貝殼找房上市：市值破400億美元，成居住服務(wù)平臺(tái)第一股

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-15 09:41

2019年，貝殼平臺(tái)成交總額（GTV）達(dá)到2.1萬(wàn)億元。從GTV來(lái)看，貝殼找房已成為中國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，也成為繼阿里巴巴之后的中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)。

8月13日晚，中國(guó)線(xiàn)上線(xiàn)下房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)——貝殼找房正式在紐交所掛牌上市，證券代碼為“BEKE”。貝殼找房開(kāi)盤(pán)價(jià)為35.06美元，較發(fā)行價(jià)大漲75%，最終收漲87.2%，報(bào)37.44美元，總市值達(dá)422億美元。

受新冠肺炎疫情影響，貝殼找房在國(guó)內(nèi)采用視頻連線(xiàn)方式進(jìn)行“云敲鐘”。在北京貝殼找房上市儀式現(xiàn)場(chǎng)，該公司創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)左暉，聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東，平臺(tái)上的服務(wù)者代表、員工代表等共同敲鐘，宣告中國(guó)“居住服務(wù)平臺(tái)第一股”正式掛牌交易。

8月13日晚，貝殼找房正式在紐交所掛牌上市。

打造“兩張網(wǎng)”，推動(dòng)行業(yè)正循環(huán)

貝殼找房脫胎于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)鏈家，2018年4月成立。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，貝殼找房平臺(tái)進(jìn)駐了全國(guó)103個(gè)城市，連接了265個(gè)新經(jīng)紀(jì)品牌的超過(guò)45.6萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人和4.2萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)門(mén)店。

貝殼找房的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)為存量房交易、新房交易和其他新興業(yè)務(wù)。新京報(bào)記者了解到，其業(yè)務(wù)模式實(shí)際上是打造了線(xiàn)上線(xiàn)下兩張網(wǎng)，即“數(shù)據(jù)與技術(shù)驅(qū)動(dòng)的線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)”和“以社區(qū)為中心的線(xiàn)下門(mén)店網(wǎng)絡(luò)”，“雙網(wǎng)”構(gòu)建了貝殼找房的護(hù)城河。其中，“線(xiàn)上網(wǎng)絡(luò)”大幅提升線(xiàn)下作業(yè)的效率與品質(zhì)，“線(xiàn)下網(wǎng)絡(luò)”則幫助業(yè)主、客戶(hù)與貝殼找房產(chǎn)生更多的交互與連接，沉淀行為數(shù)據(jù)。二者互相反哺，形成生態(tài)正循環(huán)。

不僅如此，貝殼找房給行業(yè)帶來(lái)改變的，還有ACN（Agent Cooperation Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）。據(jù)悉，作為貝殼找房平臺(tái)底層操作系統(tǒng)，ACN連接不同品牌、經(jīng)紀(jì)人，通過(guò)房源共享形式，按照每一單交易中的不同角色貢獻(xiàn)分傭，改變以往的惡性競(jìng)爭(zhēng)，幫助經(jīng)紀(jì)人高效合作。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年，貝殼找房平臺(tái)上超過(guò)70%的存量房交易都是通過(guò)ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房平臺(tái)成交總額（GTV，Gross Transaction Value）計(jì)，貝殼找房的效率已達(dá)到行業(yè)平均水平的1.6倍，ACN大幅提升了行業(yè)效率和線(xiàn)下互動(dòng)質(zhì)量。

不僅如此，基于存量房業(yè)務(wù)發(fā)展而來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施，也成功實(shí)現(xiàn)了居住服務(wù)類(lèi)目的橫向賦能。以新房交易為例，其GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的不斷夯實(shí)，貝殼得以疊加更多服務(wù)類(lèi)目，貝殼找房“平臺(tái)效應(yīng)”也將迎來(lái)更廣闊的釋放空間。

“做難而正確的事”，營(yíng)收、利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)

在上市儀式現(xiàn)場(chǎng)，貝殼找房創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)左暉表示：“貝殼上市儀式的主題是篳路藍(lán)縷。希望所有的貝殼人永遠(yuǎn)記住居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)的艱難，永遠(yuǎn)記住我們是如何堅(jiān)持做難而正確的事情，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)價(jià)值才走到今天。同時(shí)也請(qǐng)大家永遠(yuǎn)相信自己。雖然每個(gè)人都很渺小，但只要我們?cè)谝黄?，就能?chuàng)造巨大的價(jià)值，可動(dòng)山林。”

彭永東亦表示，做難而正確的事，這是貝殼找房的DNA，“即使我們今天是一家上市公司，我認(rèn)為我們依然還很小?！幼　@個(gè)領(lǐng)域，有太多的機(jī)會(huì)和太多的未知等我們?nèi)ヌ剿?。知難行易，希望我們團(tuán)隊(duì)不驕不躁，一起去創(chuàng)造更大的價(jià)值?！?/p>

實(shí)際上，“做難而正確的事”，是左暉常說(shuō)的一句話(huà)。在左暉帶領(lǐng)下，貝殼以及鏈家不止一次成為行業(yè)改革者和背書(shū)者。

回顧此前鏈家的發(fā)展歷程中，左暉一直在改變、創(chuàng)新，無(wú)論是“不吃差價(jià)”還是推進(jìn)“100%真房源”，每一次進(jìn)步都異常艱難，但左暉都選擇堅(jiān)持了下來(lái)。

2015年開(kāi)始，鏈家主動(dòng)出擊，開(kāi)啟一系列“并購(gòu)模式”，快速擴(kuò)展公司產(chǎn)業(yè)鏈，成房產(chǎn)中介行業(yè)變革領(lǐng)頭羊。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)重新梳理和細(xì)分，鏈家旗下產(chǎn)業(yè)鏈也更為清晰。除傳統(tǒng)二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)外，鏈家新房代理、海外房產(chǎn)等業(yè)務(wù)相繼上線(xiàn)。同時(shí)，試水產(chǎn)業(yè)鏈下游家裝產(chǎn)業(yè)。

在此基礎(chǔ)上，2018年4月，“貝殼找房”全新上線(xiàn)，相較于原來(lái)的鏈家網(wǎng)，貝殼找房的定位更為開(kāi)放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝等居住業(yè)務(wù)外，它通過(guò)ACN吸納鏈家體系外的外部房源進(jìn)入該系統(tǒng)。這也意味著，無(wú)論是直營(yíng)品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，亦或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開(kāi)啟“自營(yíng)+行業(yè)平臺(tái)”模式。

根據(jù)貝殼找房提交的F-1/A文件顯示，貝殼找房今年上半年達(dá)成了1.33萬(wàn)億元（人民幣，下同）的平臺(tái)成交總額（GTV），相比上年同期的8900億元增長(zhǎng)49.4%。2019年全年，貝殼GTV達(dá)到2.1萬(wàn)億元。從GTV來(lái)看，貝殼找房已成為中國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，也成為繼阿里巴巴之后的中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)。

營(yíng)收方面，2017年、2018年、2019年，貝殼找房營(yíng)收分別為255億元、286.46億元、460億元。此外，今年上半年，貝殼找房實(shí)現(xiàn)收入272.6億元，同比增長(zhǎng)39%；同期，凈利潤(rùn)為16.1億元，同比增長(zhǎng)188.6%。

調(diào)整后EBITDA（息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）方面，貝殼找房今年上半年經(jīng)調(diào)整后EBITDA為25.9億元，比上年同期的17.8億增長(zhǎng)45.7%。此外，貝殼擁有健康的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疊加股權(quán)和債權(quán)融資，以增厚企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“安全墊”。2019年末，貝殼流動(dòng)資金總額（流動(dòng)資金包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金及短期投資）為335億元，2020年6月末增加至399億元，相比年初增加63.7億元。

重塑行業(yè)格局，存量房交易仍是“基本盤(pán)”

值得一提的是，“衣食住行”這四個(gè)生活必需的大市場(chǎng)在中國(guó)都建立了巨大的線(xiàn)上平臺(tái)。阿里淘寶、美團(tuán)外賣(mài)、滴滴打車(chē)，加上如今的貝殼找房，“意味著中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中‘衣食住行’都全了。” 在此前一場(chǎng)線(xiàn)上直播論壇上，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜如是稱(chēng)。

不過(guò)，絕大多數(shù)行業(yè)里，都是互聯(lián)網(wǎng)公司建立線(xiàn)上平臺(tái)，再控制線(xiàn)下交易。唯獨(dú)“住”與之相反，在貝殼之前，無(wú)數(shù)互聯(lián)網(wǎng)公司嘗試過(guò)，但在地產(chǎn)業(yè)均沒(méi)有建立起一個(gè)超 6000 億美元市值的阿里。

那么，貝殼上市，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)造成怎樣的影響？貝殼作為居住服務(wù)平臺(tái)第一股，與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有何不同？

房地產(chǎn)新經(jīng)紀(jì)品牌聯(lián)盟主席、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航認(rèn)為，貝殼IPO是行業(yè)的一個(gè)標(biāo)志性事件，也是ACN這個(gè)線(xiàn)上線(xiàn)下多品牌合作生態(tài)在全球視野下的正式亮相。ACN作為一個(gè)全面超越國(guó)際成熟市場(chǎng)MLS(行業(yè)全開(kāi)放房源聯(lián)賣(mài)系統(tǒng))的全新生態(tài)，輔以中國(guó)市場(chǎng)的前景，必將引發(fā)全球業(yè)界和資本市場(chǎng)的極大關(guān)注。”

貝殼找房最早投資人之一、B輪融資領(lǐng)投方，華興資本集團(tuán)董事長(zhǎng)、基金創(chuàng)始合伙人包凡表示：“左暉帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成了對(duì)居住服務(wù)行業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化到線(xiàn)上化的徹底改造，打造出中國(guó)唯一規(guī)?；木€(xiàn)上線(xiàn)下房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)——貝殼，也重新構(gòu)建中國(guó)居住服務(wù)行業(yè)的發(fā)展軌跡?！?/p>

令人關(guān)注的是，貝殼找房上市后，將如何發(fā)展？其邊界在哪里？

新京報(bào)記者了解到，2019年，貝殼找房二手房交易和新房交易收入分別為246億元和202億元。除傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)外，其還涉及金融、裝修業(yè)務(wù)。不難理解，存量房交易仍是貝殼找房的“基本盤(pán)”，不過(guò)，新房和其他新興業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)不斷增加，貝殼找房已經(jīng)在應(yīng)用里加入搬家、家政、家居用品銷(xiāo)售等服務(wù)。招股書(shū)顯示，其他新興業(yè)務(wù)邊際貢獻(xiàn)6.2億元，同比增長(zhǎng)55%。

值得一提的是，家裝市場(chǎng)亦是貝殼看重的。今年4月，彭永東在2020貝殼新居住大會(huì)上表示，貝殼找房已推出全新家居服務(wù)平臺(tái)“被窩家裝”。不過(guò)，和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一樣，家裝也是個(gè)“又臟又累”的市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)度高、環(huán)節(jié)多、技術(shù)難度大且痛點(diǎn)很多，低頻、高價(jià)、非標(biāo)準(zhǔn)化是導(dǎo)致家裝行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)未出現(xiàn)一家營(yíng)收過(guò)百億企業(yè)的主要原因。

因此，裝修市場(chǎng)對(duì)貝殼而言是一大挑戰(zhàn)。對(duì)此，貝殼或早有預(yù)料，彭永東曾表示，被窩家裝對(duì)貝殼而言既是房地產(chǎn)交易服務(wù)后的自然延伸，也是新家裝在北京市場(chǎng)的一個(gè)嘗試。這樣的賽道非常大，也有非常多改進(jìn)的空間，對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)，這也屬于先慢后快、先難后易的事業(yè)?！耙偷米〖拍?，才有可能重新定義，重新讓這個(gè)行業(yè)有更多的標(biāo)準(zhǔn)。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，貝殼向交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延展發(fā)展，有很長(zhǎng)、很寬的延展性。恰如左暉在招股書(shū)《致股東的一封信》中所言，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義價(jià)值觀(guān)，不斷倒逼貝殼找房的組織成長(zhǎng)，不斷探索新的“又臟又累”，而一旦成功就有巨大增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

新京報(bào)記者張曉蘭

（責(zé)任編輯：徐帥）