“深八條”攪動(dòng)臨深樓市 房?jī)r(jià)飆漲的東莞會(huì)緊跟限購(gòu)步伐嗎?

“深八條”攪動(dòng)臨深樓市 房?jī)r(jià)飆漲的東莞會(huì)緊跟限購(gòu)步伐嗎?

  “東莞新政會(huì)不會(huì)本周五見?”近日,東莞是否會(huì)升級(jí)調(diào)控成為業(yè)內(nèi)人士的熱議話題。

  作為緊鄰深圳的東莞,此前在深圳房?jī)r(jià)大漲背景下,受深圳購(gòu)房需求外溢、樓市供需矛盾等綜合因素影響,房?jī)r(jià)自4月份以來(lái)就出現(xiàn)大幅上漲。7月15日,深圳出臺(tái)“深八條”,買房門檻提高,部分購(gòu)房者一夜之間失去資格。業(yè)界關(guān)注和擔(dān)憂的是,購(gòu)房需求和熱錢是否會(huì)由此涌入東莞,進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)?

  據(jù)了解,受深圳調(diào)控加碼影響,東莞有部分二手房源上調(diào)掛牌價(jià)格,但也有部分房源價(jià)格暫未變動(dòng)。與此同時(shí),在7月15日和16日,東莞發(fā)布相關(guān)政策加強(qiáng)房源信息管控并釋放收緊信號(hào)。令市場(chǎng)更為關(guān)心的是,作為少有的二手房未限購(gòu)的二線城市,東莞的二手房購(gòu)房門檻會(huì)提高嗎?

  受深圳限購(gòu)影響,東莞部分房源上調(diào)掛牌價(jià)

  深圳調(diào)控升級(jí),一石激起千層浪,也攪動(dòng)?xùn)|莞臨深片區(qū)一池漣漪。

  貝殼找房APP上的房源信息顯示,位于東莞塘廈鎮(zhèn)的碧桂園天麓山二期一套90平方米的三居室,7月14日的掛牌價(jià)是238萬(wàn)元,16日降價(jià)18萬(wàn)元后,17日又調(diào)回235萬(wàn)元,7月19日漲價(jià)15萬(wàn)元,掛牌價(jià)變?yōu)?50萬(wàn)元。

  另一臨深片區(qū)鳳崗鎮(zhèn),部分二手房源信息顯示,在7月15日之后,掛牌價(jià)格出現(xiàn)上調(diào),但是幅度較小,多控制在5萬(wàn)元之內(nèi)。

  同時(shí),也有部分房源價(jià)格暫未變動(dòng)。今年房?jī)r(jià)上漲明顯的松山湖熱門小區(qū)萬(wàn)科金域松湖花園,多套掛牌房源在深圳調(diào)控升級(jí)后并未出現(xiàn)價(jià)格異動(dòng),諸如一套98平方米的三居室,5月份的掛牌價(jià)是395萬(wàn)元,6月11日上調(diào)至410萬(wàn)元、6月19日上調(diào)至460萬(wàn)元,之后截至7月23日價(jià)格未有變動(dòng)。另一套96平方米的三居室,近一個(gè)月帶看了11次,6月30日該房源掛牌價(jià)450萬(wàn)元,在7月9日上調(diào)至465萬(wàn)元后,截至7月23日也未再調(diào)價(jià)。

  不過(guò),松山湖區(qū)某二手房中介門店銷售人員告訴新京報(bào)記者,6月份這個(gè)片區(qū)二手房市場(chǎng)稍微有點(diǎn)冷清,7月份又開始好了起來(lái),“跟深圳政策多少有些關(guān)聯(lián)。”

  緊跟深圳調(diào)控,7月15日深夜,東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知,將加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開,提高房?jī)r(jià)透明度,諸如每月定期發(fā)布上個(gè)月新建商品住宅和二手住宅的網(wǎng)簽情況,每季度發(fā)布新建商品住宅的庫(kù)存情況。

  此外,東莞還將加大安居房配建力度,將選取5-6鎮(zhèn)街探索試點(diǎn)“三限房”,即限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限銷售(出租)對(duì)象,加大對(duì)產(chǎn)業(yè)人才和特殊群體的住房保障力度。

  飆漲的東莞房?jī)r(jià),有區(qū)域二手房成交價(jià)漲6成

  自2020年全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工以來(lái),受深圳房?jī)r(jià)上漲、購(gòu)房需求外溢、東莞新房供需矛盾、松山湖產(chǎn)業(yè)升級(jí)、炒房、地價(jià)上漲等綜合因素影響,東莞房?jī)r(jià)開始水漲船高,其中,城區(qū)、松山湖片區(qū)的二手房市場(chǎng)率先上漲,緊接著塘廈、鳳崗等熱點(diǎn)板塊也加速上漲。

  中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的6月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,東莞二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.13%,排名第三,僅次于深圳、無(wú)錫。

  根據(jù)東莞中原地產(chǎn)成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,4月份-6月份的二手房成交均價(jià)分別為24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中,6月份,南城二手房成交12套,成交均價(jià)為35170元/平方米,同比漲幅近60%,環(huán)比上漲12.18%;塘廈二手房成交均價(jià)21262 元/平方米,同比上漲34.63%,環(huán)比上漲4.92%;鳳崗二手房成交均價(jià)25910元/平方米,同比上漲19.43%,環(huán)比上漲4.54%。

  上述松山湖區(qū)中介銷售人員表示,5-7月份房?jī)r(jià)上漲最猛,5月初,松山湖區(qū)一套總價(jià)在300萬(wàn)-310萬(wàn)元的兩居室,7月份漲至400萬(wàn)元左右。

  新京報(bào)記者在貝殼找房APP上看到,今年5月份,松山湖區(qū)的二手房成交均價(jià)為4.08萬(wàn)元/平方米,6月份是4.48萬(wàn)元/平方米,相比去年12月份的3.66萬(wàn)元/平方米上漲了21.9%,相比去年7月份的2.9萬(wàn)元/平方米,更是上漲了54.5%。

  某房產(chǎn)代理公司位于塘廈鎮(zhèn)的一門店銷售人員表示,由于緊鄰深圳,塘廈房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲,相比去年底,每平方米普漲了2000-3000元。“我的一個(gè)客戶,6月初買的房子,總價(jià)205萬(wàn),現(xiàn)在漲到了230萬(wàn)元?!?/p>

  “深圳房?jī)r(jià)一直在漲,很多在深圳買不起的人就會(huì)來(lái)塘廈買房,成交的客戶中,深圳過(guò)來(lái)的占了90%,很多人在這買了不止一套房。”該銷售人員說(shuō)。

  新房供需失衡、高地價(jià)等因素推熱樓市

  事實(shí)上,除了受深圳帶動(dòng)及外溢影響外,東莞樓市自身也存在房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)因,最突出的包括供需結(jié)構(gòu)失衡、地價(jià)創(chuàng)新高等。

  “沒有急賣的房子,只有需求剛性的客戶?!鄙鲜鎏翉B銷售人員如是說(shuō)。一語(yǔ)道破了東莞樓市目前供需現(xiàn)狀。

  資深房地產(chǎn)專家龍斌認(rèn)為,這一輪東莞房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一是,這兩年新房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)短缺,積壓到一定程度,隨著需求增多,房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),2020年上半年,東莞一手住宅新增供應(yīng)約13256套,共成交21062套,成交面積245萬(wàn)平方米,同比上升4%。同時(shí),市場(chǎng)供不應(yīng)求造成庫(kù)存回落,消化周期縮短至7個(gè)月。

  “東莞房?jī)r(jià)上漲,有一定的合理性,過(guò)去幾年沒怎么漲,供應(yīng)不足的情況下,有一定漲幅可以理解。但需要警惕的是樓市炒作,諸如部分深圳炒樓資金,把目標(biāo)集中在東莞二手房上。” 龍斌表示。

  對(duì)于東莞房?jī)r(jià)上漲背后的原因,中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,隨著松山湖巨變及華為等多家企業(yè)進(jìn)駐,東莞進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),同時(shí),大灣區(qū)政策紅利、臨深片區(qū)發(fā)展等,都給東莞房?jī)r(jià)上漲奠定了基礎(chǔ)?!按鬄硡^(qū)都市圈中,東莞是離深圳最近并與深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)最強(qiáng)的城市,深圳房?jī)r(jià)上漲后,東莞緊跟深圳步伐,漲幅是過(guò)去幾年沒有的態(tài)勢(shì),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期?!?/p>

  此外,高地價(jià)帶來(lái)了高預(yù)期空間。6月24日上午,位于塘廈大坪社區(qū)的2020WR023號(hào)商住地吸引了16家房企參與競(jìng)拍,最終深圳前??毓梢约s25.08億元+20%安居房配建計(jì)容建筑面積的出價(jià)艱難突圍斬獲宗地,折合樓面地價(jià)24618元/平方米,打破塘廈樓面地價(jià)紀(jì)錄。當(dāng)日下午,相鄰地塊2020WR024號(hào)建設(shè)用地出讓,吸引了12家房企參與競(jìng)拍,最終深圳前??毓捎忠约s27.67億元+20%安居房配建計(jì)容建筑面積的出價(jià)拿下宗地,折合樓面地價(jià)24543元/平方米。

  多家房企參與、競(jìng)拍過(guò)程激烈、觸頂最高限價(jià),熱門地塊高地價(jià)推高了樓市預(yù)期,也在一定程度上助長(zhǎng)了東莞房?jī)r(jià)。

  二手房限購(gòu)傳聞風(fēng)起,業(yè)內(nèi):政策有可能收緊

  東莞房?jī)r(jià)上漲“兇猛”引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

  6月份,東莞市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將對(duì)市場(chǎng)亂象堅(jiān)決進(jìn)行重拳整治,嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房?jī)r(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、虛高掛牌等行為。

  7月份,東莞政府出調(diào)控大招。7月2日,東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)(銷)售管理的通知》,要求加快在建商品住房入市銷售,加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo),加大力度打擊捂盤惜售行為,嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為。其中,重申商品住房“限價(jià)”引起業(yè)內(nèi)人士最多關(guān)注,即“首期首次申報(bào)銷售價(jià)格的,每幢(棟)申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于前三個(gè)月屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))同類型新建商品住房申報(bào)均價(jià)的10%(含);分期申報(bào)銷售價(jià)格的,每幢(棟)申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于本項(xiàng)目上一期同類型商品住房申報(bào)均價(jià)的5%(含)”。

  宋丁表示,新房限價(jià)對(duì)于新房市場(chǎng)臨時(shí)有抑制作用,但從長(zhǎng)期來(lái)看,容易造成一二手房?jī)r(jià)格倒掛,對(duì)整個(gè)樓市來(lái)說(shuō)不是一個(gè)好現(xiàn)象。

  值得關(guān)注的是,此輪東莞房?jī)r(jià)上漲中,二手房市場(chǎng)最為明顯,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這背后是東莞二手房并未被列入限購(gòu)范圍,給投機(jī)炒房者留下了一個(gè)缺口。

  從今年7月初開始,坊間就有傳聞,東莞將出臺(tái)二手房限購(gòu)政策。

  對(duì)此,宋丁表示,今年?yáng)|莞二手房?jī)r(jià)漲得很多,出臺(tái)相關(guān)限制政策可能性較大,諸如認(rèn)證購(gòu)房資格,增加購(gòu)房籌碼,加大進(jìn)入難度。同時(shí),從產(chǎn)品供給端、信貸方面,也可能會(huì)出一些限制。總而言之,收緊二手房交易,完全是有可能的。

  在龍斌看來(lái),東莞有出臺(tái)二手房限購(gòu)政策的可能,但二手房限購(gòu)負(fù)面效應(yīng)更大,東莞外來(lái)人口數(shù)量較多,很多都是沒有戶籍的,如果限制將不利于城市整體發(fā)展,可以考慮規(guī)范銷售、收緊房貸等方面的措施。

來(lái)源:中新經(jīng)緯

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