作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2020上半年疫情的沖擊，使得房企尤其是著力布局商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，業(yè)績(jī)備受考驗(yàn)：一邊減免租金與租戶共渡難關(guān)，一邊運(yùn)用各類營(yíng)銷手段，加大項(xiàng)目推盤及促銷力度。在這種背景下要業(yè)績(jī)，考驗(yàn)的不僅是房企的現(xiàn)金流，更是其綜合運(yùn)營(yíng)能力和業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新能力。

作為一家“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，新城控股不可避免的受到影響，但也表現(xiàn)出十足的韌性，業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)。8月21日晚間，新城控股發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收377.36億元，同比增長(zhǎng)121.15%；歸屬股東凈利32.04億元，同比增長(zhǎng)23.59%。

截至6月末，新城控股在手現(xiàn)金余額649.95億元，現(xiàn)金短債比超過(guò)1.73倍，凈負(fù)債率同比下降約41.56個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)性充裕，且具備較強(qiáng)的償債能力。

營(yíng)收翻倍、利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)、超低凈負(fù)債率、安全的現(xiàn)金短債比，這幾個(gè)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是疫情考驗(yàn)下企業(yè)內(nèi)生力的強(qiáng)力體現(xiàn)，背后折射的是新城控股穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展模式。

從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由 “沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤(rùn)”，這是新城控股董事長(zhǎng)王曉松此前在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所言。如今這份半年報(bào)答卷，正印證了這位 “新舵手”，正在帶領(lǐng)新城控股朝著高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的道路上航行。

商業(yè)發(fā)力，吾悅廣場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)

吾悅廣場(chǎng)是整個(gè)財(cái)報(bào)中的一大亮點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在疫情影響之下，2020年上半年房企旗下的商業(yè)項(xiàng)目均受到不同程度的沖擊，TOP20房企總租金收入同比下滑了20%。而新城控股旗下吾悅廣場(chǎng)的租金及管理費(fèi)收入為21.32億元，同比增長(zhǎng)22%。

上半年，在疫情最為嚴(yán)重的時(shí)刻，為了與吾悅廣場(chǎng)品牌商戶共渡難關(guān)，新城控股曾兩次對(duì)旗下已開業(yè)的63家吾悅廣場(chǎng)實(shí)施租金減半政策，共覆蓋67天，對(duì)應(yīng)減免金額為5億元。同時(shí)，在 4月1日至5月31日期間，對(duì)于影院、教育培訓(xùn)、健身、KTV 等因疫情管控延遲開業(yè)的相關(guān)商戶給予租金減半的扶持政策。

吾悅廣場(chǎng)能夠逆勢(shì)增長(zhǎng)，殊為不易。

一方面得益于其專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力，包括對(duì)業(yè)態(tài)及產(chǎn)品的深入研究。雖然吾悅廣場(chǎng)模式在全國(guó)性地復(fù)制推進(jìn)，但這只體現(xiàn)在商業(yè)綜合體的框架上面，在核心運(yùn)營(yíng)層面，可以說(shuō)是“一城一策”。

每進(jìn)入一個(gè)城市，打造一座吾悅廣場(chǎng)，新城人并不會(huì)通盤照搬進(jìn)行復(fù)制，而是會(huì)融入當(dāng)?shù)厝宋纳铒L(fēng)貌、心理文化特征、城市價(jià)值取向，打造每個(gè)項(xiàng)目的專屬IP，樹立特有的經(jīng)營(yíng)特色。

另一方面離不開其精準(zhǔn)的布局和規(guī)模積淀。商業(yè)廣場(chǎng)不僅需要經(jīng)驗(yàn)和資金的沉淀，更需要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。首先來(lái)看吾悅廣場(chǎng)的選址，目前85%的吾悅廣場(chǎng)布局于“十三五”規(guī)劃的19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，覆蓋了全國(guó)GDP 80%的區(qū)域，服務(wù)所在城市80%的主流人群，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市人流和消費(fèi)流的匯聚。

新城控股對(duì)于選址的考量，成功鎖定了客流和出租率。半年報(bào)顯示，上半年已開業(yè)的63 座吾悅廣場(chǎng)，平均出租率高達(dá)96.08％。

其次，吾悅廣場(chǎng)全國(guó)化布局的規(guī)模效應(yīng)開始顯現(xiàn)。今年以來(lái)，新城控股持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)布局，目前已在全國(guó)布局139座吾悅廣場(chǎng)，已初步形成規(guī)模效應(yīng)，為之后的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，打好了基礎(chǔ)。

今年三季度以后，吾悅廣場(chǎng)將進(jìn)入密集開業(yè)期，全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座、到2020年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到93座。優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力以及逐步凸顯的規(guī)模效應(yīng)的雙向加持，將為新城控股穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)2020年全年租金及管理費(fèi)收入55億元的目標(biāo)提供充分保障。新城控股商業(yè)板塊與住宅板塊的互惠互補(bǔ)功效也將更加凸顯。

兩個(gè)抓手，住宅板塊營(yíng)收翻倍

在整個(gè)營(yíng)收構(gòu)成中，雖然吾悅廣場(chǎng)代表的商業(yè)板塊業(yè)績(jī)喜人，但支撐其新城控股377.36億元營(yíng)收的，依然是房地產(chǎn)開發(fā)銷售板塊，貢獻(xiàn)了344.47億元，占整體營(yíng)收的九成比例。

121.15%的營(yíng)收增速，也主要源自于此。房地產(chǎn)開發(fā)銷售營(yíng)收增速高達(dá)137.83%，保障了新城控股業(yè)績(jī)的高質(zhì)量增長(zhǎng)。

這一成績(jī)背后的抓手是“地域深耕”的策略和產(chǎn)品力的提升，也是王曉松所強(qiáng)調(diào)的“提質(zhì)”和穩(wěn)健另一層含義。

秉承“地域深耕”策略，新城控股上半年在常州、南京、長(zhǎng)沙等城市銷售表現(xiàn)良好，業(yè)績(jī)均位列當(dāng)?shù)胤科笄傲?，在天津、常州、溫州、淮安、?zhèn)江、肇慶等城市，新城控股的市場(chǎng)占有率均為top5以內(nèi)。

憑借長(zhǎng)期深耕長(zhǎng)三角的地緣優(yōu)勢(shì)，僅6月單月，新城控股于溫州、杭州、無(wú)錫、金華等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市及有強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Φ某鞘蝎@取19塊優(yōu)質(zhì)土地?！暗赜蛏罡钡牟呗?，使得新城控股在深耕區(qū)域中的市場(chǎng)份額，不斷提升。

再來(lái)看產(chǎn)品端，新城控股將其當(dāng)作核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)打造。特別是在近兩年，從上至下重塑了產(chǎn)品體系，在產(chǎn)品端的不斷投入和升級(jí)，自2018年開始開展“煥新計(jì)劃”，對(duì)現(xiàn)有社區(qū)產(chǎn)品體系進(jìn)行全面升級(jí)，2019年覆蓋23座城市的105個(gè)項(xiàng)目，今年范圍還在持續(xù)擴(kuò)大。

上半年，疫情的發(fā)生讓大眾開始重新審視買房的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房需求正在發(fā)生變化，安全健康成為置業(yè)者的升級(jí)需求。新城控股應(yīng)勢(shì)變化，不僅在全國(guó)各地在售項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行適度定向升配，更是實(shí)現(xiàn)“芯健康”2.0住宅體系的煥新升級(jí)，從環(huán)境凈化到安全智能系統(tǒng)設(shè)置，從人性化細(xì)節(jié)關(guān)懷到健康服務(wù)等，契合購(gòu)房者健康安居新需求。

在深耕區(qū)域市場(chǎng)份額的持續(xù)提升，以及產(chǎn)品力提升所帶來(lái)的良好口碑，成為了新城控股業(yè)績(jī)高質(zhì)量增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。

拿地積極，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更加均衡

在深耕長(zhǎng)三角地區(qū)的同時(shí)，新城控股還積極發(fā)展環(huán)渤海、中西部、粵港澳大灣區(qū)等地區(qū)，進(jìn)入供需關(guān)系較為均衡、人口吸附能力較強(qiáng)的高能級(jí)城市。

上半年，新城控股積極把握拿地窗口期，戰(zhàn)略性增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項(xiàng)目，并積極拓展西安、鄭州、昆明、南昌、濟(jì)南、南寧等全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市，加大對(duì)高能級(jí)城市的戰(zhàn)略布局。

在加大拿地力度的同時(shí)，新城控股也在繼續(xù)保持低土地成本的優(yōu)勢(shì)。天風(fēng)證券指出，今年新城控股戰(zhàn)略性增加了高城市能級(jí)的土地項(xiàng)目，而其獲地成本保持在銷售均價(jià)的45%水平線之下，或表明公司較強(qiáng)的投資能力。

充裕的土地儲(chǔ)備與相對(duì)較低的土地成本是房企在當(dāng)前環(huán)境下維持生存與盈利的重要保障。截至6月末，新城控股在全國(guó)115個(gè)大中型城市合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.37億平方米，足夠未來(lái)2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。

截至目前，在新城控股的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，一、二線城市占公司總土地儲(chǔ)備的35.75%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市占公司總土地儲(chǔ)備的34.90%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更加均衡。

從地域分析來(lái)看，這樣的土地布局全面、均衡，有利于分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；從城市能級(jí)來(lái)看，所拿土地主要分布在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)，銷售更有保障。這為新城控股下半年以及未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2020年下半年，新城控股計(jì)劃新開工 79 個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積 1327.06 萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目 767.79 萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目 559.27 萬(wàn)平方米?！白≌?商業(yè)”這兩只輪子，一只在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域馳騁，一只在商業(yè)領(lǐng)域開辟新疆場(chǎng)，實(shí)實(shí)在在成為了驅(qū)動(dòng)新城控股穩(wěn)健前行的兩只輪子。

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