作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞

一身西裝革履，帶著圓框眼鏡，在敲完鑼的那一刻，孫杰舉起了手中的鑼錘，意氣風(fēng)發(fā)。

并不是在港交所現(xiàn)場(chǎng)，而是在北京進(jìn)行的“云敲鐘”。與孫杰共同敲鑼的是北京西城區(qū)委副書(shū)記、區(qū)長(zhǎng)孫碩。

這不難理解，畢竟金融街物業(yè)背后站著的是北京西城區(qū)國(guó)資委。

7月6日上午9時(shí)30分，金融街物業(yè)在港交所主板正式掛牌上市，股票代碼1502.HK。

繼興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活后，金融街物業(yè)成為了2020年第四家登陸港交所的物企，同時(shí)也是北京市第一家國(guó)有控股的物業(yè)服務(wù)上市公司。

當(dāng)日收盤(pán)，金融街物業(yè)每股9.46港元，較IPO發(fā)行價(jià)漲28.53%，市盈率28.95倍，總市值34.06億港元。

此次IPO，金融街物業(yè)共發(fā)行9000萬(wàn)股，占擴(kuò)大股份后的25%，每股定價(jià)7.36港元，募集資金逾6.6億港元。

其中，4家基石投資者UBS Asset Management、西澤投資管理、J-Stone及得翠，合共認(rèn)購(gòu)約2100萬(wàn)美元（約1.63億港元），占全球發(fā)售股份的24.65%。

此次成功登陸港交所，隱藏在其后的是金融街物業(yè)100余名管理層和員工的財(cái)富故事。

百人持股團(tuán)

金融街物業(yè)共有9名董事，執(zhí)行董事為孫杰（董事長(zhǎng)）、薛蕊；非執(zhí)行董事為沈明松、周鵬、梁建平、姜銳；獨(dú)立非執(zhí)行董事為宋寶程（原名：宋寶成）、佟巖、陸晴。

孫杰46歲，他在金融街物業(yè)身?yè)?dān)多職，董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、提名委員會(huì)主席。另一位執(zhí)行董事薛蕊48歲，是孫杰的副手，具體職位為常務(wù)副總經(jīng)理，主要協(xié)助孫杰監(jiān)督金融街物業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)管理。

除卻孫杰和薛蕊外，金融街物業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)還有8位高管，包括5位副總經(jīng)理（陳曦、趙文成、唐曉、呂彬、張軍齡），財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)崢，總經(jīng)理助理兼德勝區(qū)區(qū)域總監(jiān)王占虎，人力資源總監(jiān)江欣。

這些高管都是金融街物業(yè)的股東，此次上市，他們是受益人。

IPO前，金融街物業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：天泰置業(yè)持股29.49%，金融街集團(tuán)旗下華融綜合持股47.52%，融信合泰持股22.99%。其中，天泰置業(yè)屬于中國(guó)人壽旗下子公司，華融綜合屬于北京西城區(qū)國(guó)資委。

IPO前金融街物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)

融信合泰，相當(dāng)于金融街物業(yè)對(duì)管理層和員工進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)的機(jī)構(gòu)，以管理層為主的約100余名員工，通過(guò)融信合泰持有金融街物業(yè)22.99%股份。

企查查顯示，孫杰和宋榮華持有融信合泰股份最多，均為3.29%。宋榮華既不是董事也不是高管，但他卻擁有另一重身份，是金融街物業(yè)的黨委書(shū)記。

僅次于孫杰、宋榮華股份比例的有10位股東，分別是陳曦、趙文成、唐曉、呂彬、張軍齡、胡文、吳海虹、薛蕊、王國(guó)蘋(píng)、項(xiàng)崢，他們的持股比例均為2.96%，除胡文和吳海虹外都為金融街物業(yè)高管。公開(kāi)資料顯示，胡文為金融街物業(yè)旗下子公司員工，吳海虹或?yàn)榻鹑诮治飿I(yè)黨辦主任。

此次上市后，金融街物業(yè)最新股權(quán)結(jié)構(gòu)為：中國(guó)人壽通過(guò)天泰置業(yè)持股22.12%，金融街集團(tuán)旗下華融綜合持股35.64%，融信合泰持股17.24%。

按照7月6日收盤(pán)后34.06億港元總市值計(jì)算，金融街物業(yè)以管理層為主的約100余名員工，共持有其約5.9億港元股票。這也意味著，這100余名管理層和員工，將共同分享5.9億港元的財(cái)富。

按照持股比例，孫杰、宋榮華身價(jià)1941萬(wàn)元；陳曦、趙文成、唐曉、呂彬、張軍齡、薛蕊、王國(guó)蘋(píng)、項(xiàng)崢等管理層，身價(jià)1746萬(wàn)元。

辦公物業(yè)起家

金融街物業(yè)成立于1994年，隸屬于金融街集團(tuán)，與金融街控股（000402. SZ）是兄弟企業(yè)，都由金融街集團(tuán)控股。

與大多數(shù)物企不同的是，金融街物業(yè)是辦公樓物業(yè)起步。

早期，金融街物業(yè)于北京金融街提供物業(yè)管理服務(wù)。2008年，開(kāi)啟全國(guó)化布局，進(jìn)入北京以外的華北市場(chǎng)；2009年開(kāi)拓西南市場(chǎng)，兩年后進(jìn)入東北市場(chǎng)；2015年，首次進(jìn)入華南及華東市場(chǎng)。

發(fā)展25年，金融街物業(yè)成為一家綜合物業(yè)管理公司，擁有11家附屬公司及40家分支機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)類(lèi)別主要包括商務(wù)物業(yè)和非商業(yè)物業(yè)。其中，商業(yè)物業(yè)包括辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店；非商業(yè)物業(yè)包括住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他。

雖然業(yè)態(tài)覆蓋多個(gè)領(lǐng)域，但商業(yè)物業(yè)是其收入的主要來(lái)源。

招股書(shū)顯示，2017-2019年，金融街物業(yè)營(yíng)業(yè)收入分別為7.6億元、8.8億元、10億元，其中來(lái)自商務(wù)物業(yè)的收入分別為71.5%、68.7%及66.1%。其中辦公樓占據(jù)超過(guò)一半的收入比重，于2019年實(shí)現(xiàn)收入5.09億元，遠(yuǎn)超其他業(yè)務(wù)收入。

截止2019年底，金融街物業(yè)項(xiàng)目主要分布在全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市，涉及在管建筑面積合共約1990萬(wàn)平方米。按區(qū)域來(lái)區(qū)分，金融街物業(yè)約40%在管面積位于北京，為金融街物業(yè)提供了63%的收入；北京地區(qū)以外的60%在管面積，貢獻(xiàn)了37%的收入。

按項(xiàng)目來(lái)源論，2017-2019年，金融街物業(yè)來(lái)自金融街聯(lián)屬集團(tuán)物管面積占比分別為72.5%、69.1%和66.4%，來(lái)自聯(lián)屬集團(tuán)的物業(yè)項(xiàng)目收入占比分別為83.5%、83.4%和81.1%。

金融街物業(yè)的外拓能力雖然有所增強(qiáng)，在逐步減小對(duì)自聯(lián)屬集團(tuán)的依賴(lài)。但不可否認(rèn)的是，金融街物業(yè)與大多數(shù)房企分拆上市的物企一樣，項(xiàng)目獲取能力及收入主要來(lái)源于母公司或兄弟公司。

新資本故事

金融街物業(yè)登陸港交所，是一個(gè)新資本故事的開(kāi)始。當(dāng)下的物業(yè)股，頗受資本市場(chǎng)追捧，為IPO隊(duì)列中的企業(yè)，打開(kāi)了很大的想象空間。

弘陽(yáng)服務(wù)、正榮服務(wù)、星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務(wù)、卓越商企、金科智慧服務(wù)、榮萬(wàn)家、合景悠活、佳源服務(wù)、世茂服務(wù)等，這些還在排隊(duì)的企業(yè)，或許都在緊盯金融街物業(yè)的表現(xiàn)，特別是7月10要上市的正榮服務(wù)。

畢竟大家同屬一個(gè)板塊，物業(yè)新股在資本市場(chǎng)的受歡迎程度，它的表現(xiàn)可以參考一二。

對(duì)投資者而言，對(duì)物企的評(píng)估或估值標(biāo)準(zhǔn)各不相同，有的傾向于管理規(guī)模足夠大，有的則更關(guān)注非住宅業(yè)務(wù)數(shù)量；有的投資者喜歡聽(tīng)增值服務(wù)的故事，有的則將目光投向關(guān)聯(lián)母公司能否持續(xù)提供管理規(guī)模上。

顯然，在非住宅業(yè)務(wù)占比上，金融街物業(yè)特點(diǎn)很突出。但從其它角度看，優(yōu)勢(shì)并不明顯，1990萬(wàn)平的在管面積規(guī)模，在已上市或近期遞表的企業(yè)當(dāng)中，處于中下水平。

這兩年物業(yè)行業(yè)集中度和大型物業(yè)公司的市占率進(jìn)入了快車(chē)道，從已上市物企募集資金用途看，近60%用于收并購(gòu)和規(guī)模擴(kuò)張，目的只有一個(gè)，謀求規(guī)模的快速擴(kuò)張。畢竟，相比于兄弟公司或母公司輸送，以及自身的外拓，收并購(gòu)是提升規(guī)模最直接和有效的方法。

規(guī)模，不僅是物企行業(yè)地位的顯現(xiàn)，更直接與其業(yè)績(jī)掛鉤。正常來(lái)講，“在管面積”的規(guī)模與物業(yè)基礎(chǔ)收入成“正比例”。而且，在物業(yè)服務(wù)類(lèi)別中，關(guān)鍵性的增值服務(wù)，也需要規(guī)模體量效應(yīng)，這是一塊充滿(mǎn)想象的服務(wù)板塊。

收并購(gòu)，將成為金融街物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主要方式。此次上市所募集資金，用途主要有四個(gè)方面：1、約60%將用于戰(zhàn)略收購(gòu)或投資以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模；2、20%資金將用于發(fā)展增值業(yè)務(wù)；3、10%用于科技信息及智能設(shè)施系統(tǒng)建設(shè)及升級(jí)；4、10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

除規(guī)模之外，利潤(rùn)也是金融街物業(yè)需要改善的問(wèn)題之一。一般而言，商業(yè)物業(yè)的物管費(fèi)要高于住宅類(lèi)，承接較多商業(yè)類(lèi)物業(yè)物管業(yè)務(wù)的企業(yè)，其利潤(rùn)率也相對(duì)較高。但金融街物業(yè)去年的綜合毛利率僅為19.2%，低于已上市物管企業(yè)30%左右的毛利率均值。

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