地方AMC迎新一輪擴(kuò)容房企隱身股東行列謀求“輕資產(chǎn)”高回報(bào)

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-18 06:40

“房地產(chǎn)企業(yè)之所以積極入股地方AMC，還有著更大的算盤——即通過不良資產(chǎn)處置，房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會‘拿到’更有開發(fā)價(jià)值的土地，以及大量金融機(jī)構(gòu)廉價(jià)融資，從而將兩者結(jié)合起來，以輕資產(chǎn)運(yùn)作方式獲得更高的業(yè)務(wù)利潤。”

在不良資產(chǎn)處置市場對外開放提速同時(shí)，國內(nèi)主營不良資產(chǎn)處置的地方性資產(chǎn)管理公司（AMC）也悄然迎來新一輪擴(kuò)容。

近日，湖南省第二家地方資產(chǎn)管理公司——長沙湘江資產(chǎn)管理有限公司正式掛牌；不久前，深圳市投資控股有限公司、萬科與深圳市羅湖引導(dǎo)基金投資有限公司、中國國新資產(chǎn)管理有限公司共同發(fā)起深圳AMC——深圳資產(chǎn)管理有限公司。

一位省級AMC副總經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期地方AMC數(shù)量增加，一方面是相關(guān)部門允許有意向的省級政府可以增設(shè)一家地方AMC，為AMC擴(kuò)容提供操作空間，另一方面在疫情沖擊下，地方政府發(fā)現(xiàn)不良資產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，包括今年以來地方新增不良資產(chǎn)主要集中在聯(lián)保聯(lián)貸風(fēng)險(xiǎn)對外傳導(dǎo)、產(chǎn)能過剩型地方企業(yè)經(jīng)營壓力驟增，以及地方國企歷史遺留問題發(fā)酵等，需要熟諳地方經(jīng)濟(jì)的地方AMC妥善處置。

在他看來，相比全國性AMC側(cè)重于不良資產(chǎn)的整合打包交易，地方AMC在妥善處置地方不良資產(chǎn)同時(shí)，還得承擔(dān)有效緩解當(dāng)?shù)厥I(yè)問題與化解區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)的職責(zé)。

“畢竟，眾多不良資產(chǎn)具有本地化特征，處置效果好不好與快不快，直接取決于AMC對當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、司法環(huán)境、政企關(guān)系等方面的了解，因此地方不良資產(chǎn)的處置，本質(zhì)上是一項(xiàng)接地氣的風(fēng)險(xiǎn)化解工作。”他指出。

值得注意的是，在地方AMC悄然擴(kuò)容同時(shí)，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)正“隱身其中”。比如長沙湘江資產(chǎn)管理有限公司的股東方——長沙南潤投資公司旗下?lián)碛行泯埖禺a(chǎn)，萬科則直接擔(dān)任深圳資產(chǎn)管理有限公司的第二大股東。

一位房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)總監(jiān)向記者直言，目前不少地方不良資產(chǎn)的底層資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)、土地、廠房等，若房地產(chǎn)企業(yè)通過AMC對后者進(jìn)行重新規(guī)劃與改造，恢復(fù)它們的造血功能，不但有助于妥善處置不良資產(chǎn)，更能給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)拓展空間與利潤源。

地方AMC的多重使命

“目前，省政府正在考慮創(chuàng)建一家新的地方AMC?！鄙鲜鍪〖堿MC副總經(jīng)理向記者透露。究其原因，一是地方政府部門認(rèn)為增加地方AMC數(shù)量有助于促進(jìn)彼此業(yè)務(wù)競爭，推動地方不良資產(chǎn)處置趨于市場化發(fā)展，二是在疫情沖擊下，地方不良資產(chǎn)規(guī)模開始回升，光靠一家地方AMC似乎“忙不過來”。

他回憶說，此前地方政府也曾考慮邀請全國性AMC接手部分地方不良資產(chǎn)，但后來他們發(fā)現(xiàn)兩者定位有所不同，因此考慮由地方AMC承擔(dān)大部分不良資產(chǎn)處置任務(wù)。具體而言，全國性AMC更多扮演不良資產(chǎn)貿(mào)易商的角色，通過將各地不良資產(chǎn)進(jìn)行整合打包交易，找到新的不良資產(chǎn)處置方；而地方AMC在妥善處置不良資產(chǎn)同時(shí)，還需確保相關(guān)企業(yè)不出現(xiàn)大幅裁員、消除區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)等隱患。

“比如當(dāng)?shù)卣壳白顡?dān)心的，是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)保聯(lián)貸比較普遍，只要其中一家企業(yè)出現(xiàn)巨額壞賬，其他聯(lián)保聯(lián)貸企業(yè)就會受波及被追債，導(dǎo)致更多企業(yè)陷入破產(chǎn)重組風(fēng)波，觸發(fā)聯(lián)保聯(lián)貸風(fēng)險(xiǎn)對外快速傳導(dǎo)?！彼赋?。因此他所在的地方AMC做了不少業(yè)務(wù)創(chuàng)新，包括對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行托管，先通過自身的資金擔(dān)?！白钄唷甭?lián)保聯(lián)貸風(fēng)險(xiǎn)對外傳導(dǎo)，再邀請地方政府與銀行等各類債權(quán)人協(xié)商，按照銀行承擔(dān)一點(diǎn)壞賬損失，擔(dān)保企業(yè)分擔(dān)一點(diǎn)還貸壓力，地方政府給予一些扶持措施，盡可能讓風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)重新生產(chǎn)并恢復(fù)自我造血功能，從而在妥善處置不良資產(chǎn)同時(shí)確保就業(yè)與區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)不爆發(fā)。

此外，他們還得扮演資產(chǎn)管理人角色，在地方企業(yè)破產(chǎn)重整前提前介入對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行核算，并快速拿出讓所有債權(quán)人滿意的清償方案，加快企業(yè)破產(chǎn)清算步伐以避免當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境受沖擊。

“這也是地方AMC與全國性AMC的最大業(yè)務(wù)定位差別?！边@位省級AMC副總經(jīng)理表示。目前他們面臨的最大操作難點(diǎn)，一是如何讓無力挽救的不良資產(chǎn)盡可能快地被處置，最大程度減少損失，二是幫助有價(jià)值的不良資產(chǎn)盡早恢復(fù)造血功能，令債權(quán)人獲得盡可能多的回款。這都很大程度需要地方政府給予相應(yīng)的“配合”與扶持措施。

在他看來，地方AMC最大的優(yōu)勢，恰恰是根植于地方，對地方政府、地方企業(yè)經(jīng)營狀況、當(dāng)?shù)厝宋暮退痉ōh(huán)境相當(dāng)熟悉，從而可以更高效地做好各類溝通工作，令不良資產(chǎn)妥善處置效率大幅提升。

房企入股的算盤

值得注意的是，在地方AMC悄然擴(kuò)容之際，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)身股東隊(duì)列。

上述房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)總監(jiān)指出，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對入股地方AMC青睞已久。此前，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行委托貸款，或借道信托公司產(chǎn)品等渠道，向一些需要資金救急的地方中小型企業(yè)提供資金支持，以便后者盤活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或土地規(guī)劃建設(shè)。但當(dāng)這些項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾或資金斷裂狀況后，房地產(chǎn)企業(yè)無法直接參與上述項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置，只能由信托公司與銀行出面“代行職責(zé)”，導(dǎo)致相關(guān)不良資產(chǎn)處置效率相當(dāng)?shù)拖隆?/p>

“通過入股AMC，房地產(chǎn)企業(yè)就可以直接出面參與上述不良資產(chǎn)處置，解決了流程緩慢與處置權(quán)利不清晰等問題。”他向記者分析說。更重要的是，如今大量地方不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)都掛鉤土地、商業(yè)地產(chǎn)與廠房等，若房地產(chǎn)企業(yè)能從中找到有價(jià)值資產(chǎn)進(jìn)行盤活并恢復(fù)其造血功能，將給予債權(quán)人與地方政府超預(yù)期的不良資產(chǎn)處置效果。

記者了解到，這也是不少地方政府愿意引入房地產(chǎn)企業(yè)作為地方AMC股東的主要考量之一。畢竟，房地產(chǎn)企業(yè)相對成熟的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)以及投資眼光，恰恰是傳統(tǒng)不良資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)缺乏的。

一位地方AMC風(fēng)險(xiǎn)處置業(yè)務(wù)主管向記者透露，此前他所在的地級市出現(xiàn)爛尾樓，令當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與營商環(huán)境受到不小沖擊，且各個(gè)債權(quán)人因各有算盤而無法達(dá)成不良資產(chǎn)處置共識。所幸他們引入了一家地方大型房地產(chǎn)企業(yè)作為財(cái)務(wù)顧問，由后者在獲得相關(guān)資產(chǎn)處置清償優(yōu)先權(quán)的情況下，出資完成爛尾樓改造并出租運(yùn)營。如今這棟爛尾樓已變成當(dāng)?shù)刂虡I(yè)地產(chǎn)樓盤，不少債權(quán)人也收到部分回款。

“這令地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)入股地方AMC持積極態(tài)度?！彼嬖V記者。近期他所在的AMC在增資擴(kuò)股協(xié)商期間，地方政府主動推薦了當(dāng)?shù)卮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)參與入股談判。

在這位風(fēng)險(xiǎn)處置業(yè)務(wù)主管看來，房地產(chǎn)企業(yè)之所以積極入股地方AMC，還有著更大的算盤——即通過不良資產(chǎn)處置，房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會“拿到”更有開發(fā)價(jià)值的土地，以及大量金融機(jī)構(gòu)廉價(jià)融資，從而將兩者結(jié)合起來，以輕資產(chǎn)運(yùn)作方式獲得更高的業(yè)務(wù)利潤。

(作者：陳植編輯：張星）

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）