企示錄|美好置業(yè):轉(zhuǎn)型陣痛頻現(xiàn) 投資現(xiàn)金流承壓

6月5日晚間,美好置業(yè)(000667.SZ)發(fā)布了曾一度延期的2019年年報。在公司“由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向裝配式建筑整體解決方案服務商做出深刻轉(zhuǎn)變”的第三年,其業(yè)績?nèi)圆槐M人意,歸母凈利潤連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。

美好置業(yè)提及的重點,是整合了房地產(chǎn)業(yè)務、裝配式建筑業(yè)務、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)業(yè)務的“房屋智造”一體化業(yè)務模式,特別是裝配式建筑業(yè)務更是重中之重。相反,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務被不斷淡化。

不過,支撐美好置業(yè)2019年業(yè)績大頭的還是房地產(chǎn)業(yè)務,期內(nèi)銷售額約67.4億元,銷售面積58.2萬方,基本與2018年相持平。反觀美好置業(yè)發(fā)展多年的裝配式建筑業(yè)務,在2019年訂單獲取進度低于預期的情況下,期內(nèi)簽約額約為38.97億元,不過規(guī)模尚不及前者。

骨感的現(xiàn)實讓美好置業(yè)的轉(zhuǎn)型看起來有些割裂——對外打出“房屋智造”這張牌,但業(yè)績規(guī)模方面依然是房地產(chǎn)業(yè)務挑大梁,裝配式建筑的持續(xù)投入反而使管理費用高企、投資現(xiàn)金流承壓。同時,公司在產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面的盈利規(guī)模也未成氣候,回報期仍較長。

裝配式業(yè)務仍虧損 投資現(xiàn)金流缺口不斷擴大

實際上,美好置業(yè)如今提及的“房屋智造”一體化業(yè)務模式自2014年開始才有了雛形。

彼時,年初由名流置業(yè)更名的美好置業(yè),宣布強力推進大總包模式,結(jié)合前一年的“產(chǎn)品工廠化”戰(zhàn)略,成為其裝配式業(yè)務的起點。

同時,美好置業(yè)還通過布局“三舊改造”、“小城鎮(zhèn)建設(shè)”等項目,展開與政府合作。這也是其產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)業(yè)務的前身。

二者結(jié)合美好置業(yè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,成為其“房屋智造”一體化業(yè)務模式的組成部分。

此后,轉(zhuǎn)型陣痛時時伴隨著美好置業(yè),使其戰(zhàn)略與業(yè)績之間出現(xiàn)了割裂。

美好置業(yè)旨在告別傳統(tǒng)房企、轉(zhuǎn)型裝配式服務商,近年來在資源方面不斷向裝配式業(yè)務傾斜,但該業(yè)務卻一直處于持續(xù)投入期,直至2019年才有所回報。

早些時候,美好置業(yè)分別在沈陽“名流印象”與武漢“名流世家”等兩個自家項目試水裝配式業(yè)務。直到2017年,美好置業(yè)才有了更大范圍的動作。

是年年初,美好置業(yè)與德國艾巴維及德國沃樂特分別簽署雙層墻板和疊合樓板生產(chǎn)線設(shè)備采購協(xié)議,在未來五年擬向艾巴維采購 52 條、擬向沃樂特采購 80 條生產(chǎn)線設(shè)備,開始布點生產(chǎn)裝配式建筑的工廠。

2018年,是美好置業(yè)投產(chǎn)生產(chǎn)基地落地之年,兩個分別位于武漢江夏、青島即墨的工廠實現(xiàn)落地。但是,當年也出現(xiàn)了公司對裝配式建筑業(yè)務在各地的發(fā)展速度、工程成本等情況估計不足,導致訂單獲取進度低于預期的問題。

一年后,湖北荊州、安徽合肥、河南新鄉(xiāng)、重慶江津、湖南汨羅等5家裝配式建筑PC構(gòu)件工廠也陸續(xù)投產(chǎn)。

2019年,美好置業(yè)首次公布了裝配式建筑業(yè)務的簽約額,約為38.97億元。其中,外部項目簽約28.75億元,占比73.78%;內(nèi)部項目10.22億元,占比26.22%。

同時,美好置業(yè)的裝配式業(yè)務也首度創(chuàng)造了收入,期內(nèi)收入約2.67億元,占總收入的比重約為7.3%。然而,該項業(yè)務的營業(yè)成本卻高達2.7億元,出現(xiàn)虧損。不過,虧損也在意料之中,畢竟建立工廠、發(fā)展生產(chǎn)線、培養(yǎng)人才、投入研發(fā)、采購設(shè)備等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本不容小覷,前期的投入也著實花費時間與金錢。

一系列針對裝配式業(yè)務的投入吞噬了美好置業(yè)的投資現(xiàn)金流。2017-2019年,其投資現(xiàn)金流連續(xù)下滑,分別約為-2.92億元、-10.28億元及-15.87億元。值得一提的是,即使在美好置業(yè)處置子公司獲得了19.53億元現(xiàn)金的2018年,其投資現(xiàn)金流仍為負,裝配式業(yè)務的投入對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生的壓力可見一斑。

同樣水漲船高的,還有美好置業(yè)的管理費用。隨著工廠的落地與人力的投入,美好置業(yè)在2018年的管理費用達到了3.97億元,同比幾乎翻倍,大漲99.82%;到了2019年,這個數(shù)字為6.51億元,同比增長63.96%,遠高于銷售費用與財務費用之和,成為公司期內(nèi)虧損的主要原因之一。

不難發(fā)現(xiàn),雖然美好置業(yè)為發(fā)展裝配式建筑著實花了一番力氣,但裝配式業(yè)務無論在業(yè)績規(guī)模還是盈利方面,均未能帶來可觀的回報。可以預見,在美好置業(yè)持續(xù)投入的情況下,未來還將造成相應的財務壓力,公司在戰(zhàn)略與業(yè)績上的割裂仍將持續(xù)。

地產(chǎn)成業(yè)績貢獻主力 新業(yè)務需持續(xù)反哺

美好置業(yè)一直在淡化的房地產(chǎn)業(yè)務,反而成為其近年來業(yè)績的主要支撐。不過,在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后失去資源支持,房地產(chǎn)業(yè)務的規(guī)模一直難有突破。

近年來,美好置業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模一直在百億元以下。2016年,美好置業(yè)首次披露住宅銷售金額,約為45.6億元,一年后大幅下滑至22.5億元。2018-2019年,銷售金額均超過60億元,分別約為65.7億元及67.4億元。

即便如此,美好置業(yè)通過房地產(chǎn)業(yè)務取得的收入也占據(jù)著公司近年來營收的絕大部分,尤其是2019年以前占比均超過95%。隨著PPP項目、裝配式業(yè)務獲得收入,2019年美好置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的營收占比下滑到了83.97%,約為30.7億元,但毛利率達到了32.9%,在盈利方面仍占絕對地位。

受益于房地產(chǎn)結(jié)算收入的增長,美好置業(yè)2019年的營收同比增長45.2%至36.6億元。然而,高額的管理費用大幅抬高了公司的總成本,讓美好置業(yè)出現(xiàn)了虧損,期內(nèi)凈利潤約為-2.1億元。其中,少數(shù)股東損益約-2.7億元,歸母凈利潤約0.7億元,同比下降73.1%。

盡管虧損部分由少數(shù)股東承擔,但美好置業(yè)的歸母凈利潤已是連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑,降幅亦是節(jié)節(jié)攀升。此前兩年,美好置業(yè)的歸母凈利潤分別約6.6億元、2.5億元,降幅分別約0.5%、62.6%。不容忽視的是,2018年美好置業(yè)通過處置子公司股權(quán)獲得投資收益8.5億元,才避免了賬面上的虧損。

可見,美好置業(yè)本應淡化的房地產(chǎn)業(yè)務,依然在營收業(yè)績方面貢獻頗多,而隨著公司轉(zhuǎn)型步步推進,盈利卻層層收窄,其土地“余糧”也在逐漸下滑。

投資重心已然轉(zhuǎn)移 土儲難支撐未來發(fā)展

自美好置業(yè)向裝配式服務商轉(zhuǎn)型之后,其投資重心顯然不在拿地之上。

2015-2016年,美好置業(yè)僅新增了兩個項目;2017-2019年間,美好置業(yè)分別新增土儲約33.1萬方、35.0萬方與44.11萬方。

土地投資乏力,讓美好置業(yè)的土地儲備由2015年底的258.7萬方下滑至2019年底的118.9萬方,儲備僅6個項目。

美好置業(yè)也曾有規(guī)模方面的野心。2011年之前,美好置業(yè)在廣東、沈陽、安徽等地略有建樹,模仿大型房企,在區(qū)域布局中實行“3+X”(即珠三角、泛長三角、環(huán)渤海區(qū)域和重慶、西安、武漢等城市)的發(fā)展格局。

然而,美好置業(yè)彼時的大部分項目位于二三線城市,對當時開復工面積還不足150萬方、竣工面積僅23萬方的美好置業(yè)而言,所謂的布局也不過是在該區(qū)域投下幾顆棋子而已,區(qū)域擴張遙不可及。

隨著調(diào)控周期的變化,美好置業(yè)的夢想照進現(xiàn)實,策略由定位全國轉(zhuǎn)為關(guān)注現(xiàn)有城市的發(fā)展、深耕重點區(qū)域。

不過,在公司資源向裝配式業(yè)務傾斜之后,美好置業(yè)的深耕戰(zhàn)略已成泡影,“守城”也變成了“坐困”。

顯然,美好置業(yè)不再追求規(guī)模方面的成長,只是依靠原有項目庫存的去化與并不富裕的土儲,繼續(xù)支撐起未來的業(yè)績,直到迎來裝配式業(yè)務與產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)業(yè)務的高速回報期。然而,時間周期即意味著不確定性。在轉(zhuǎn)型路上,美好置業(yè)能否迎來廣闊的發(fā)展前景仍不明朗。

(責任編輯:王鑫)

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