來源：新京報(bào)

雖然是為了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，但是在市場看來，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，仍是一種融資收緊信號(hào)。

8月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行官方網(wǎng)站發(fā)布消息顯示，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行（簡稱“央行”）在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。根據(jù)消息，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則

會(huì)議認(rèn)為，黨的十九大以來，有關(guān)部門和地方貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，央行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從會(huì)議內(nèi)容來看，座談會(huì)主要涉及了部分房企的融資，也提及了政策調(diào)控的穩(wěn)定性，調(diào)控的目的是房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在年內(nèi)處于高位。同時(shí)，年內(nèi)房企已經(jīng)累計(jì)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。7月份以來，房企更是密集發(fā)布大額融資，刷新歷史同期紀(jì)錄。張大偉表示，房企融資井噴是增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

不過，張大偉也指出，會(huì)議內(nèi)容只提及了形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，哪些房企在政策關(guān)注范圍，融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容暫時(shí)未公開，對(duì)于執(zhí)行的影響還需觀察。

融資管理規(guī)則或與網(wǎng)傳“345新規(guī)”有關(guān)

房企融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容是什么？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行官方網(wǎng)站并未披露。但是市場猜測，或與此前盛傳的“345新規(guī)”有關(guān)。

近日，網(wǎng)傳監(jiān)管部門出臺(tái)“345新規(guī)”，旨在控制房企有息負(fù)債規(guī)模。8月19日有媒體進(jìn)一步報(bào)道，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，或?yàn)榱私庑袠I(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)，當(dāng)時(shí)亦有房企人士證實(shí)。

何為“345新規(guī)”？據(jù)財(cái)經(jīng)類媒體報(bào)道，“345新規(guī)”對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍；以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

有TOP10房企相關(guān)人士告訴新京報(bào)記者，此前已經(jīng)收到融資新規(guī)的通知，但是沒有收到正式的政策性文件，同時(shí)也收到開會(huì)通知，與金融監(jiān)管升級(jí)有關(guān)。

一位不愿具名的華東房企集團(tuán)副總裁表示，傳聞中的“345新規(guī)”可能是有的，個(gè)人理解可能窗口指導(dǎo)的概率更大?！暗?，我理解并不是網(wǎng)上所說的為了收緊房企融資，更多是為了防范房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是華夏、泰禾等事件，引發(fā)對(duì)頭部房企的金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂?！?/p>

在具體執(zhí)行層面上，“針對(duì)全行業(yè)的政策規(guī)定可能性不大，也不會(huì)一刀切，但有了這些紅線，金融機(jī)構(gòu)對(duì)其他企業(yè)也會(huì)參考或者參照?qǐng)?zhí)行，這樣既不影響現(xiàn)有的政策執(zhí)行，也有利于逐漸化解和降低企業(yè)負(fù)債與金融風(fēng)險(xiǎn)?！?上述副總裁認(rèn)為，可能更多是針對(duì)大型企業(yè)，尤其是上市公司，畢竟他們的數(shù)據(jù)更系統(tǒng)、完整、可追溯。很多中小房企是沒有清晰的年報(bào)和數(shù)據(jù)的，央行也很難直接管控和窗口指導(dǎo)，因此，畫出一些紅線，讓金融機(jī)構(gòu)自己斟酌執(zhí)行，更具有可行性和靈活性。

雖然是為了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，但是在市場看來，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，仍是一種融資收緊信號(hào)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，下半年房企融資的“好日子”已經(jīng)基本結(jié)束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企也會(huì)面臨這一挑戰(zhàn)。在國內(nèi)大循環(huán)為主的發(fā)展導(dǎo)向上，未來房地產(chǎn)融資收緊將是大概率事件。

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