上海一季度寫字樓租賃需求回升，租金仍處下跌通道，長租公寓大宗交易異軍突起

來源：智能家居時間：2025-04-11 10:34

仲量聯(lián)行日前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海投資市場上共進行了24宗大宗交易，成交活躍度明顯回升。其中，長租公寓項目熱度大漲，成交總額接近40億元，首次超過辦公類資產(chǎn)。

“保險機構(gòu)對于穩(wěn)定回報型的資產(chǎn)一直非常偏愛。”4月9日，仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場部資深董事陳晨向《華夏時報》記者表示，今年險資也將加大對長租公寓的投資力度。

除長租公寓項目外，辦公類資產(chǎn)在投資市場上仍占據(jù)重要位置，一季度成交占比為29％。盡管如此，由于新項目入市，上海甲級辦公樓市場空置率還在進一步提升，租金仍處下行通道，不過下降幅度已經(jīng)收窄。

“市場存在周期性，需求和供應(yīng)的變化都有一定的節(jié)奏和規(guī)律。”針對上海的辦公樓市場正面臨供應(yīng)量過高、需求不足的問題，吉寶城市發(fā)展部（中國）執(zhí)行副總裁資產(chǎn)管理負責(zé)人黃辰雄向《華夏時報》記者表示，要“打造符合國際標(biāo)準(zhǔn)且具有特色的高品質(zhì)項目。如吉寶在旗下PAC項目引入先進的綠色節(jié)能技術(shù)和智能化管理系統(tǒng)，提升項目的附加值，提供靈活租賃方案，如短期租賃、靈活辦公空間等，以滿足不同企業(yè)的需求。”

一季度大宗交易金額長租公寓占比34％

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為14％，成交宗數(shù)占比為17％，成為上海投資市場的主流資產(chǎn)類別之一。時間線拉長，2022年至2024年，上海連續(xù)三年創(chuàng)造交易活躍度新高，共計成交了46單長租公寓項目，投資交易額累計近220億元人民幣，實現(xiàn)了17.3％的復(fù)合增長率。

今年以來，隨著多個大型社區(qū)型長租公寓項目相繼入市，保險機構(gòu)對這類資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)升溫，進一步帶動了長租公寓交易市場的活躍。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2025年第一季度，上海投資市場記錄到24宗資產(chǎn)交易，累計成交金額達114.6億元人民幣，成交金額較上季度環(huán)比增長20％，市場呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢，其中長租公寓資產(chǎn)以34％的顯著占比。

公開資料顯示，今年一季度，大家保險、陽光保險等機構(gòu)通過股權(quán)基金形式加碼購物中心、長租公寓等項目。例如，萬科與新華人壽、大家人壽合作設(shè)立的16億元住房租賃基金，專項收購廈門泊寓長租公寓資產(chǎn)等。同時，據(jù)戴德梁行監(jiān)測，最近匯添富上海地產(chǎn)租賃REIT網(wǎng)上網(wǎng)下認購倍數(shù)超歷史REIT認購記錄，也是長租公寓火爆的體現(xiàn)之一。

現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗通脹屬性強，符合險資長期配置需求，是長租公寓資產(chǎn)備受青睞的主要因素。該行分析指出，隨著城市化進程的加速和人口流動性的提升，租賃需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢。同時，長租公寓作為一種高品質(zhì)的租賃產(chǎn)品，憑借其穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險，吸引了越來越多的投資者進入市場。

第三方機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場持續(xù)穩(wěn)定，并于2022年起呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢和持續(xù)向好預(yù)期。按照年復(fù)合增長率9.3％計算，預(yù)計到2027年住房租賃市場規(guī)模將超2.8萬億元。記者注意到，從房企最新發(fā)布的年報來看，長租公寓的運營對業(yè)績的貢獻占比也在逐漸提升。例如，龍湖的長租公寓品牌冠寓去年累計已開業(yè)12.4萬間房源，整體出租率保持在95.3％的高位區(qū)間，租金收入26.5億元，同比增長4％。

“我們預(yù)計今年長租公寓資產(chǎn)還會有更多、更大的成交。”仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場部資深董事陳晨表示。

辦公樓市場成本驅(qū)動型需求占主導(dǎo)

除長租公寓項目外，在大宗交易市場，辦公類資產(chǎn)仍占據(jù)重要位置，以29％的成交金額占比位居第二。值得一提的是，戴德梁行方面透露，辦公及研發(fā)辦錄得11億成交，其中不乏宗教機構(gòu)等非機構(gòu)買家的身影。

整體來看，因多個項目入市，一季度上海寫字樓市場空置率有所提升，租金也仍處下跌通道，但降幅正進一步收窄。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2025年一季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動搬遷和升級需求，全市凈吸納量錄得91，200平米。中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約46，200平米。據(jù)了解，非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量約為45，000平米，租金下行吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，更多的乙級辦公樓和郊區(qū)的租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

一季度，上海共計三個甲級辦公樓項目竣工交付，總建筑面積錄得180，000平米，這也帶來了空置率的進一步提升。

其中，在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有兩個新項目入市，總建筑面積為86，000平米，導(dǎo)致整體空置率上升至16.7％，環(huán)比上升0.3個百分點；非中央商務(wù)區(qū)中，四川北路板塊錄得一個新項目交付，總建筑面積為94，000平米，大體量項目竣工加劇供應(yīng)壓力，使非中央商務(wù)區(qū)空置率同比上漲0.2個百分點，達到29.2％。

同期，上海甲級寫字樓的租金仍處下跌通道，整體市場持續(xù)利好租戶方。其中，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.2％，業(yè)主方為保持現(xiàn)有出租率并持續(xù)吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持議價空間；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.6％，業(yè)主繼續(xù)提供更具吸引力的價格及激勵政策，尤其是空置率較高的板塊及項目。

“市場存在周期性，需求和供應(yīng)的變化都是有一定的節(jié)奏和規(guī)律。”針對上海的辦公樓市場正面臨供應(yīng)量過高、需求不足的問題，吉寶城市發(fā)展部（中國）執(zhí)行副總裁資產(chǎn)管理負責(zé)人黃辰雄認為，要“打造符合國際標(biāo)準(zhǔn)且具有特色的高品質(zhì)項目”。

以公司旗下吉寶靜安中心（PAC）為例，該項目引入先進的綠色節(jié)能技術(shù)和智能化管理系統(tǒng)，提升項目的附加值。據(jù)悉，PAC擁有多達18項可持續(xù)智慧建筑解決方案，能實現(xiàn)低碳節(jié)能與高效運營的融合。如高效制冷機房、空氣凈化系統(tǒng)、高效EC風(fēng)機、通風(fēng)幕墻、空調(diào)及新風(fēng)智慧控制系統(tǒng)等實現(xiàn)了低碳辦公與智慧樓宇的有機結(jié)合。這些技術(shù)不僅提升了辦公環(huán)境的舒適度，還顯著降低了能耗。同時，該項目還提供靈活租賃方案，如短期租賃、靈活辦公空間等，以滿足不同企業(yè)的需求。

這家來自新加坡的房企，對于中國市場仍充滿信心。吉寶城市發(fā)展部（中國）執(zhí)行副總裁彭志堅向《華夏時報》記者強調(diào)，“十五五”期間，中國將進入高質(zhì)量發(fā)展階段。目前公司已經(jīng)從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理與運營，“十五五”期間公司將重點關(guān)注和投資布局既順應(yīng)國家政策導(dǎo)向、又具有增長潛力和社會需求的領(lǐng)域，與中國的可持續(xù)發(fā)展相向而行，其業(yè)務(wù)包括大規(guī)模片區(qū)的頂層規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、可持續(xù)城市更新、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等。

舉報標(biāo)簽：上海投資租賃成交

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