“萬人搖”背后,杭州、南京、成都等二線樓市真火了嗎?

來源：智能家居時間：2020-06-17 09:55

近6萬人搖號、中簽率僅1.61%，杭州“網(wǎng)紅盤”遠(yuǎn)洋西溪公館萬人搶房的消息刺激著每一個購房者的神經(jīng)。而進入5、6月份以來，不止是杭州，熱點二線城市諸如南京、成都等都出現(xiàn)了“萬人搖”項目，引發(fā)了市場的關(guān)注。

“萬人搖”為何會頻頻出現(xiàn)？熱點城市的房價要“報復(fù)性上漲”了嗎？

一、二手房價格“倒掛”引發(fā)搶房

近期最受關(guān)注的新盤是杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項目，該項目59637人參與搖號，搖號總?cè)藬?shù)創(chuàng)杭州搖號購房記錄，中簽率低至1.61%，是自杭州2018年4月起搖號政策落地以來第27個“萬人搖”的樓盤，也是2020年以來第3個“萬人搖”項目。

無獨有偶。同樣是長三角熱點城市南京，也陸續(xù)出現(xiàn)了“萬人搖”的景象。“錯過了河西南，不能再錯過江北”，江北核心區(qū)是目前南京最火爆的板塊之一，而位于江北核心區(qū)南京長江隧道出口附近的江畔都會上城，共計223套精裝房源，竟引來11890組購房者，中簽率不到2%。

而在西部城市成都，今年前4個月已出現(xiàn)了6個“萬人搖”樓盤，累計近11.2萬人次報名和搖號。最近的一個“萬人搖”項目川發(fā)?天府上城，出現(xiàn)了4萬多人爭搶786套房源的現(xiàn)象。

杭州、南京、成都……這些熱點二線城市都進入了“萬人搖”的名單。業(yè)內(nèi)人士稱，這一輪新一線城市新房市場火爆和此前普遍上漲不一樣，認(rèn)購火爆主要來源于在一、二手房倒掛的新盤，這類樓盤通常擁有總價相對較低、一二手房價差明顯等特點，而且均位于發(fā)展?jié)摿^大的新板塊。

例如，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項目限價定在2.8萬元/平方米，并以準(zhǔn)現(xiàn)房形式入市，而周邊的二手房價格多在3.5萬元/平方米-4.2萬元/平方米，每平方米差價在7000元以上。

由于一、二手房存在明顯差價，且項目總價低，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項目的購房者中也存在不少投資客，以西溪公館項目最小戶型59平方米計算，“如果一旦搖中，意味著將會賺上40萬”。

同樣，南京今年第一個“萬人搖”項目南京江畔都會上城整體均價為31307元/平方米，而隔壁的二手房小區(qū)雅居樂濱江國際、正榮潤江城、正榮潤錦城的報價已經(jīng)達到35000元/平方米-39000元/平方米不等，房價倒掛平均在5000元/平方米左右。如果以最小戶型89平方米計算，和周邊二手房的價差也達到了50萬元-60萬元。

成都“網(wǎng)紅盤”川發(fā)天府上城萬人搖號的主要原因也源于此，此次項目的售價大約在11423元/平方米-14073元/平方米，而周邊二手房的售價約在2萬元/平方米，明顯形成了“倒掛”現(xiàn)象。

“近期隨著疫情得以控制，熱點一二線城市確實出現(xiàn)了成交量快速恢復(fù)的情況，源于疫情期間購買力的積壓，需要得到釋放。長三角城市中比如杭州、南京出現(xiàn)的這些網(wǎng)紅盤，都是一二手房價格倒掛現(xiàn)象很嚴(yán)重的，所以出現(xiàn)搶房現(xiàn)象也不足為怪，另一方面，比如成都，除了價格倒掛外，也有補漲的市場需求。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。

土拍市場快速升溫，房價上漲壓力增大

在業(yè)內(nèi)看來，杭州、南京等城市新盤市場的走熱，也和土地市場快速升溫息息相關(guān)。

6月16日上午，杭州本土企業(yè)濱江集團以約61.86億元的價格競得杭州上城區(qū)一宗宅地，競價達83輪，溢價率約為21.4%，樓面價29058元/平方米。

本土房企濱江集團加碼搶地僅僅是一個縮影。今年以來，杭州土地市場熱度不減。根據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，作為2019年土地出讓金榜首，杭州在今年前5月仍處于領(lǐng)跑地位，土地出讓金總額達到約1195億元，同比增長約10%。

而在南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)看來，南京新盤市場的火熱也和南京土地市場的熱度上升相關(guān)?！?月以來，南京高價地塊數(shù)量一直呈上升趨勢。”

5月20日，南京“紅5月”首場土拍共推出6幅地塊，起始總價58.1億元，最終全部成功出讓，成交總價達69.04億元，溢價率為18.9%，這也反映出在疫情過后南京土地市場先一步回溫。其中，競爭最為激烈的仙林湖G16地塊，前兩分多鐘報價便多達30輪，最終被南京棲霞建設(shè)股份有限公司拿下。其成交總價為17.5億元，成交樓面價為27142元/平方米，不僅達到最高限價，也創(chuàng)下仙林湖板塊新高。

此外，從影響樓市走勢的供需結(jié)構(gòu)來看，部分出現(xiàn)“萬人搖”的熱點二線城市存銷比（即庫存與銷量的比值）持續(xù)走低。據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報告》，截至4月底，杭州新建住宅存銷比僅4.1個月，成為百城中存銷比最低的城市；成都新建住宅存銷比僅4.2個月，合肥為5.7個月，均位列百城存銷比后10位。

“存銷比較低，說明市場去化速度快，同時也要求后續(xù)防范價格上漲?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進表示。

業(yè)內(nèi)：市場尚在恢復(fù)中，不會出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”

在土地市場回溫、新盤出現(xiàn)萬人搖的現(xiàn)象帶動下，杭州、南京、成都等熱點城市的房價確實出現(xiàn)了上漲。

6月15日，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布了2020年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，杭州5月新房價格環(huán)比上漲0.7%、同比上漲5.1%；二手房價格環(huán)比上漲0.8%、同比上漲%2.7。5月南京新房價格環(huán)比上漲1.2%、同比上漲5%；二手房價格環(huán)比上漲0.4%、同比上漲5.3%。

雖然熱點城市一二手房市場都在回溫中，但是，盧文曦認(rèn)為，目前市場上談“房價報復(fù)性上漲”“樓市火爆”的條件還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不存在。

盧文曦進一步分析稱：“其一，不要談報復(fù)性上漲，因為很多城市的成交量尚在恢復(fù)中，同比去年的成交量還尚未恢復(fù)；其二，一、二線城市的政策沒有放開，仍然趨緊，一線城市的政策剛性，二線城市雖然有些放松，但是放松僅限于人才購房等微調(diào)措施，整體還是‘房住不炒’的思路。”

“這一波樓市成交量價上漲，很明顯是前期積壓的部分需求得到集中釋放，但是，全國樓市尚在恢復(fù)中，轉(zhuǎn)機都還未到，下半年這種‘反彈行情’是否能夠持續(xù)還不確定。目前來看，熱點二線城市并不具備持續(xù)性的、全面上漲的土壤?！北R文曦稱。

來源：新京報