全國統(tǒng)一的個(gè)人購房契稅優(yōu)惠政策。11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。其中提出，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為140平米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為140平米以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為140平米以上的，減按2％的稅率征收契稅。

在個(gè)人所得稅方面，《通知》明確，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。按照上述規(guī)定，深圳取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的1.5％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整。

對大戶型房源有明顯利好

樂有家指出，深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的推出要追溯到2005年，政府出臺了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）。根據(jù)通知，廣東省界定了最初的享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)：容積率1.0以上、套內(nèi)120平米以下或建面144平米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。

隨后20年時(shí)間里，深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)多次調(diào)整。在此次新政前，深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；（2）單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平米以下。

只要不符合上述兩者中任一條件，都屬于“非普通住宅”，尤其在福田與南山，眾多房源都屬于“豪宅”。這類房產(chǎn)此前即使購買滿兩年也無法享受增值稅免征的優(yōu)惠，要交5個(gè)點(diǎn)的增值稅。并且非普宅所交的個(gè)稅核定征收率比普宅要高，因此被稱為“豪宅稅”。

值得一提的是，目前深圳絕大多數(shù)樓盤容積率都在1.0以上，所以“非普宅”的主要判斷點(diǎn)在于面積。深圳中原研究中心指出，2024年12月1日后，深圳不再劃分普宅、非普宅，對于大戶型房源有明顯利好，個(gè)稅、增值稅及附加稅都會有大幅度的減免。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，目前深圳二手房源各面積段掛盤，90平米以下占比60％，90-140平占比27％，140平米以上占比13％。從成交數(shù)據(jù)來看，二手房90平米以下成交最火，占比62％；90-140平米占比27％，140平米以上占比11％。

樂有家研究中心還認(rèn)為，契稅與豪宅稅的接連減免，對樓市是直接利好的，主要體現(xiàn)在三點(diǎn)，一是，降低交易成本，尤其是持有期超過2年的“原非普宅”交易稅費(fèi)大幅度減少，能直接降低購房者及業(yè)主的整體負(fù)擔(dān)。

二是，利好改善需求的置業(yè)群體，賣房與買房時(shí)都能享受到政策利好，進(jìn)一步激活改善需求、豪宅需求的釋放。

三是，托舉市場，房價(jià)止跌回穩(wěn)。改善客群的入市不僅影響中高端市場，也會間接利好普通住宅的交易。同時(shí)對于新房市場來說，因?yàn)槲磥頁Q房時(shí)交易成本降低，因此中大戶型的新房也會迎來更多購房者關(guān)注。政策對深圳樓市整體都將形成托舉，交易量的持續(xù)穩(wěn)健助力房價(jià)止跌回穩(wěn)。

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