坐擁巨量土儲和舊改金礦償債無憂的富力地產“被低估”

來源：智能家居時間：2020-06-11 14:30

《投資者網》鄭小琳

過去的2019年，廣州富力地產股份有限公司（下稱“富力地產”，02777.HK）上交了一份亮眼的“年報答卷”，公司銷售額、營業(yè)額、純利紛紛增長至人民幣為1381.9億元、908.1億元、100.9億元，經營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健。

而在2020年，全行業(yè)都一定程度受到新冠疫情的影響下，富力地產勇于提出“降負債、重舊改”的發(fā)展戰(zhàn)略。從財務數據上看，富力地產的穩(wěn)健經營思路，不管在財務層面，還是業(yè)務布局方面，亦或是提升財務盈利能力而言，都是切合市場需求及更具可持續(xù)化發(fā)展的路徑脈絡。

償債能力穩(wěn)健融資手段多元化

公開資料顯示，2020年以來，富力地產再融資利率均值在6.6%，境外融資均值約7.46%。而縱觀行業(yè)整體融資利率，民營房企的融資利率大多處于10%-13%的高位，而富力地產作為中國百強民營房企，整體較低的融資利率，再度彰顯了其償債穩(wěn)健的實力地位。

同時，在融資渠道上，富力地產表現更加多元。根據披露數據，富力地產今年以來先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據以及10億元的境內公司債。此外，手頭還有超過180億的中長期債券額度可供使用。

由此可見，不單單是債券融資，包括股權融資、海外發(fā)債等，富力地產的整體融資手段凸顯多元化。

“整體行業(yè)來看，房地產近三年均處于償債高峰階段，不少房企都在大規(guī)模發(fā)債進行借新還舊，這已經成為行業(yè)常見的現象，但與其他房企不同的是，作為‘舊改之王’的富力地產，由于手握較多舊改項目，整體債務有所上升，但舊改項目的特性是耗資大、時期長、盈利高，因此，未來隨著富力地產在一二線城市貨值的釋放，其杠桿率將得到顯著改善，而且，至關重要的是舊改周期未來還將顯著提升富力的盈利能力?！睒I(yè)內人士對此指出。

實際上，縱觀整個房地產行業(yè)，2020年均處于償債的高峰期。

克而瑞數據顯示，2020年95家房企年內到期債券超過5000億元，同比上漲45%。而據Wind數據，2020年將有逾2000億元的房企信用債到期，高峰期分別在3月、7月至10月。在業(yè)內人士看來，2020至2022年是房地產企業(yè)的償債高峰期，不單單是富力，其他房企也同樣面臨著較大償債壓力。

與此同時，在償債壓力普遍較大的行業(yè)趨勢下，富力地產擁有較為穩(wěn)健的償債能力。以直接反映房企盈利能力指標的銷售毛利率、ROE（凈資產報酬率）為例，富力地產的盈利能力遠超同行。財務數據顯示，2019年在房企整體盈利下滑的趨勢下，富力地產的物業(yè)銷售毛利率、ROE分別高達34.9%、13.8%，與行業(yè)29.9%毛利率及11.7%的ROE均值相比，盈利能力明顯高于行業(yè)平均水平。

行業(yè)降負債趨勢下標普看好富力“降負債”

二十多年來，通過高杠桿、高負債、高周轉實現快速發(fā)展的房地產行業(yè)，當下正朝“降負債、增利潤”方向轉型，如，龍頭房企恒大、新城控股(601155,股吧)等，均將“降負債”作為今年的戰(zhàn)略目標。2020年，受新冠疫情沖擊、房企現金流承壓，房企回歸質量增長，“降負債”成了市場目前的主要趨勢。

順應大勢，今年3月，富力地產在業(yè)績發(fā)布會上，再次明確“降負債”?！暗谝患涌熹N售速度，第二希望把買地的速度控制較為平穩(wěn)。去年我們的整體速度是比較合理的，買地速度小幅放慢，依靠舊改等其他項目可以補充一些優(yōu)質的地段或者土地。包括銷售的策略，加快項目去化等，都可以把公司的杠桿率逐漸降下來。”富力地產管理層表示。

與此同時，4月29日，標普確認富力地產及其子公司富力香港的“B+”長期發(fā)行人信用評級。

長期來看，“降負債”層面，標普認為，由于富力地產積極地再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位，富力地產不太可能遭遇流動性緊縮。目前的流動性緊張狀況將逐步緩解。

標普預計：“2020年-2021年，富力地產的杠桿率將逐步改善。富力地產可控的擴張計劃將有助于在2020年和2021年實現去杠桿化?！边@意味著，基于長周期邏輯，標普對富力地產2020年的“降負債”行為仍比較看好。

富力地產賬面“被低估的資產”

近幾年來，伴隨房企全國化擴張的“野心”，大多數房地產企業(yè)選擇了合作開發(fā)的模式。一方面，合作開發(fā)在一定程度上，能減少運營成本，利用合作杠桿、負債不并表等方式，壓低整體凈負債率、美化報表，但對于真正追求盈利及產品質量的房企而言，全資運營更能考驗房企真實運營水平。

截至2019年底，富力地產的少數股東權益只有24.41億元，占凈資產比重3.1%，整體合營項目也較少，合營銷售占總權益銷售收入僅8%。

來自Wind數據

但和大多數房企不同的是，富力地產旗下除了物業(yè)項目外，還有高級酒店，而酒店資產則直接計入固定資產（和寫字樓等出租物業(yè)計入投資性房地產不同）。

“由于富力地產在計提資產總額時，是按照歷史成本入賬，存在存續(xù)期內要折舊或者攤銷費用，因此，反映在在會計報表中，則存在整體資產被明顯低估的情形?！狈康禺a行業(yè)分析業(yè)人士稱。

同時，在舊改業(yè)務方面，作為行業(yè)“舊改”專家，富力地產通過城市更新項目獲得的土儲項目，整體成本較低，利潤空間增長呈爆發(fā)式。財報數據顯示，2019全年，富力城市更新業(yè)務持續(xù)發(fā)力，已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。

其中，城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比達到60%，從大比例分布在經濟中心地帶、高價值地區(qū)的土儲來看，富力地產坐擁4000萬平方的“舊改金礦”在未來勢必將釋放極大的增長潛力。（思維財經出品）■

（責任編輯：董云龍）