證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

“現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來(lái)越不實(shí)用?！薄盎巳糠e蓄買房，結(jié)果公攤面積就占了三分之一”……公攤面積和得房率一直是各地樓市的熱點(diǎn)話題?，F(xiàn)在，這樣的情況正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

最近一段時(shí)間，許多城市推出的樓市新政出現(xiàn)“新風(fēng)向”，落地的政策明確支持提升得房率。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，提高得房率對(duì)買賣雙方都會(huì)起到積極的刺激作用，但后續(xù)的配套政策也要及時(shí)跟上。

提振房企拿地積極性

近日，杭州發(fā)布的《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》中明確，杭州新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽(yáng)臺(tái)只算一半面積、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計(jì)容等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)，深圳、廣州、成都、貴陽(yáng)、湛江等超過(guò)20個(gè)城市的規(guī)劃和自然資源部門出臺(tái)了新規(guī)，新規(guī)對(duì)包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。

除此之外，自2025年1月1日起，湖南省衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)價(jià)銷售。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，計(jì)價(jià)方式的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，有利于減少信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，多地推出的與計(jì)容面積、公攤相關(guān)的新規(guī)或措施，從本質(zhì)上來(lái)看是通過(guò)增加套內(nèi)面積和房屋實(shí)際使用面積，降低了單位購(gòu)房?jī)r(jià)格和成本，從而變相降低了房?jī)r(jià)，這些舉措有利于提升購(gòu)房者購(gòu)房的積極性，同時(shí)也有助于提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

就在昨日，萬(wàn)科時(shí)隔4年再次在廣州公開(kāi)市場(chǎng)拿地。據(jù)悉，萬(wàn)科以28.8億元的價(jià)格摘得廣州南站商務(wù)區(qū)3宗地塊。

影響超高層住宅銷售

記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，最近市場(chǎng)熱銷的新房除了房企在價(jià)格上作出讓利，高得房率也是主要賣點(diǎn)。以深圳龍華區(qū)最新的“日光盤”為例，主力戶型的得房率號(hào)稱達(dá)到100%，89平方米可以做成四房?jī)尚l(wèi)的單位。而在其附近的一個(gè)次新房項(xiàng)目，得房率超過(guò)120%，120平方米戶型的實(shí)用面積達(dá)到近150平方米。

一般來(lái)說(shuō)，過(guò)去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率普遍在85%以上。如今，越來(lái)越多的超高層住宅正拔地而起，許多住宅樓的層數(shù)甚至超過(guò)50層，這些超高層住宅的得房率又有多少？以深圳市場(chǎng)為例，記者進(jìn)行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取3個(gè)在售而且層數(shù)超過(guò)50層的新房住宅項(xiàng)目作為樣本并計(jì)算得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在68%至75%之間。

有資深房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，越來(lái)越多的購(gòu)房者會(huì)將得房率作為重要指標(biāo)，一些得房率低且價(jià)格折扣幅度不大的超高層住宅項(xiàng)目，去化率表現(xiàn)明顯較差。如果越來(lái)越多的高得房率新房在價(jià)格上作出讓步，會(huì)對(duì)目前在售的超高層住宅項(xiàng)目銷售帶來(lái)沖擊。

配套政策應(yīng)及時(shí)跟上

不過(guò)，也有購(gòu)房者告訴記者，一些所謂的高得房率新房卻在電梯數(shù)量、樓道面積等方面大幅“縮水”，影響日后的居住體驗(yàn)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，房屋的得房率是建筑面積計(jì)價(jià)之下的產(chǎn)物，在同等的建筑面積之下，得房率高的使用率高，所以購(gòu)房者更愿意去購(gòu)買得房率高的房屋。不過(guò)，多數(shù)房企在定價(jià)的時(shí)候必然已經(jīng)將高使用率納入考慮因素之中，所以購(gòu)房者在買房時(shí)更應(yīng)從房屋自身的條件分析，挑選出最合適自己的產(chǎn)品。在戶型開(kāi)發(fā)方面，房企應(yīng)不斷深入了解購(gòu)房者的居住需求，設(shè)計(jì)出更符合市場(chǎng)需求的完美戶型。

有新房營(yíng)銷策劃經(jīng)理對(duì)記者表示，真正通過(guò)合理設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)高得房率的項(xiàng)目，的確可以有效提高戶型的舒適度。一些高得房率項(xiàng)目的提法是“創(chuàng)意空間”，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在打“擦邊球”，后期是否存在違規(guī)拆卸的情況，購(gòu)房者要仔細(xì)辨別?？偠灾?，越來(lái)越多的城市將公攤等問(wèn)題“規(guī)則化”，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一件好事。不過(guò)，一直以住房建筑面積為基礎(chǔ)收取的物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用是否應(yīng)該調(diào)整？諸如這種問(wèn)題，不僅需要依靠地方規(guī)劃調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，更需要一系列配套政策及時(shí)跟上。

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