得房率超120%！廣州建筑新規(guī)下新房開卷面積，專家：對二手房市場沖擊很大

來源：智能家居時間：2024-11-28 09:34

“我們82平米的戶型實用率去到120%，110平米和125平米的戶型將近140%。”廣州南沙招商林嶼境項目的銷售人員向《華夏時報》記者表示。

據(jù)記者了解，近日廣州南沙橫瀝林嶼境項目開放了展廳，擬于下個月中旬開放營銷中心。今年9月20日，廣州招盛房地產(chǎn)有限責任公司(招商蛇口)以底價10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456平米配建后，成交樓面價約1.3萬元/平米。

上述住宅用地樓盤的設計方案已經(jīng)出爐。據(jù)記者向林嶼境項目銷售人員了解，該樓盤所有戶型實用率均超120%，有的戶型實用率更是超140%，以其雙數(shù)層110平米的戶型為例，算上贈送面積后，實用面積為158平米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這類高得房率的產(chǎn)品，對二手房市場肯定沖擊很大。因為廣州二手房市場上的房源絕大部分得房率都低于100%，基本是85%左右。原來二手房的優(yōu)勢是價格比較低，現(xiàn)在新房的高得房率其實等于變相降低了價格。

某房產(chǎn)交易網(wǎng)站顯示，11月25日，廣州真實在售二手房144857套。

2023年，廣州市規(guī)劃和自然資源局對《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》(下稱“原辦法”)開展了修訂工作，形成《廣州市建筑工程容積率計算辦法》(下稱《容積率辦法》)，于2023年11月9日正式印發(fā)實施。

《容積率辦法》規(guī)定，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深，高品質住宅的上限還可適當提高。套內建筑面積超過144平米的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。

半開敞空間指的是陽臺、入戶花園或者設備平臺等，在廣州半開敞空間一半面積算贈送。這意味著這部分的半計容比例提高后，廣州新房的得房率將進一步提高。

9月20日，廣州招盛房地產(chǎn)有限責任公司(招商蛇口)以底價10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456平米配建后，成交樓面價約1.3萬/平米。值得一提的是，該宗用地是南沙首個出讓的“超新規(guī)”住宅用地，宗地的規(guī)劃設計條件指出：鼓勵采用“大陽臺”設計、每戶可設計一個或多個戶屬空中花園，其水平投影面積小于等于住宅套內(含計容半開敞空間水平投影面積)建筑面積的40%。

在上述地塊上，招商蛇口打造了廣州南沙橫瀝林嶼境項目，近日開放了展廳，并擬于下個月中旬開放營銷中心。

廣州南沙橫瀝林嶼境項目的營銷人員林樺(化名)向《華夏時報》記者表示，這個項目屬于迭代產(chǎn)品線，下個月中旬開放售樓部。很多開發(fā)商對我們其實是有意見的，因為這種產(chǎn)品屬于“少花錢，實用高”，對于其他大部分樓盤都是一個致命的打擊。

據(jù)林樺透露，目前項目處于凍資階段。截至11月18日，凍資的量已經(jīng)超過要賣的貨量。第一批推2棟，158套。

在價格方面，林樺表示，“參考友商的價格。需要明確的是，在我們這里買82平米的戶型相當于享受他們100平米的戶型。我們的得房率很高，82平米的戶型實得面積要去到105—110平米，實用率在120%—140%，選個110平米的戶型可能要去到140%的實得率，選個125平米的戶型，可能實得率去到137%。不然怎么叫新規(guī)產(chǎn)品、最新的四代住宅?這個是實打實的，整個廣州首家這樣的實得率。”

李宇嘉向記者指出，對于南沙地區(qū)而言，由于房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不太好，相關管理部門很著急。因此，在建筑新規(guī)定上，可能會更加傾向于提供具有較強競爭力的產(chǎn)品。當前市場上競爭力較強的產(chǎn)品，包括新一代住宅，特點在于提高實際使用面積和增強居住體驗。例如，入戶花園和陽臺等半敞開空間的面積只有一半計入容積率。因此，如果增加這些空間在整體房屋建筑面積中的比例，就能有效地提升整個住宅的實際得房率。

南沙區(qū)住建局披露的數(shù)據(jù)顯示，9月28日—10月31日，南沙區(qū)新房共認購成交1074套(11.2萬平米)，二手認購成交958套(8.3萬平米)，相比往常(8個周末+22個周中)分別增長78%、113%。從網(wǎng)簽來看，10月新房網(wǎng)簽1003套(10.76萬平米)，同比增長45%，二手網(wǎng)簽421套(3.85萬平米)，同比增長83%。

值得一提的是，今年9月29日，廣州誕生天河新“地王”。三家房企相繼舉牌，競爭南方面粉廠地塊(AT080722地塊)，最終以總價117.55億元成功出讓，折合樓面價6.7萬元/平米。

南方面粉廠的規(guī)劃意見稿里提到：住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。

李宇嘉向記者指出，這類高得房率的產(chǎn)品，對二手房市場肯定沖擊很大。因為廣州二手房市場絕大部分得房率都低于100%，基本是85%左右。原來二手房的優(yōu)勢是價格比較低，現(xiàn)在新房的高得房率其實是變相的降低了價格。另外，高得房率的產(chǎn)品戶型設計比較好，二手房的戶型設計、采光通風、新風系統(tǒng)等都比新房要弱一點，就會導致新房的競爭力比較高。

同時，李宇嘉還指出，二手房也有自身的優(yōu)勢，比如區(qū)位分布、小戶型、學位等?，F(xiàn)在新房設計標準的目的就是提升自己的競爭力，過去幾年，特別是2023年，二手房把新房的一些客戶搶過來了。不過，現(xiàn)在來看，二手房特別是一些老破小，整體上對新房的競爭力優(yōu)勢沒那么大。接下來，二手房和新房肯定面臨著更激烈的競爭。

據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會披露，10月(統(tǒng)計周期：2024年9月26日至10月25日)，廣州市二手住宅網(wǎng)簽10379宗、99.68萬平米，環(huán)比分別增長22.49%和17.55%，同比分別增長10.87%和4.68%。1—10月(統(tǒng)計周期：2023年12月26日至2024年10月25日)，廣州市二手住宅累計網(wǎng)簽87869套、876.23萬平米，同比分別小幅下降1.29%和1.14%。

另外，記者觀察到，今年10月廣州二手房降價房源37925套，漲價房源5234套，新增掛牌18354套。另有數(shù)據(jù)顯示，11月25日，廣州真實在售二手房144857套。

不過，需要注意的是，高得房率并不等于高去化率。據(jù)不完全統(tǒng)計，2024全國主要城市超100%實用率的項目達70個，其中西安最多，占比達到30%，廣州占比近兩成。在這70個使用率超100%項目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)。以去化率以60%—80%和40%—60%范圍的項目為主，占比分別為29%和31%。另有近22%的項目去化率不足40%。

此外，統(tǒng)計機構通過排序分析高使用率產(chǎn)品的去化率和項目入市時間的關系發(fā)現(xiàn)，最早開盤時間以2023年末2024年初為界，在高使用率產(chǎn)品比較集中的西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市，項目的去化率分布表現(xiàn)出較為明顯的差異。2024年之前入市的高使用率產(chǎn)品，整體的累計去化率明顯更高。

統(tǒng)計機構數(shù)據(jù)還顯示，在廣州今年1—10月商品住宅成交套數(shù)TOP20排行榜上，涵蓋“高使用率”產(chǎn)品的項目僅有5個，其余均為戶型新規(guī)之前的項目。

“在市場下行的環(huán)境下，即便是高使用率的產(chǎn)品也存在較大的去化壓力。通過對近一年廣州熱銷項目觀察發(fā)現(xiàn)，一個項目的熱銷，更多來自于地段、產(chǎn)品力、價格、配套兌現(xiàn)等多重因素綜合的結果，隨著新規(guī)項目的增多，高使用率開始成為市場上新樓盤的標配，對銷售的拉動作用也在減弱，高使用率可以做到錦上添花，但并不是萬能的。”統(tǒng)計機構指出。

舉報標簽：廣州新房成交

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