今天江北核心區(qū)花語熙岸府搖號清冊出爐，共計4821人報名（人才450組，無房1662組，普通2709組）。

核心區(qū)的熱度，依舊沒讓我們失望。

近期江北又迎來了一波開盤潮：

花語熙岸府首開均價32749元/平；

大華錦繡和樾首開均價31800元/平；

融僑譽江也在今天拿了銷許，均價維持在31800元/平。

整個中央商務(wù)區(qū)的價格梯度基本已經(jīng)確定。

其中兩個都是純新盤，從均價上看，高層產(chǎn)品的大華要比小高層產(chǎn)品的花語熙岸府每平米便宜1000元，但由于大華有地下室，整體價格都要偏高一些，最貴的達最貴的達到3.47，基本價格在3.1~3.46萬/平（地下室除外），花語熙岸府的樓層價格基本都在3.1~3.37萬/平左右。

在差不多的3萬+價位中，同樣是買房熱門板塊的燕子磯一直拿來和江北核心區(qū)比較，同樣是濱江發(fā)展，一個是國家級新區(qū)，一個是濱江新城，到底誰的房價更加強硬？

01同產(chǎn)品新房，燕子磯價格更高？

首先我們來看兩個板塊最近兩組放風價：

據(jù)消息，江北純新盤棲樾府物價已過，預(yù)計均價3.4萬/㎡左右（具體以銷許為準），但項目含有地下室，標準層房源單價可能會比較高。

燕子磯純新盤金科博翠花園預(yù)計近期首開，價格在3.5萬/㎡左右，首付5成起（具體以銷許為準），預(yù)計首開將推出全部的4棟住宅樓，共332套精裝房，戶型95-115㎡。

乍一看均價貌似差不多，但需要注意的是，棲樾府是5-11層洋房產(chǎn)品，金科博翠花園是18-20層的高層住宅，棲樾府的標準層價格要比金科高一些。

但從首付門檻上來看，似乎燕子磯的底氣更足一些？

棲樾府預(yù)計首開房源：

值得一提的是，兩者目前的放風價相比之前都有所下降，金科博翠花園前期放風價約3.6萬/㎡，現(xiàn)在降了1000元/平左右；棲樾府前期小高層放風價3.4-3.5萬/㎡，洋房放風價3.6-4萬/㎡，目前來看也有所下降。

如果把核心區(qū)和燕子磯同類型產(chǎn)品的房價進行對比我們可以看出，燕子磯的價格是要高出核心區(qū)的。

拿洋房產(chǎn)品來看，核心區(qū)潤辰府洋房收官均價32592元/㎡，首付3成，標準層在3.7-3.8萬/平左右。燕子磯洋房仁恒公園世紀前期加推均價3.89萬/㎡，首付5成，大部分房源均價在4萬以上，而且還都是130平以上的大戶型。

（仁恒公園世紀前期物價表）

拿小高層產(chǎn)品來看，同樣是18層左右的小高層產(chǎn)品，花語熙岸府本次均價3.2萬+，如果金科博翠花園3.5萬/平的價格批下來，那又要比核心區(qū)高出一大截。

如果非要從產(chǎn)品找出不同，除了開發(fā)商的區(qū)別那也只有燕子磯以上兩個項目是現(xiàn)房的優(yōu)勢了。而且從首付門檻上來看，燕子磯都要高于核心區(qū)，真的是貴且硬氣！

02相同的起跑線，眼下卻...

回看近幾年江北核心區(qū)和燕子磯的房價漲幅，步調(diào)基本是差不多的。

2015年江北核心區(qū)與燕子磯的房價幾乎是同一起跑線。當時江北的雅居樂濱江國際算是當時江北豪宅典范，2015年均價才1.7萬/平；而燕子磯的代表項目是電建海賦尚城，均價最高達到1.8萬/平左右。

2016年，燕子磯首個精裝盤金浦紫御東方銷許均價2.9萬/平左右，江北正榮潤江城、中建國熙臺開盤均價都逼近3萬/平。

在隨后的2017-2018年，燕子磯均價2.5萬/平左右的毛坯項目一個接一個收官，更是接連賣出了多幅高價地，而江北高價地開始上市，雨山路等非核心區(qū)板塊的房價也逐漸拉漲逼近3萬/平。

2019年，江北中海左岸瀾庭、江與城、風華國際三盤首開，成為新一代江北三劍客，均價30500元/㎡，同期，綠地海悅、揚子江金茂悅分別又有開盤，價格有所上漲，在3.1-3.2萬/平之間。與此同時，近兩年江北核心區(qū)范圍內(nèi)出讓了多幅住宅用地。

而燕子磯在2019年的時候一度只有中海燕磯聽潮一家撐場，其在今年也扮演了燕子磯房價突破3萬/平的重要角色。

2018年11月，中海燕磯聽潮首批524套房開盤，均價2.8萬/平，半個月內(nèi)售空。2018年12月，加推604套房，均價依舊保持在2.8萬/㎡左右。2019年6月加推均價29690元/㎡，2020年3月收官均價31000元/㎡......隨后的2020年，核心區(qū)、燕子磯的房價都迎來了上漲，但燕子磯的漲幅明顯更快更高。以目前來看，江北挖地下室的樓盤，均價保持在31800元/㎡，不挖地下室的樓盤，均價32700元/㎡。而燕子磯目前除了燕熙臺被限價在3.2萬/平，其余的像萬象天地九悅均價已經(jīng)到了3.6萬/平，仁恒逼近4萬，純新盤寶能濱江府定位封面豪宅，價格也勢必不會低。

前不久燕子磯也掛出了一幅6萬方宅地——燕子磯G54地塊，毛坯單價不得超過3.2萬/㎡，毛坯銷售最高單價不得超過3.52萬/㎡。

雙限之后江北僅出讓了城南中心的兩幅地塊，毛坯限價均為28000元/平，單看這毛坯限價，雖然江北的不在核心區(qū)，但差的也不是一星半點。

當然，目前江北的房價仍然處在被嚴格限價之中，那么未來核心區(qū)的新房價格還能超過燕子磯嗎？

03有價無市？二手房才是背后硬實力

狐妹認為，從現(xiàn)階段來看燕子磯的優(yōu)勢主要在于在建的地鐵，燕子磯有的1號線北延線、6號線、7號線，這3條地鐵線的相互貫通極大地方便了板塊內(nèi)外的出行。

而江北核心區(qū)的兩條關(guān)鍵性地鐵：4號線二期和11號線目前還沒有動工消息。

而且燕子磯目前的商業(yè)配套等也是要強于現(xiàn)階段的核心區(qū)的。在不考慮江北的前提下，燕子磯幾乎可以說是江南為數(shù)不多的剛改和改善可以承受的臨江板塊。

但不可忽視的仍是江北核心區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，僅從二手房方面看，核心區(qū)代表樓盤正榮潤江城二手房基本已超4萬/平，甚至已有成交價逼近5萬/平。

而燕子磯自從今年新房價格上漲之后，二手房也開始提價，目前融創(chuàng)玉蘭公館的掛牌價都超4萬/㎡了，甚至有業(yè)主掛出了4.9萬、5萬/㎡的價格，但實際上卻是有價無市，成交很少。

從二手房成交方面也不難看出，核心區(qū)的房價明顯是更被市場所接受的。對于在核心區(qū)和燕子磯買房，哪個更好，很多買房人都有著不同的看法，目前的燕子磯的確要比核心區(qū)底氣更足，那么未來呢？你們覺得會如何？

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