碧桂園,又開始重倉(cāng)三四線了....
不知道大家最近有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象,就是一直以來還算比較低調(diào)的碧桂園,最近一段時(shí)間又開始在三四線城市狂撒錢拍地了
我列舉6月份一部分的拍地情況,大家來感受下碧桂園在三四線的兇猛
每家房企,都有著自己對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)判和解讀,從而更好的指導(dǎo)拍地買地賣地這樣的戰(zhàn)略行為
也就是說,因?yàn)槭且娼鸢足y砸下去的,所以對(duì)于房企來說,自然要比很多人就這樣打打嘴炮要來的精準(zhǔn)的多
碧桂園當(dāng)然從來沒有離開過三四線這樣的主戰(zhàn)場(chǎng),只是從今年年初開始,碧桂園通過區(qū)域的調(diào)整和細(xì)分,更加精細(xì)化的擴(kuò)大了對(duì)三四線的管控力度
換句話說,宇宙房企又開始重啟下沉三四線的戰(zhàn)略了
01
碧桂園,又開始了新的一個(gè)輪回
從2014年開始,碧桂園開始不斷下沉,到廣袤的三四線城市去,成為了很多三四線城市第一家進(jìn)駐的品牌房企,攻城略地風(fēng)光無(wú)數(shù)
當(dāng)然,不知道是巧合還是必然,很多碧桂園進(jìn)駐的三四線從2015年到2018年,房?jī)r(jià)或多或少都出現(xiàn)了劇烈的漲幅,新一輪的行情讓大家對(duì)買房這事充滿了激情
另一個(gè)側(cè)面可能很多人都不知道,從2018年開始,碧桂園叫停了三四線全面覆蓋的戰(zhàn)略
原因也很簡(jiǎn)單,就是從那年開始,棚改貨幣化的政策慢慢弱化了,通過大拆大建所倒逼的縣城房?jī)r(jià),開始不那么沸騰了
所以,我們最直觀的感受就是
從2018年開始,大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅都開始慢慢變溫和了,再加上政策上的壓制,不管是從資金流還是買賣房的政策上,能從嚴(yán)的一定從嚴(yán),樓市政策從嚴(yán),從那個(gè)時(shí)候起,開始從頭到尾的貫穿到每一個(gè)城市
所以碧桂園此刻重倉(cāng)三四線的時(shí)間點(diǎn)布局看,就暗含著某種看漲的深意
雖然是回歸三四線,但從內(nèi)部來看,也還是有側(cè)重點(diǎn)的
碧桂園此次新增的土儲(chǔ),近75%的布局發(fā)生在三四線城市,而且態(tài)度很決絕,就是下沉到長(zhǎng)三角所有的五六線城市,中西部所有的三四線
具體的話就是31%來自江蘇,13%來自浙江,14%來自安徽,這3個(gè)城市土地?cái)?shù)量加起來占比58%,另外,廣東占17%,山東占14%
當(dāng)然,對(duì)于碧桂園而言,在三四線狂奔的同時(shí),付出的土地成本的代價(jià)就更高一點(diǎn)
5月27日,當(dāng)天江蘇鹽城大豐區(qū)出讓一宗商住地塊,起始總價(jià)2.91億元,起始樓面價(jià)1675元/平方米、碧桂園經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)846輪的競(jìng)價(jià),最后以總價(jià)6.55億元競(jìng)得,溢價(jià)率達(dá)125%
4月9日,碧桂園旗下衢州正豐置業(yè)有限公司以18.54億元斬獲浙江麗水一宗宅地,溢價(jià)率達(dá)58.5%,如此高的溢價(jià)率背后,是長(zhǎng)達(dá)191輪的拼殺
反觀2014年開始的新一輪房?jī)r(jià)周期,最開始也是從土地端口開始起勢(shì)的,面包面粉的道理大家都懂
02
那第二個(gè)問題,為什么一二線城市很少見到碧桂園的身影呢
不是他不去一二線,而是真的進(jìn)不去或是這些城市對(duì)開發(fā)商的操盤能力的要求真心說越來越高,而且這些城市中的客戶說見過真正好產(chǎn)品的,對(duì)于產(chǎn)品的挑剔度,會(huì)更大
大家知道一線城市的土地其實(shí)越來越有限了,所以在土地出讓時(shí)就會(huì)出現(xiàn)各種嚴(yán)苛的要求,比如要同步配建商業(yè)等
所以,這些對(duì)于那些純房企的挑戰(zhàn)難度說很大的,你得有點(diǎn)招商的能力,你得有點(diǎn)運(yùn)營(yíng)能力,否則,很多土地從一開始你就被剝奪了拿地的資格
還有一點(diǎn),不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn),上海大部分的商品房幾乎都要求建幾棟人才房,而且是在較長(zhǎng)的周期內(nèi)不允許出售的,這無(wú)疑進(jìn)一步加大了房企的拿地成本和持有時(shí)長(zhǎng),這對(duì)于從骨子里就推崇高周轉(zhuǎn)的房企來說,從邏輯是上看其實(shí)上違背的
當(dāng)然,一二線城市控房?jī)r(jià)的態(tài)度,遠(yuǎn)比三四線來的更嚴(yán)苛,這對(duì)于開發(fā)商而言,成本管控的挑戰(zhàn)也會(huì)更大些
2016年融創(chuàng)在上海泗涇區(qū)域拿的地,樓板價(jià)38291.33元/㎡,溢價(jià)率超111.62%,當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)保本售價(jià)6.1萬(wàn)元/㎡
2018年年底開盤,融創(chuàng)拿到了區(qū)域內(nèi)新房的最高備案價(jià),整體的均價(jià)僅僅只有4.8萬(wàn)元/㎡,真的是血虧
這還不是最慘的,同樣是在2016年,融信拿下了上海閘北區(qū)某地塊,以110.1億元總價(jià)、10.03萬(wàn)元/㎡樓板價(jià),自持15%住宅+全部商業(yè)+5%保障房,溢價(jià)139%拍出,成為全國(guó)單價(jià)地王,后引入了萬(wàn)科操盤,起名中興路一號(hào)
最終獲批的價(jià)格你猜多少錢,平均單價(jià)僅僅12.98萬(wàn)元/㎡,這或許是萬(wàn)科和融信這幾年最大的痛了
包括前段時(shí)間被傳得很火的杭州6萬(wàn)人搖限價(jià)房的盛景,其實(shí)就是一二線城市新房?jī)r(jià)格被限制的太厲害導(dǎo)致與周邊形成的巨大價(jià)差,從而導(dǎo)致了全民逐利
一二線城市的限價(jià),就是這么的決絕,對(duì)于房企的要求,也會(huì)更高一點(diǎn)
如果你去對(duì)比2020年5月主要城市新房房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅,排名前十的,除了南京和無(wú)錫外,其他城市整體來說,其實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力城市能級(jí)都比較一般
很大的原因就是一線城市受到的關(guān)注度和可影響的人群太多了,在廣袤的三四線,相對(duì)來說備案價(jià)不會(huì)卡的那么死,關(guān)注的目光沒那么多,可操作的空間,也就更大了
所以,為什么碧桂園的戰(zhàn)略打法始終是“農(nóng)村包圍城市”
因?yàn)橹挥性谌木€才能更快的拓展更多的土地而且減少大量的摩擦成本和時(shí)間,從而與高周轉(zhuǎn)的企業(yè)戰(zhàn)略保持一致
03
還有一點(diǎn)吸引碧桂園的,就是不斷回流的購(gòu)買力
現(xiàn)在為什么要搞租售并舉,很簡(jiǎn)單,在未來,就是有一部分人勢(shì)必就是買不起房的,一二線城市的房?jī)r(jià)也真的太高了
對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,一直就秉持著和國(guó)外完全不同的道路,國(guó)外的房地產(chǎn)一直就是客戶主導(dǎo),購(gòu)買力決定價(jià)格的產(chǎn)業(yè)
而中國(guó)的房地產(chǎn),是非常典型的成本驅(qū)動(dòng)的邏輯,成本多少差不多得賣多少,地價(jià)越來越貴所以房?jī)r(jià)也就水漲船高
因此,大城市房?jī)r(jià)高企以后,就必然會(huì)直接倒逼購(gòu)買力回流到三四線城市中去,不管怎么樣,先上車再說,也不會(huì)管什么三四線城市,老家的房?jī)r(jià)是否會(huì)有泡沫這樣的問題了
對(duì)于很多客戶來說三四線的房?jī)r(jià)已經(jīng)不是這個(gè)價(jià)格合不合適,離不離譜,而是這個(gè)價(jià)格你要不要買,如果不買別人就買,而且很多背后都是六個(gè)錢包的支持
對(duì)于土地樓市發(fā)展的終極閉環(huán)本質(zhì)上看就是有沒有足夠多的購(gòu)買力去接盤,如果人口持續(xù)凈流入,這就說明這個(gè)城市的收入水平一定在不斷提升
最近幾年,北京和上海這樣的超高能級(jí)城市開始趕人,部分二線城市開始了對(duì)流出人口進(jìn)行了阻截,而且這樣的現(xiàn)狀其實(shí)已經(jīng)在二線城市得到了閉環(huán)成功,絕大部分很多人都通過從一線跳槽到二線從而獲得了收入的極大增長(zhǎng)
收入在增長(zhǎng),房?jī)r(jià)卻沒有一線城市那么高,自然買房的熱情也是極容易被點(diǎn)燃
當(dāng)然,一線外流的人口可能并沒有那么多,但這部分的購(gòu)買力足以點(diǎn)燃二線城市的樓市熱情了,而這一股熱情也慢慢的在三四線城市上演
所以,整個(gè)城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的邏輯就是
搶人大戰(zhàn)吸引很多一線城市的人降維到二線城市中去,土地高拍高溢價(jià)引爆樓市,然后二線城市房?jī)r(jià)高企后三四線開始吸引四五線的人口涌入
04
當(dāng)然,世界這么大,也不是所有人的動(dòng)作都整齊劃一,我們也看到另一個(gè)側(cè)面,其他很多房企不一樣的做法
比如中海、金地、保利等從今年開始,紛紛重倉(cāng)一線城市了,相當(dāng)于縮小了在三四線的投入占比
同樣都是房企,但戰(zhàn)略打法完全不一樣,發(fā)展側(cè)重點(diǎn)也完全不同,你說到底誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)
其實(shí)都對(duì)
對(duì)于碧桂園而言,就是想要攻下一個(gè)又一個(gè)的三四線,通過走量的方式?jīng)_刺業(yè)績(jī),向1萬(wàn)億的目標(biāo)沖刺,一二線城市房?jī)r(jià)這么貴,新增空間少,三四線總有機(jī)會(huì)
對(duì)于保利中海金地而言,他們的研判就是上海北京經(jīng)過最近幾年的房?jī)r(jià)回調(diào),樓市已經(jīng)趨穩(wěn),現(xiàn)在正是大幅入手的好時(shí)機(jī)
邏輯都很對(duì)是不是
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),如果錯(cuò)了,那就多等幾年,一切總會(huì)好的,就像很多城市所經(jīng)歷的那樣,不管當(dāng)初是多么的痛苦,但經(jīng)歷過幾年陣痛后,一切風(fēng)平浪靜甚至更超從前
這就是中國(guó)樓市妙不可言的地方
來源:真叫盧俊
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