同樣是面向企業(yè)的共享經(jīng)濟(jì)，命運(yùn)卻有所不同。

疫情期間，釘釘、Zoom等遠(yuǎn)程辦公軟件一度霸榜APP應(yīng)用商城，而聯(lián)合辦公由于具有線下群體聚集的屬性，而正在經(jīng)歷行業(yè)陣痛。

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪深圳市中心區(qū)多家聯(lián)合辦公空間發(fā)現(xiàn)，部分品牌通過降低租金的方式來(lái)吸引新租客，但空置率仍攀高?！案杏X至少有一半房間空著吧，沒有復(fù)工或可能退租了?！币晃荒壳罢庥脙?yōu)客工場(chǎng)深圳南山店的某企業(yè)員工向本報(bào)記者轉(zhuǎn)述道。

其實(shí)，國(guó)內(nèi)疫情日趨好轉(zhuǎn)，疫情防控問題對(duì)聯(lián)合辦公行業(yè)帶來(lái)的影響是短暫的。相比之下，如何掘金存量市場(chǎng)、彌補(bǔ)行業(yè)過去普遍高速擴(kuò)張而花費(fèi)的高昂成本，是聯(lián)合辦公當(dāng)下亟需思考的問題。

記者了解到，不少聯(lián)合辦公品牌正在利用“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略來(lái)破局。正如邁點(diǎn)研究院在其發(fā)布的《中國(guó)辦公行業(yè)疫情應(yīng)對(duì)及訴求分析報(bào)告》中所指出的，部分聯(lián)合辦公品牌開始向傳統(tǒng)商辦寫字樓滲透，承租商辦樓層進(jìn)行聯(lián)辦改造與品牌化運(yùn)營(yíng)。

“有的是主動(dòng)求變，有的是被迫的，有的其實(shí)就是換個(gè)說法繼續(xù)賣聯(lián)合辦公的工位而已，把它叫成‘靈活辦公’之類的……就是想避開WeWork的前車之鑒。”某珠三角內(nèi)聯(lián)合辦公品牌的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

降租難降空置率

租賃關(guān)系一向是“唇亡齒寒”的。比如，疫情期間企業(yè)預(yù)算吃緊，聯(lián)合辦公的租金也不得不下調(diào)。專做辦公空間出租中介的王女士對(duì)本報(bào)記者說，已有聯(lián)合辦公品牌將單個(gè)工位的月租金下調(diào)了200元，少賺一點(diǎn)或少虧一點(diǎn)?！艾F(xiàn)在免租期也好談，長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月至一個(gè)月，去年只給一個(gè)星期?！彼f道。

所謂“免租期”，即企業(yè)在起租后得到的免費(fèi)入住時(shí)長(zhǎng)。疫情期間，中介與品牌在免租期方面有更多商量的余地。

“疫情期間到現(xiàn)在，很多入駐的公司要么在家辦公，要么輪流上班，一天只派一個(gè)同事過來(lái)?！盉eeplus招商負(fù)責(zé)人劉先生對(duì)本報(bào)記者說，入駐在Beeplus的企業(yè)有超過一半是外資的，由于總部的國(guó)外業(yè)務(wù)受到影響，“所以人來(lái)了也沒活干，可能就放假了。”記者環(huán)顧四周發(fā)現(xiàn)，的確有很多工位雖留有辦公痕跡，但尚未復(fù)工。

品牌的出租情況也不樂觀。Deeptech Space是記者走訪的四家聯(lián)合辦公品牌中唯一一個(gè)非“二房東”、由開發(fā)商自己創(chuàng)建的聯(lián)合辦公品牌，也由此，該品牌的租金相對(duì)更低。但就算有此基礎(chǔ)，且還有深圳市中心區(qū)的黃金地段加持，Deeptech Space對(duì)外出租的難度也并沒有降低。

“有很多企業(yè)為了節(jié)省開支而開始以大房間換小房間的，這里10-12人的屋子都是空著的?！盌eeptech Space的招商負(fù)責(zé)人說道。而邁點(diǎn)研究院對(duì)聯(lián)合辦公進(jìn)行調(diào)研后指出，這些控制出來(lái)的空間或工位，在短期內(nèi)是無(wú)法快速被市場(chǎng)消化的。

新租客獲取難，老租客不易留，中介王女士對(duì)此也有體會(huì)：“入駐聯(lián)合辦公一般是兩押一付，租期滿了可退押金，但有些做外貿(mào)的客戶公司在疫情期間倒閉了，由于未到合同內(nèi)約定的租期，押金都拿不著。”

《中國(guó)辦公行業(yè)疫情應(yīng)對(duì)及訴求分析報(bào)告》也同樣顯示，“續(xù)租客戶方面，42.86%因疫情調(diào)整租期或不續(xù)租，僅有不到兩成的品牌因提前滿租而不影響現(xiàn)有租賃業(yè)務(wù)”。這意味著聯(lián)合辦公的存量市場(chǎng)越來(lái)越小，生意越來(lái)越難做。

但若換個(gè)角度分析，疫情對(duì)聯(lián)合辦公是否有利好的可能？即甲級(jí)寫字樓空置是因?yàn)槌杀靖?，而?lián)合辦公恰好能夠解決企業(yè)近期資金緊張的問題。對(duì)此，貝殼菁匯科技集團(tuán)有限公司總經(jīng)理?xiàng)罹陮?duì)此持肯定態(tài)度。她認(rèn)為，一些中小型企業(yè)對(duì)辦公空間的需求從大變小，拎包入住和聯(lián)盟聯(lián)合辦公可能會(huì)成為新選擇。

不過，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林則認(rèn)為，不僅僅是疫情影響的當(dāng)下，聯(lián)合辦公在今年全年以及明天都會(huì)面臨一個(gè)非常嚴(yán)酷的環(huán)境。

從規(guī)模轉(zhuǎn)向盈利 行業(yè)重新確定重心

事實(shí)上，聯(lián)合辦公行業(yè)的警示燈早就亮起了。

2018年12月，WeWork向美國(guó)證券交易委員會(huì)秘密遞交了招股書，彼時(shí)公司估值高達(dá)470億美元，但潮水般的爭(zhēng)論也隨之而來(lái)：公司主要營(yíng)收來(lái)自客戶支付的房租，以及客戶要求增設(shè)與辦公空間相關(guān)的其它產(chǎn)品或使用超過配額物品后支付的費(fèi)用。既然如此，該公司與一家傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)似乎并無(wú)差別，其盈利能力與估值水平并不匹配。

“科技公司”的外衣被扯下，負(fù)債運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式被質(zhì)疑，WeWork無(wú)奈終止上市，如今估值已不足100億美元。在過去六個(gè)月里，WeWork裁掉了2000多個(gè)職員，且計(jì)劃在今年5月底繼續(xù)裁員。

一直以來(lái)，聯(lián)合辦公普遍靠股權(quán)融資輸血維持著規(guī)模的擴(kuò)張，資本和想象力成為行業(yè)的推手，將盈利問題拋之腦后，直到WeWork的黑天鵝事件，才讓大家開始思考：聯(lián)合辦公到底是價(jià)值投資還是炒概念？畢竟整個(gè)行業(yè)的表現(xiàn)都不盡人意。

根據(jù)國(guó)內(nèi)品牌優(yōu)客工場(chǎng)于去年12月遞交的招股書，公司近三年累計(jì)虧損約13億元，且虧損幅度持續(xù)加大。方糖小鎮(zhèn)因拖欠租金而停業(yè)，于2019年年底關(guān)閉了其當(dāng)初進(jìn)入北京的首店；氪空間則是從2018年年底開始裁員，只留下“能帶來(lái)業(yè)績(jī)和客戶”的員工，同時(shí)在去年11月全線結(jié)束在香港的業(yè)務(wù)，全面聚焦利潤(rùn)。顯然，行業(yè)認(rèn)識(shí)到，用巨額虧損換取快速擴(kuò)張的路線已不合時(shí)宜。

“其實(shí)聯(lián)合辦公，無(wú)論客觀市場(chǎng)上它是否難做，我們都不會(huì)主動(dòng)去擴(kuò)張它了。行業(yè)很多頭部企業(yè)也確實(shí)都在說轉(zhuǎn)型，有的是主動(dòng)求變，有的是被迫的，還有的其實(shí)就是換個(gè)說法繼續(xù)賣聯(lián)合辦公的工位而已，把它叫成‘靈活辦公’之類的……就是想避開WeWork的前車之鑒?！蹦持槿莾?nèi)一家定位于空間產(chǎn)品打造運(yùn)營(yíng)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

記者通過采訪和調(diào)查了解到，此前主打聯(lián)合辦公的品牌中，大部分已將業(yè)務(wù)重新定位為企業(yè)空間定制服務(wù)、物業(yè)托管等，而這一業(yè)務(wù)模式被業(yè)內(nèi)稱作為“輕資產(chǎn)模式”，包括WeWork也正在考慮為一些后疫情時(shí)代的辦公空間來(lái)設(shè)計(jì)方案。

氪空間創(chuàng)始人劉成城曾在于去年5月舉辦的融資發(fā)布會(huì)上表示，在輕資產(chǎn)模式下，聯(lián)合辦公品牌不再向業(yè)主付租金，而是跟業(yè)主合作或政府合作，僅負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工裝修、家具和強(qiáng)弱電等，和業(yè)主三七分成，同時(shí)在定制服務(wù)中為企業(yè)縮減年辦公成本。

Beeplus公關(guān)部負(fù)責(zé)人同樣對(duì)本報(bào)記者稱，自去年初為某集團(tuán)做了深圳總部項(xiàng)目后，Beeplus就基本與聯(lián)合辦公行業(yè)脫鉤了，“辦公空間租賃的業(yè)務(wù)比重已經(jīng)下降到很小一部分，而大中企業(yè)定制業(yè)務(wù)目前占比已接近80%?！痹撠?fù)責(zé)人介紹道，在企業(yè)正式進(jìn)入到定制辦公空間前，可以選擇入駐品牌旗下的聯(lián)合辦公空間來(lái)做過渡。

簡(jiǎn)言之，聯(lián)合辦公正在向裝修設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)型以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)線發(fā)展，但這條路能否行得通，品牌們還需拿出真材實(shí)料來(lái)征服投資者。畢竟在WeWork上市受挫以及瑞幸事件發(fā)生后，企業(yè)僅憑“講故事”就能受投資人追捧的情況，可能已經(jīng)“一去不返”了。

（來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

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