百強房企3月銷售額環(huán)比大增136%，樓市要回暖了？

據(jù)克而瑞研究中心近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企在3月份單月的銷售額同比下降17%，同比降幅較2月份有近21個百分點的收窄。3月份單月銷售額達到200億元以上的房地產(chǎn)公司有11家。

數(shù)據(jù)同時顯示，3月份TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，與2月份相比，業(yè)績環(huán)比大幅增長136.2%。

也就是說，雖然同比仍然不是十分理想，仍有兩位數(shù)的下降。但是，環(huán)比卻出現(xiàn)了三位數(shù)的增長。這固然有基數(shù)的關(guān)系，去年同期的基數(shù)相對較高，今年2月份因受疫情影響，基數(shù)較低。但是，在疫情警鐘尚未解除的情況下，能夠出現(xiàn)環(huán)比136%的三位數(shù)增長，還是有點意想不到的。因此，也就難免讓人產(chǎn)生市場回暖的感覺，更有人在問，這會不會又出現(xiàn)房價上漲的現(xiàn)象呢？

客觀地講，如果因為3月份的房產(chǎn)銷售出現(xiàn)了一定反彈，特別是與2月份比有很大幅度增長，就認為市場出現(xiàn)回暖了，顯然是理由不夠充足的，也是缺乏足夠依據(jù)的。判斷市場是否回暖，對房地產(chǎn)市場來說，最少也要三個月時間。即便出現(xiàn)三個月時間的持續(xù)回暖，如果房價也緊跟上漲了，也會觸動調(diào)控的神經(jīng)，會引發(fā)管理層的密切關(guān)注，從而加大調(diào)控力度，確保房價不出現(xiàn)明顯上漲。因為，不管出現(xiàn)什么情況，“房住不炒”的定位是不能變的，也是不會變的。

而從實際情況來看，由于疫情對經(jīng)濟產(chǎn)生了比較大的影響。尤其是全球疫情的爆發(fā)，更給國內(nèi)企業(yè)造成了直接和間接影響。因此，給居民就業(yè)和收入增長也帶來了不小的沖擊，居民的購房預(yù)期并不是太好。很多原本想在春節(jié)期間考慮購房或者二三季度購房的居民，也會因為疫情對經(jīng)濟的影響，放緩購房步伐或暫時放棄購房，待疫情完全過后再考慮購房。因此，二、三季度的市場形勢都不會太好。特別是二季度，很有可能還達不到3月份的效果。要知道，3月份開發(fā)企業(yè)都采取了網(wǎng)上促銷的手段，有的開發(fā)企業(yè)還出現(xiàn)了降價幅度很大的促銷。如果要想繼續(xù)吸引居民購房，如果沒有更大力度的促銷手段，預(yù)計居民購房的熱情也不會很高，交易情況不容樂觀。

也許正是因為對市場前景不是很樂觀，對居民購房預(yù)期不是太看好，開發(fā)企業(yè)在拿地方面的熱情也沒有激發(fā)出來，更多的開發(fā)企業(yè)都是采取了等待觀望的方式。特別是百強房企，集中在一、二線城市拿地的比較多。數(shù)據(jù)顯示，與2019年相比，百強房企拿地金額下降23%，超過半數(shù)房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。整體跌幅最大的是銷售TOP51-TOP100的企業(yè)，平均降幅接近四成。

開發(fā)企業(yè)為什么拿地?zé)崆椴桓?，最主要的原因，也是因為市場行情不好，交易量不夠，企業(yè)回籠資金效果不佳，擔(dān)心拿地之后企業(yè)現(xiàn)金流縮減。一旦市場持續(xù)低迷，就有可能造成企業(yè)資金鏈緊繃，甚至斷裂。在這樣的情況下，只能小心駛得萬年船，把拿地的沖動壓一壓，看下一步市場的變化再說。

顯然，這就陷入了惡性循環(huán)，開發(fā)企業(yè)越不敢拿地、市場土地交易量越少，整個市場的活力就越不夠，對購房者傳遞的信號，就是開發(fā)企業(yè)受不了了，快要降價了。那么，中國購房者的“追漲不追落”心理就會越來越強，等待觀望的情緒也越來越濃，導(dǎo)致市場更加低迷，開發(fā)商拿地的動力也愈發(fā)減弱。

值得注意的是，從目前開發(fā)企業(yè)拿地的實際情況來看，即便那些拿地數(shù)量較多的企業(yè)，也似乎與前幾年拿地的目的性不太一樣。前幾年是擔(dān)心好地被別的開發(fā)企業(yè)拿走，有一種“搶”的心態(tài)。而現(xiàn)在，主要是“補”，亦即在手中的地比較少的地區(qū)，特別是一、二線城市，補充一些土地，避免手中的土地開發(fā)完之后，出現(xiàn)斷檔。因此，內(nèi)在動力是不太一樣的，對土地價格的計較度也要明顯高于前些年。

所以，從總體上講，開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部管理上呈現(xiàn)了兩種完全不同的態(tài)度。一種態(tài)度是，對房產(chǎn)銷售用“搶”的方式，能夠搶賣一批房產(chǎn)，以用于回籠資金所需，用于補充現(xiàn)金流所需，主動性很強、積極性也很高，眼下最差的就是讓利的內(nèi)在動力；一種態(tài)度是，對市場拿地用“補”的方式，能夠適當(dāng)補一點，就補一點，沒有好的地塊，也不勉強，且必須價格上能夠接受得了，能省點就省點，決不浪費。正是在這樣的心態(tài)下，市場要想回暖，難度很大。而購房者需要的，就兩個字——降價。

來源：鎮(zhèn)江譚浩俊

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