來源：北京晚報   

　　6月3日，祥生控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱：祥生）向港交所遞交了招股書，這也意味著，房地產(chǎn)TOP30榜單中唯一一家未上市的千億房企，終于踏出了赴港IPO的腳步。

　　經(jīng)過逾20年的發(fā)展，深耕浙江的祥生已建立起了穩(wěn)固的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。招股書顯示，過去三年，祥生主要依靠信托、銀行等融資渠道，實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張。銷售規(guī)模的逐年擴(kuò)大，也支撐起了其營收的高速增長。

　　持續(xù)“1+1+X”戰(zhàn)略

　　“非熟透原理”精耕三四線

　　當(dāng)正式跨入“千億俱樂部”后，祥生站在了新的起點，將戰(zhàn)略升級升維。

　　據(jù)了解，祥生近些年持續(xù)落實“1+1+X”戰(zhàn)略，戰(zhàn)略中的首個“1”，即以浙江省為發(fā)展大本營，堅持以杭州為重心，同時將足跡貫穿浙東、浙北、浙南；第二個“1”則為祥生重點布局、持續(xù)深耕的泛長三角區(qū)域；“X”則代表祥生將目標(biāo)鎖定科學(xué)布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三線城市。

　　“想要完善全國化的布局，要不斷加大在一二線城市的項目比重，才能增強(qiáng)整體經(jīng)營的抗風(fēng)險能力?！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出，類似祥生這樣的房企，深耕區(qū)域的同時也要不斷積累地域的資源優(yōu)勢。

　　事實上，祥生在深耕一二線的同時，也擇優(yōu)進(jìn)入了擁有更多市場機(jī)會的成長性城市?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2015年祥生的全年銷售額剛過百億，規(guī)模相對較小。而后三四線市場持續(xù)走熱，祥生借勢擴(kuò)大三四線城市布局，并以111.3%的年高復(fù)合增長率三年突破千億規(guī)模。上述業(yè)內(nèi)人士稱，不同量級城市間的均衡布局將助力其健康發(fā)展。

　　步入千億，調(diào)整策略。2019年初，祥生提出要推進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)與小鎮(zhèn)運(yùn)營的“雙輪驅(qū)動”閉環(huán)，并持續(xù)完善“1+1+X”戰(zhàn)略并以規(guī)模和品質(zhì)雙優(yōu)作為新目標(biāo)策略。祥生認(rèn)為，精耕三四線的“精”字背后折射出的是“投資非熟透原理”，就像煎牛排，通常牛排在非熟透的情況下，才最精致、最美味。

　　深耕一二線，精耕三四線，祥生的全國化戰(zhàn)略布局，似乎正在逐步打開?！半S著城市群的協(xié)同發(fā)展和城市價值的不斷增強(qiáng)，不僅可以先人一步開辟新興市場，還有助于規(guī)避區(qū)域集中性布局的風(fēng)險，做到有的放矢。”

　　優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)

　　降負(fù)債率打造安全邊界

　　過去幾年，祥生的銷售額實現(xiàn)了從百億到千億的突破，其營收也實現(xiàn)了大幅增長。據(jù)招股書內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，祥生的收入復(fù)合增長率為137.6%。

　　然而，受土儲不足等因素影響，2019年祥生卻并未完成1300億元的年度銷售目標(biāo)。

　　今年，為擴(kuò)充土地儲備，祥生在杭州、溫州、寧波等地大舉拿地，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，祥生拿地共花費128億元。值得一提的是，其中新一線城市拿地金額占據(jù)了拿地總金額的58%。另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，祥生近期新增的土儲中，準(zhǔn)一線、強(qiáng)二線及二線城市的占比超過了85%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，祥生近幾年持續(xù)拿地，戰(zhàn)略意圖十分強(qiáng)烈?！拔覀儾皇敲つ康哪玫兀菍γ總€城市，每塊土地都有著自己的研判。”招股書顯示，截至今年3月底，祥生已在上海、浙江、江蘇、山東、湖南、內(nèi)蒙等11個省份超過43座城市展開布局。

　　截至今年3月31日，祥生于浙江省的土儲面積達(dá)1156.24萬平方米，占祥生總土儲50.2%，均價13592元/平方米。

　　今年，受疫情影響，房企拿地普遍趨于謹(jǐn)慎，祥生接連拿地補(bǔ)倉的背后，或許是其穩(wěn)健的財務(wù)體系。對此，祥生表示，早在2018年，便著手開展財務(wù)優(yōu)化，通過降低負(fù)債率、加強(qiáng)流動性管理等打造企業(yè)的安全邊界。

　　從招股書中可以看出，近三年來，其各項財務(wù)指標(biāo)均得到了不同程度的改善。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，其凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為1380%、740%及360%。“由于在規(guī)模擴(kuò)張中過于依賴信托，較高的利息侵蝕了祥生的凈利潤。”業(yè)內(nèi)分析人士表示，未來，融資成本高、渠道受限等因素，也是祥生需要面臨的發(fā)展問題和考驗。 文/張鑫宇

（責(zé)任編輯：李方）

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