東莞樓市:自住加升值一定要切記這幾點(diǎn),最容易踩坑

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-18 23:00

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：你好廣叔，我看了很多盤，松湖傳奇3房300萬(wàn)和大朗碧桂園一樓帶花園210萬(wàn)，哪個(gè)更適合3-5年純投資，本人住萬(wàn)科金域松湖，想在周邊淘一淘筍盤上車，實(shí)在不行以后自己住。另外我想問下挨著旁邊的譽(yù)景名居上疊320萬(wàn)左右是否會(huì)漲，想7年后買來自住，看了兩個(gè)多月了，很糾結(jié)了。這幾個(gè)盤接下來一個(gè)月會(huì)不會(huì)出很多，暫時(shí)先穩(wěn)??？幫忙分析。

回答：你好。優(yōu)選考慮松湖傳奇，一樓相對(duì)來適合自住，缺點(diǎn)是容易潮濕、有采光通風(fēng)噪音等問題。譽(yù)景名居在東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)常平，常平經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，規(guī)劃也較強(qiáng)，目前新政下，行情會(huì)有一定的降溫，不用太擔(dān)心會(huì)暴漲。這幾個(gè)月行情都很穩(wěn)，可以慢慢挑，不用急。

提問：廣叔您好，請(qǐng)問松山湖和南城CBD選擇哪個(gè)呢？您說松山湖會(huì)持續(xù)好看，是為什么呢？

回答：你好。松山湖在東莞扮演的就是深圳南山的角色，而松山湖片區(qū)也是以松山湖為核心向外輻射，發(fā)揮松山湖自主創(chuàng)新示范區(qū)的創(chuàng)新引領(lǐng)作用，構(gòu)建“1+6”的區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。南城CBD作為東莞的核心腹地，集政治中心、文化中心、經(jīng)濟(jì)中心于一體，自然人流集中、寸金寸土。隨著東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)的大力推進(jìn)，未來也將越來越繁華，將有更多的高樓拔地而起，商業(yè)氛圍也會(huì)變得更加濃厚，進(jìn)而吸引更多的人口流動(dòng)到此。而我們根據(jù)東莞現(xiàn)在樓市的特點(diǎn)，判斷未來會(huì)走分化路線，好的將越來越好，差的也將越來越差。所以這兩個(gè)區(qū)域我們持續(xù)看好。具體看你預(yù)算吧和個(gè)人喜好，如果喜歡景觀好一些考慮松山湖。在城區(qū)工作則考慮南城CBD。

提問：廣叔，您好，在東莞南城金域華府SD買了一套二手2房自住，老家江西贛州龍南買了一套房全款結(jié)清，老家那邊不?；厝?，想把老家房子賣掉，在這邊再買一套作為投資，如買完SF可有100左右，但是近期老家縣升市，一直在糾結(jié)，想請(qǐng)你這邊給個(gè)建議，謝謝。

回答：你好?？h升市是對(duì)房子有一定的利好，可以觀望觀望，但是長(zhǎng)期來看，缺少產(chǎn)業(yè)和人口流入的城市，投資的潛力都不大。

提問：你好廣叔，我是純投資，向您咨詢一下平湖片區(qū)發(fā)展前景如何？10號(hào)線平湖樞紐站附近的樓盤值得長(zhǎng)線投資嗎？謝謝廣叔。

回答：你好，平湖也是深圳被遺忘的片區(qū)，多年來偏安一隅，不溫不火，唯一的小亮點(diǎn)就是平湖樞紐站和周邊的大規(guī)模拆遷。不過即使建成，交通樞紐站也從來不是房?jī)r(jià)高地，沒有暴擊的可能性。平湖唯一值得關(guān)注的是回遷房，舊改推進(jìn)快，單價(jià)兩萬(wàn)多，直接和開發(fā)商簽約的房源還是可以搏一搏的。

提問：廣叔你好，現(xiàn)在家庭名下2套，一套梅林的三房紅本在手，學(xué)位不好，總價(jià)730左右；另一套保稅區(qū)紅樹綠洲，剩余貸款200，小孩4歲了，老公名下無貸款記錄，想要LH方式首付3-5成，用其中一套置換一個(gè)自住加投資的學(xué)位房（總價(jià)800-1200，學(xué)位1.5-2階梯皆可，想要3房且有小區(qū)，最好人車分流），目前有2個(gè)方案：1，賣掉梅林房子（老公名下）得730，購(gòu)入羅湖合正榮悅1150左右房子，小區(qū)環(huán)境好，還有翠竹小學(xué)和文錦中學(xué)學(xué)位；2，賣掉紅樹綠洲還清貸款，剩300多點(diǎn)，換成麗港灣，福外南中小學(xué)學(xué)位。我個(gè)人想考慮南山，但是家人不同意，喜歡在福田這邊生活，合正榮悅的環(huán)境又不錯(cuò)，請(qǐng)問我該怎么選，合正榮悅有升值空間嗎？

回答：你好，合正榮悅自住還不錯(cuò)，但是考慮升值潛力，不建議買羅湖，生源老化，跑輸大勢(shì)。一套小戶型掛學(xué)區(qū)即可。剩余資金投到潛力更大的板塊。跳出羅湖，多關(guān)注福田南山和寶安。紅樹綠洲其實(shí)不錯(cuò)，但小學(xué)不帶福外學(xué)位，雙學(xué)位有朗庭豪園，麗港灣。福外南是比合正榮悅更好的選擇。

提問：你好廣叔，深圳龍華鴻榮源壹城中心樓盤怎么樣？現(xiàn)在值得出手嗎

回答：你好，壹城中心，龍華區(qū)地標(biāo)性住宅，是龍華老城區(qū)最吸睛的盤，沒有之一。這個(gè)小區(qū)有優(yōu)勢(shì): 1、高贈(zèng)送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵（共十區(qū)，但是只有九區(qū)算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費(fèi)低，因?yàn)?015年首開，登記價(jià)高而且漲幅不大。 5、價(jià)格也親民。劣勢(shì)也很明顯： 1、體量確實(shí)太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價(jià)格也一直上不去，簡(jiǎn)直天量供應(yīng)； 2、本身離地鐵較遠(yuǎn)，加上四號(hào)線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區(qū)稍微近一點(diǎn)），而且全部入住道路交通勢(shì)必?fù)矶拢?未來預(yù)計(jì)周邊建設(shè)結(jié)束它的春天會(huì)來。橫這么久跌這么久，也預(yù)示著機(jī)會(huì)。九區(qū)未來將成為十個(gè)區(qū)中單價(jià)最高的區(qū)，有閑錢可以考慮。自住可以買，投資一般般。

提問：廣叔好，我在三四線城市，目前有幾套房產(chǎn)出租，打算賣掉去投資二線城市，請(qǐng)問異地置業(yè)如何實(shí)操？

1.選城市。我在廣東，深圳太高門檻，廣州后勁不足，個(gè)人覺得東莞珠?；葜荻急怀醋鳎也蝗缰形鞑慷€城市，這個(gè)觀點(diǎn)對(duì)嗎？目前去二線城市，選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計(jì)價(jià)格都超過中西部二線。按照城市價(jià)格選？應(yīng)該優(yōu)先中西部二線？2.版塊：中西部二線，武漢光谷和重慶兩江四岸，哪個(gè)板塊更安全更有后勁？之前重慶房?jī)r(jià)很低是因?yàn)樘炝抗?yīng)？以后呢？3.買房后如何打理？現(xiàn)金流有限無法空置。

目前廣東小城市體制內(nèi)上班，為了多一點(diǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，利用周末做了大半年的中介，看房了百來套。

回答：你好，首先夸一下你，在體制內(nèi)上班還能夠利用周末時(shí)間做中介，不懼辛勞與眼光，非常贊。問題也提得很好，看得出來是動(dòng)腦思考過的。在城市選擇上。我不同意廣州后勁不足的說法。廣州是一個(gè)非常重要的城市，雖然現(xiàn)在排在4個(gè)一線城市之末，但是積淀還是在的，有重新輝煌的潛力，而且廣州房?jī)r(jià)比深圳低，有上車的空間。其次是廣東內(nèi)的二線城市，我認(rèn)為東莞可以關(guān)注。如果是二線城市做比較，重慶這樣的低單價(jià)中西部強(qiáng)二線在全國(guó)范圍內(nèi)都屬于價(jià)值洼地。無論是和江浙三線比還是其他二線比。所以城市的判斷我認(rèn)為是重慶（中西部二線）≥東莞珠海＞江浙三線

其次是板塊上，重慶兩江四岸好于武漢光谷。一來是價(jià)格更低，二來行政級(jí)別也高出一截。重慶房子天量供應(yīng)的時(shí)代已經(jīng)過去，兩江四岸的新盤數(shù)量極少，安全性和后勁都更足。最后，買房后的打理問題需要一事一議。如果是持有3年以內(nèi)，建議直接空關(guān)；持有3年以上，建議裝修后出租。

提問：你好廣叔，新人首問，我家現(xiàn)在武漢江夏金地湖山境為兒子購(gòu)買了一套132的住房140萬(wàn)左右。2017年買的19年交房的。月貸3000，不好出租空置中?，F(xiàn)兒子在廣州打工，月收入1萬(wàn)。我們?cè)谒木€城市。兒子想考慮在廣州工作生活。我們想把武漢的這個(gè)房子賣掉再換一個(gè)，不知道是在武漢還是在廣州考慮?我們個(gè)人的想法是把現(xiàn)在的房，換到武漢有投資價(jià)值的地方買個(gè)小房。或是考慮到廣州買房，希望廣叔能給個(gè)更合適的方案，謝謝!

回答：你好，廣州1500萬(wàn)+的常住人口，2500萬(wàn)的實(shí)際人口，每年人口繼續(xù)導(dǎo)入50萬(wàn)，土地資源不缺，粵港澳大灣區(qū)政策不缺，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力不缺，產(chǎn)業(yè)不缺，民間富裕購(gòu)買力強(qiáng)。從哪一點(diǎn)看，廣州的資產(chǎn)質(zhì)量都比武漢要強(qiáng)。大單優(yōu)先原則，如果子彈充足100以上，建議優(yōu)先考慮廣州。

提問：你好廣叔，我是第一次在深圳買房，盲目的買了羅湖?，F(xiàn)在想置換一定不能再任性去買了。我想賣掉羅湖的，有差不多200萬(wàn)的現(xiàn)金，買一套300萬(wàn)的房，您有推薦的位置嗎？謝謝！

回答：你好，現(xiàn)在總價(jià)300萬(wàn)依然很難選。如果月供能力不錯(cuò)，可以買個(gè)總價(jià)400-500萬(wàn)左右的剛需上車盤。蛇口、碧海、西鄉(xiāng)、上塘都是不錯(cuò)的板塊。總價(jià)300萬(wàn)有以下幾種打法：

1.南山、福田的學(xué)位30-40平的1房2.沙井、光明、龍華的60-70平的2房。關(guān)內(nèi)學(xué)位房：比如福源花園一期、瑞景華庭、心語(yǔ)家園；這類房成交量大、面積小、單價(jià)高、但穩(wěn)中有升。

提問：廣叔你好，想在深圳入手總價(jià)在900以內(nèi)的小三居或者大兩居，工作地點(diǎn)在福田，重居住環(huán)境，考慮日后升值。請(qǐng)問前海和華僑城片區(qū)怎么選擇？我倆看中了中熙君南山和首地容御，不知道我們看的這個(gè)怎么樣，廣叔有沒有別的推薦，謝謝！

回答：你好，華僑城的房子都有個(gè)缺點(diǎn)就是戶型太大，首地容御也不例外，按照你這個(gè)預(yù)算估計(jì)只能淘個(gè)兩房，其實(shí)如果沒有學(xué)位支撐的高總價(jià)兩房是很危險(xiǎn)的，深圳是個(gè)務(wù)實(shí)的城市單純?nèi)榱嗣谰?，為了環(huán)境去買單的人其實(shí)并不多，基本上是為了學(xué)位和便利，然后就是功能。回到自住角度上看追隨你們的本心就好，華僑城綠樹環(huán)繞鬧中取靜，即便可能升值不如預(yù)期，那也賺得享受，很難說哪個(gè)孰優(yōu)孰劣。

提問：你好廣叔，這個(gè)月準(zhǔn)備在深圳純投資，買個(gè)400多的小三房，準(zhǔn)備長(zhǎng)持七八年，首付5成，貸5成，首付230，能夠得上的有光明綠地新都會(huì)（89平，4.7/平）優(yōu)勢(shì)離地鐵近，光明天匯城（79平5.2/平）優(yōu)勢(shì)地鐵口，缺點(diǎn)容積率高，光明華潤(rùn)公園九里（93平，4.8/平）優(yōu)勢(shì)精裝修缺點(diǎn)周圍工廠離地鐵遠(yuǎn)，各有優(yōu)缺點(diǎn)，請(qǐng)問如何選擇，買這些遠(yuǎn)郊房會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期站崗?。炕蛘哌€有什么更佳選擇嗎？謝謝廣叔指點(diǎn)！

回答：你好， 400多萬(wàn)小三房，純投資，長(zhǎng)持七八年，光明確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但問題是光明很大，最有價(jià)值的核心片區(qū)卻不大，主要集中在光明新城公園以南，龍大高速以北，其他大量片區(qū)，仍然以農(nóng)民房和工業(yè)區(qū)為主。一分價(jià)錢一分貨，四萬(wàn)多的盤，肯定不在光明的核心區(qū)，但從長(zhǎng)周期來看，一樣也會(huì)跟漲。這三個(gè)盤，一定要選，我會(huì)建議選綠地新都會(huì)，雖然周邊配套不夠完善，但想象空間更大，而且離光明核心區(qū)更近，更容易被輻射。

提問：廣叔您好，請(qǐng)問您是怎么看福田區(qū)嚴(yán)查實(shí)際居住的？1、看新聞只針對(duì)福田區(qū)，其他區(qū)會(huì)核查嗎？2、看新聞只有針對(duì)小學(xué)核查實(shí)際居住，初中會(huì)核查嗎？3、這個(gè)是真核查，還是走過場(chǎng)，通過一些小技巧可以搞定？4、對(duì)小戶型學(xué)位房有什么影響嗎？感謝回復(fù)~

回答：你好，關(guān)于這個(gè)消息，可謂是年年都在說，但卻年年都不能落到實(shí)處。據(jù)了解，福田區(qū)有抽查，但概率很低。房子如果已經(jīng)出租，為防萬(wàn)一，可以在出租房里放幾件小孩的衣服和生活用品，同時(shí)交代租戶，有人上門核查統(tǒng)一口徑即可。大家都心知肚明，走過場(chǎng)而已，誰(shuí)會(huì)故意為難呢，我從沒聽過因?yàn)檫@個(gè)原因報(bào)不了名的。只能明面上喊一喊不能落地的政策，對(duì)小戶型學(xué)位房?jī)r(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響。

提問：廣叔你好，我最近打算入手一套房子，請(qǐng)問坪山高鐵站那塊實(shí)驗(yàn)幾個(gè)樓盤入手怎么樣？還是買寶中花樣年未來升值會(huì)好一點(diǎn)？謝謝回復(fù)。

回答：你好，目前東部局勢(shì)不明朗，以我們所接觸的客戶來分析，不管是投資還是自住，人心所向全指西部，不過坪山實(shí)驗(yàn)在過去一年漲20%表現(xiàn)已經(jīng)很驚艷了。不難回答的是，花樣年不是一個(gè)好選擇了。

提問：廣叔好，資金受限（首付資金有限），只能買總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)的房投資，但南山500萬(wàn)以內(nèi)的房，基本都上漲10-20%左右問題： 1、繼續(xù)接盤此輪已上漲過的500萬(wàn)以內(nèi)的盤？ 2、去西鄉(xiāng)購(gòu)買500以內(nèi)的盤？ 3、西鄉(xiāng)500萬(wàn)以內(nèi)目標(biāo)盤：招商果齡、萬(wàn)象新天、富通V城，哪個(gè)更合適投資？

回答：你好，你說的沒錯(cuò)，這一輪南山500萬(wàn)以內(nèi)的房源大部分有上漲，漲幅沒這么夸張，但5到10個(gè)點(diǎn)是有的。為什么是500萬(wàn)以內(nèi)，因?yàn)槟仙降暮勒€在490萬(wàn)，所以500萬(wàn)以下的剛需小戶型有往上沖的動(dòng)力，但一旦沖過了豪宅線，就明顯到達(dá)阻力位，會(huì)有一段時(shí)間橫盤，等待下一個(gè)突破時(shí)機(jī)。所以這個(gè)節(jié)點(diǎn)去選擇剛沖過500萬(wàn)生死線的南山小戶型是不太明顯的。 500萬(wàn)不買南山，備選項(xiàng)還有很多，西鄉(xiāng)不錯(cuò)，你說這幾個(gè)盤也都可以買，但不是投資唯一的選擇。

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