樓市去庫(kù)存觀察 | 廣州外圍區(qū)域新房庫(kù)存承壓，新盤借“小陽(yáng)春”集中入市

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2025-03-13 20:32

“包括廣州在內(nèi)的多個(gè)熱門城市，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出相似的特征，改善型戶型開始發(fā)力，城市核心區(qū)的樓盤優(yōu)先回暖，而以前一些沒(méi)有賣完的存量盤，以及一些郊區(qū)樓盤，基本還處于跑量階段。”

3月11日下午，廣州某頭部房企營(yíng)銷人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商做更好的產(chǎn)品，如不少城市發(fā)布計(jì)容新規(guī)之后得房率可以做得更高，開發(fā)商通過(guò)打造好產(chǎn)品可以更好地吸引購(gòu)房者。

記者注意到，在一線城市中，廣州樓市短期內(nèi)仍面臨一定的去庫(kù)存壓力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至今年1月末，廣州狹義庫(kù)存去化周期超過(guò)20個(gè)月，庫(kù)存主力面積段為100—120平方米，占比為21.64%。具體來(lái)看，增城區(qū)以23.12%的庫(kù)存占比位居榜首，花都區(qū)和番禺區(qū)分列第二和第三位。

外圍片區(qū)拉高整體庫(kù)存

針對(duì)廣州新房庫(kù)存去化周期超過(guò)20個(gè)月的現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，廣州市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，核心區(qū)樓盤因優(yōu)質(zhì)教育資源、成熟商業(yè)配套及地鐵交通優(yōu)勢(shì)，成為改善型買家的首選。相反，外圍片區(qū)由于配套尚待完善，導(dǎo)致庫(kù)存居高不下。

廣州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小梁向記者表示：“如果從廣州樓市各區(qū)域的成交看，海珠、白云、荔灣等都屬于成交較為火熱的片區(qū)，而增城、從化、南沙等片區(qū)因?yàn)檫^(guò)往供應(yīng)量較大，導(dǎo)致整體庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，從而拉高了廣州的整體庫(kù)存水平?！?/p>

“事實(shí)上，這些庫(kù)存較高區(qū)域也存在不少成交火熱的板塊，比如增城新塘和南沙金洲，都屬于片區(qū)內(nèi)成交較為火熱的板塊?！毙×貉a(bǔ)充道。

從今年以來(lái)的成交情況看，今年春節(jié)后廣州樓市迅速回穩(wěn)。據(jù)廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，今年2月，廣州一手住宅共網(wǎng)簽3420套、36.3萬(wàn)平方米，同比均大幅上漲。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2月（1月26日至2月25日）二手住宅共網(wǎng)簽6278套、62.21萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)29.04%、26.90%。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，今年2月以來(lái)，廣州多個(gè)二手房樓盤成交量同比大漲。具體來(lái)看，駿景花園增幅高達(dá)216.67%，實(shí)地常春藤增長(zhǎng)100%，華景新城增長(zhǎng)66.67%，富力廣場(chǎng)、嶺南新世界和中?；骋继?hào)分別增長(zhǎng)87.50%、83.33%和75%?！邦A(yù)計(jì)3月二手住宅網(wǎng)簽極大概率將回升至萬(wàn)宗以上水平?！?/p>

“去年10月，廣州樓市成交量的顯著增長(zhǎng)成為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，今年以來(lái)，廣州樓市仍然延續(xù)著去年的成交行情，但不同區(qū)域的市場(chǎng)復(fù)蘇有快有慢，市中心區(qū)及改善型樓盤成交量?jī)?yōu)先回暖，偏遠(yuǎn)區(qū)及剛需樓盤成交回升較為緩慢?！拔业呐袛嗍?，如果今年廣州樓市能實(shí)現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，就基本能實(shí)現(xiàn)‘止跌回穩(wěn)’?！?/p>

3月多個(gè)新盤將入市

在廣州樓市庫(kù)存呈現(xiàn)分化的背景下，市場(chǎng)供應(yīng)端也出現(xiàn)了新的變化，3月迎來(lái)了一波新盤入市潮。

據(jù)安居客廣州數(shù)據(jù)，3月廣州預(yù)計(jì)有13個(gè)全新樓盤項(xiàng)目入市。海珠區(qū)作為本輪新盤供應(yīng)的核心區(qū)域，將有6個(gè)新盤亮相，占全市入市新盤總數(shù)的近一半。

其中，市場(chǎng)關(guān)注度較高的包括中交?天翠、綠城?馥香園和越秀熙悅江灣等樓盤。

具體來(lái)看，中交?天翠主推90—140平方米戶型，綠城?馥香園主打85—128平方米戶型，兩個(gè)項(xiàng)目的吹風(fēng)價(jià)約為5.8萬(wàn)—6.2萬(wàn)元/平方米。越秀熙悅江灣則主推86—122平方米戶型，吹風(fēng)價(jià)約為5.35萬(wàn)—6.64萬(wàn)元/平方米。此外，保利天奕與琶洲?樾｜華樾項(xiàng)目，則屬于市場(chǎng)關(guān)注度較高的高端改善型住宅。

進(jìn)入3月以來(lái)，盡管海珠區(qū)新盤集中入市，但整體庫(kù)存仍處于健康區(qū)間。據(jù)廣州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2025年1月底，海珠區(qū)的去化周期為14.1個(gè)月，在廣州全市范圍內(nèi)僅高于白云區(qū)的12.7個(gè)月。

在土地供應(yīng)方面，在2月28日廣州市規(guī)劃和自然資源局舉辦的2025年春季土地推介會(huì)上，30宗優(yōu)質(zhì)地塊集中亮相，包括中心區(qū)23宗、外圍區(qū)7宗，位于廣州國(guó)際金融城、天河智谷海珠創(chuàng)新灣、白鵝潭、白云新城等核心區(qū)域，精準(zhǔn)匹配企業(yè)多元化發(fā)展定位和群眾多樣化住房選擇的需求。本次推介會(huì)吸引了保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等50余家知名房企參加參加。會(huì)上發(fā)布的《2025年廣州供地藍(lán)皮書》提到，今年廣州計(jì)劃供應(yīng)涉宅用地131宗。

“穩(wěn)樓市是今年各地的重要工作目標(biāo)。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，目前全國(guó)一二手房?jī)r(jià)已經(jīng)展現(xiàn)出積極的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但并未出現(xiàn)全面回暖。對(duì)開發(fā)商而言，還需貫徹“以價(jià)保量”的營(yíng)銷策略，繼續(xù)以優(yōu)惠的價(jià)格吸引購(gòu)房者，未來(lái)“好房子、好價(jià)格、好服務(wù)”將是開發(fā)商助力樓市持續(xù)回暖的關(guān)鍵。

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每日經(jīng)濟(jì)新聞

（責(zé)任編輯：郭健東）

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