來源：劉曉博說樓市        中國樓市有兩個(gè)“哥德巴赫猜想”、三大“世紀(jì)難題”。兩個(gè)“哥德巴赫猜想”是：

1、土地使用權(quán)到期之后，該怎樣續(xù)期、怎樣收費(fèi)？

2、房地產(chǎn)稅將怎樣征收，能否真正在全國推廣。

最新頒布的“民法典”仍然沒有能解決上述的“問題1”，只是在“住宅用地自動(dòng)續(xù)期”之外，提及了收費(fèi)的問題。至于怎樣收費(fèi)，怎樣減免，都將留給以后來解決。至于房地產(chǎn)稅，更是如此。雖然說了很多年，仍然距離我們非常遙遠(yuǎn)。我個(gè)人的猜測是：這兩個(gè)“哥德巴赫猜想”估計(jì)會放在一起解決。現(xiàn)行制度下，所有的房屋都一次性繳納了數(shù)十年不等的“土地使用金”，所以再開征房地產(chǎn)稅法理上存在問題。即便開征，也必須要設(shè)定免征面積。中國每個(gè)家庭平均擁有住宅1.1套，而95%的家庭購買了自有住房，據(jù)此我們可以推測出：如果第一套住宅免征房地產(chǎn)稅，那么真正可以征收的房子占全部住房連15%都不到。所以，全面的房地產(chǎn)稅，只能等土地使用權(quán)到期之后，續(xù)期的時(shí)候才能落地。換句話說，未來國家可能是通過征收房地產(chǎn)稅的方式，來收取“第二輪”土地租金。中國樓市的三大“世紀(jì)難題”是：

1、“預(yù)售”何時(shí)全面改為“現(xiàn)售”；

2、何時(shí)取消“公攤面積”；

3、大城市什么時(shí)候可以“取消五限”（限購、限價(jià)、限貸、限售、限商）。

如今，這三大“世紀(jì)難題”中的一個(gè)，在海南獲得了突破。今天（6月15日）公布的“中共海南省委關(guān)于貫徹落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的決定”，再次重申了3月初宣布的重大樓市新政——“改革商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”。

海南對現(xiàn)房銷售的定義非常嚴(yán)格：現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。眾所周知，目前中國內(nèi)地全面推行的是商品房“預(yù)售制度”。這是從香港學(xué)來的，其發(fā)明人為霍英東，時(shí)間在1950年代?！邦A(yù)售”也就是所謂的“賣樓花”，是房子還沒有建成就允許銷售。這相當(dāng)于給樓市加杠桿，讓開發(fā)商提前回收資金?！邦A(yù)售制”的發(fā)明，大大降低了開發(fā)商的資金成本，加快了開發(fā)進(jìn)度，讓資金快周轉(zhuǎn)成為可能。此外，霍英東還發(fā)明了“分層賣樓”。之前，香港的房屋銷售都是按棟出售的（西方也是如此），隨著多層、高層樓宇出現(xiàn)，單棟房屋的面積和市值越來越大，極少人有能力整棟購買?！胺謱印变N售，最終發(fā)展為“按單位（套）銷售”，也極大推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。羅大佑有一首寫香港的歌曲“皇后大道東”，其中一句歌詞是“照買照賣樓花處處有單位”，描述的就是香港樓市的這兩個(gè)“獨(dú)特發(fā)明”，它們一定給那個(gè)時(shí)代的臺灣人留下了深刻的印象——原來，房地產(chǎn)還可以這樣玩?！邦A(yù)售制”的最大弊端是，開發(fā)商可能挪用提前收取的資金，造成樓盤爛尾，購房者利益受損。所以，一直有人建議國家廢止“預(yù)售制”，全面推行“現(xiàn)售”（現(xiàn)房銷售）。但問題是，現(xiàn)房銷售將大大拉長開發(fā)商資金回收的周期。多層住宅可能拉長6到9個(gè)月，高層住宅可能拉長1到2年。這意味著開發(fā)商需要有更多的“自有資金”，或者支付更多的貸款利息。而這些成本，會被加在房價(jià)里，造成房價(jià)的明顯上升。每當(dāng)樓市過熱的時(shí)候，政府往往會提高“預(yù)售”的門檻。而當(dāng)刺激經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，比如當(dāng)下，各地都在降低預(yù)售的門檻，以期降低開發(fā)商資金成本，拯救樓市。海南在這個(gè)時(shí)候出臺“全面現(xiàn)售”的政策，是非常需要勇氣的。其結(jié)果，一定是抬高海南的房地產(chǎn)開發(fā)成本。當(dāng)然，政府會很省心，購房者也會很安全。至于“取消公攤面積”，其實(shí)也有“抬高房價(jià)預(yù)期”的效果。事實(shí)上，我們可能已經(jīng)錯(cuò)過了“取消公攤面積”的最好時(shí)間。舉個(gè)例子：比如某樓盤以每平米5萬元在銷售，它的套內(nèi)面積比（或者叫使用率）為79%。如果取消公攤面積，那么銷售價(jià)將變成6.33萬元。至于深圳灣20萬一平米的豪宅，如果按照“取消公攤面積”標(biāo)價(jià)，可能會達(dá)到25.3萬元每平米，這將非常有心理沖擊力，類似國家發(fā)行1000元面額的大鈔。所以，取消預(yù)售、取消公攤面積、取消行政干預(yù)，在中國樓市都是世紀(jì)難題，很難在短期內(nèi)得到解決。海南的經(jīng)驗(yàn)，也比較難在全國推廣。下面讓我們看一下，今天海南頒布的這份文件，是怎樣信誓旦旦地“告別樓市”的：

此前幾天，海南省委書記公開表示：要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建設(shè)多少，不能成為房地產(chǎn)的加工廠，我們土地是有限的。從上面表述看，未來海南將減少住宅供應(yīng)，此外還將全面推廣“現(xiàn)售”。與此同時(shí)，海南還宣布將“放寬戶口遷移政策”。一方面是人口將增加，另一方面是新房供應(yīng)減少，現(xiàn)售還將提升開發(fā)成本，海南房價(jià)想不漲是非常困難的。其實(shí)，一個(gè)地方對房地產(chǎn)的“依賴度”不一定越低越好，也不一定越高越不好。杭州年年賣地收入位居全國前兩名，房地產(chǎn)依賴度不低，但經(jīng)濟(jì)非常健康。房屋供應(yīng)量大，降低了居住成本，提升了城市競爭力。而深圳，由于沒有土地了，被迫降低了房地產(chǎn)依賴度，結(jié)果房價(jià)上漲壓力巨大。這就是兩個(gè)最典型的反向案例。至于海南將“加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”，而這些東西，在很多城市都是過剩的。所以，海南樓市未來的投資策略就非常明顯了：旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)輕易不要碰，未來會供應(yīng)量偏大。而住宅，特別是位置好、配套好、有海景的住宅，將變得越來越稀缺！

聲明：本文由入駐焦點(diǎn)開放平臺的作者撰寫，除焦點(diǎn)官方賬號外，觀點(diǎn)僅代表作者本人，不代表焦點(diǎn)立場。

相關(guān)知識

中國樓市:兩個(gè)“哥德巴赫猜想”、三大“世紀(jì)難題”……
霍爾茨雙面雙色T型門,你要的時(shí)尚,我“門”來設(shè)計(jì)
創(chuàng)新領(lǐng)潮！恒潔閃耀2021中國廚衛(wèi)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展峰會
《夢想改造家》打造“奇妙緣分的家”，在廣州老城區(qū)里守護(hù)幸福
《夢想改造家》第八季暖心回歸 為愛去刷新，為夢想去改變！
大角鹿瓷磚攻克行業(yè)難題，讓瓷磚真正耐用100年！
家裝要好“面”更要有好“里” 墻面要好德高膩?zhàn)由俨涣?/a>
博洋打假 | 重拳出擊，絕不姑息！
時(shí)尚、品質(zhì)、供應(yīng)鏈,裝企們最在意的這三點(diǎn),派的門都做到了!
京東11.11“廚房7天快改”讓老破小換新顏 終結(jié)十余年做飯煎熬