大多數(shù)國人對買房有很深的“執(zhí)念”，歸根結(jié)底是兩方面原因：一則，害怕房價繼續(xù)上漲。畢竟過去二十多年，全國房價上漲了近5倍，尤其是四大一線城市，房價更是漲了20倍不止，太多的人經(jīng)歷了“全款變首付，首付變車庫”的扎心事實；二則，房子關聯(lián)甚廣，雖然解決居住問題途徑很多，租房、申請保障房、購買共有產(chǎn)權(quán)住房等都可以，但由于我們特殊的住房與社會資源綁定關系，房子和教育、戶口、醫(yī)療、養(yǎng)老等密切相關，很多城市更是有房才能享受到城市的紅利，所以買房就變得更加迫切。

過去二三十年，房價上漲，確實富裕了一部分人，更有甚者憑借投資炒作房地產(chǎn)輕松實現(xiàn)了資產(chǎn)暴增，甚至是財富自由。但不可否認的是，房價上漲，更多人的生活不僅沒有改善，反而更加艱難了——一二線城市太多人，成為了身價百萬、千萬的“新窮人”，他們坐擁百萬甚者千萬的“紙面財富”，但是每天卻過著擠地鐵、吃糠咽菜、不敢消費、不敢休息的“拉磨驢子”式的生活——驢子窮其一生都在圍繞碾盤轉(zhuǎn)，而人大半輩子都在圍繞房子轉(zhuǎn)。

有專家說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，堪稱是“千年老大”，國家經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)，因此，房價不可能下跌。尤其是未來10年，中國仍然有2億農(nóng)民要進城，這會創(chuàng)造出非比尋常的購房需求和購買力，“房價再翻一番”不是危言聳聽。所以奉勸那些還沒買房的人，應該趁房價處于較低水平，早點買房上車。

對此，我們其實已經(jīng)告誡過很多遍了，中國盛產(chǎn)專家，但是我們絕大多數(shù)時候是很難聽到專家說真話的。究其根本，是專家和商家之間有著利益輸送關系。不敢說全部，但至少90%的專家，基本上都是商家的“提線木偶”了。

對于未來的房地產(chǎn)走勢，其實馬云的判斷一直挺準的。雖然他3年前所說的“8年后，全國最便宜的就是房子”這個預言尚待論證，但是他對于房地產(chǎn)的另一個預言卻已經(jīng)兌現(xiàn)了：樓市正“高位解體”——據(jù)紅星新聞報道，2018年底的某經(jīng)濟論壇上，馬云直言，未來5-8年樓市會高位解體。理由是，一方面國人都不缺房了，年輕人10-20年后，可能要繼承3-5套房子，他們壓根不用再買房了——需求減少，購買力缺失，樓市會加速從高位跌落；另一方面，國家對于樓市的管控，以及人口、經(jīng)濟和金融等基本面的改變，決定了未來樓市會加速回調(diào)，尤其是很多三四線及其更低級別城市，根基本來就不穩(wěn)，疊加人口快速流失，房地產(chǎn)走下坡路是大勢所趨。

當前樓市“高位解體”有三個顯著的特征：第一，開發(fā)商降價賣房的比例大大增加，尤其是今年一季度，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，百強房企中，有近7成通過“打折促銷”的方式在賣房，其中恒大就是憑借3月份的“直降25%賣房”才站穩(wěn)了上半年房企銷售榜第二名的寶座。事實上，開發(fā)商降價賣房早就不是稀奇事，據(jù)業(yè)內(nèi)專家透露，其實從各大房企的年度銷售價格對比來看，不難發(fā)現(xiàn)過去2年，至少有一半的開發(fā)商都在“變相降價”；

第二，國人的投資炒房熱情第一次有了實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)——機構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年有8成購房者改變了購房計劃，其中4成明確要延遲或取消購房計劃，這是過去十年未曾出現(xiàn)過的。而且，今年4月以來，各大熱點城市均出現(xiàn)了二手房“拋房潮”，尤其是重慶、杭州、武漢、合肥等城市，二手房掛牌量激增200%以上。有一個數(shù)據(jù)更尷尬：房價大數(shù)據(jù)平臺顯示，今年6月份，賣房景氣指數(shù)大漲20%，而居民的購房景氣指數(shù)暴跌30%。一句話：市場上的賣房人已經(jīng)比買房人還多。樓市徹底進入“買方”說了算的時代；

第三，樓市“高位下沖”的趨勢很明顯。一方面，央行報告顯示，城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達96%，二套房占比高達40%，且人均住房面積即將突破50平，一句話房子不再是剛需；另一方面，綜合各方面數(shù)據(jù)，我們的房屋總量足夠30億人居住，而且官方機構(gòu)首次披露，新房市場2020年首次供大于求，也就是說房價下跌的條件以及成立；再者，國家調(diào)控樓市的態(tài)度依然堅決，從當前的處境來看，未來5-10年樓市都可能會保持“強調(diào)控”狀態(tài)，這決定了未來樓市大概率會繼續(xù)“高位下沖”。尤其是房子“爛大街”，房子庫存夠賣三四年以上的三四線城市，樓市高位解體的速度會充滿現(xiàn)象。

不過，二季度以來，經(jīng)濟復蘇勢頭強勁，我們看到又有專家說“是房地產(chǎn)立了大功”。更有甚者鼓吹“沒有房地產(chǎn)救不了中國經(jīng)濟”，建言“全面放開限購等政策”。原因是：一方面，經(jīng)濟復蘇才是至關重要的，其它一切都可以犧牲，縱然是房價再次上漲；另一方面，房價上漲本身就是好事，不僅有助于居民提升財富，更有利于化解通脹壓力。

事實真的如很多專家所言嗎？國家連發(fā)兩道“鐵令”，釋放了完全不一樣的信號：1、從2019年下半年開始，央行降息降準均有意把實體經(jīng)濟和樓市隔離開，尤其是LPR新政的推出，更坐實了“樓市和實體經(jīng)濟分家”的傳聞。趨勢很明顯：未來國家會合理引導資金服務實體經(jīng)濟，樓市這個池子里的水，未來只會少不會多，而且很難再出現(xiàn)過去的瘋狂猛灌了；

2、為提高債券市場的質(zhì)量和效率，多個層面釋放出重要信號：未來融資市場或?qū)⒂瓉泶笞儯@直接影響開發(fā)商的融資渠道和融資難度。尤其是債券的“三道紅線”和銀保監(jiān)主席郭樹清提到的“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀?！?，基本坐實了房地產(chǎn)融資市場的大變局。

兩大“鐵令”下，房價跌定了？直接倒逼開發(fā)商降價銷售，房價會出現(xiàn)短暫下跌。

國家兩道“鐵令”下，未來樓市將出現(xiàn)何種變局？首先，這兩道“鐵令”都關系著金融市場，而金融又是房地產(chǎn)的最大支撐，未來金融繼續(xù)收緊是板上釘釘。毫無疑問，這會直接影響開發(fā)商、投資客、炒房客等，獲得高杠桿的可能，準確地說，未來他們加杠桿的空間縮小了；

其次，沒買房的恭喜了。金融收緊，尤其是開發(fā)商的融資緊縮，將直接倒逼開發(fā)商通過降價甩賣的方式加速回款。對開發(fā)商是頭疼的大事，但是對于購房人而言卻是天大的好事，降價賣房，就意味著購房成本會大減，剛需買房撿便宜的機會來了。據(jù)開發(fā)商高管透露，未來3個月，各大城市的促銷力度都會加大，尤其是三四線城市去化緩慢的項目，開發(fā)商降價賣房的誠意會很足，保守估計一套100萬的房子，會便宜10萬以上；

再者，實際上過去兩年，樓市中的非理性購房已經(jīng)大幅減少了。需知在兩道“鐵令”下，這種局面會更有所好轉(zhuǎn)。尤其是調(diào)控政令保持不松的城市，未來5年投資客加速離場都是大趨勢，畢竟買房已經(jīng)不好賺了——90%的房子無投資價值可言，錢存在銀行都比買房強。

兩大“鐵令”下，全國房價都跌勢明顯，那是否意味著未來房價能重回5年前？直接說結(jié)論：絕對不可能。

作為剛需，我們理解大家想“抄底”買房的心情，尤其是很多連三成首付都湊不齊的普通打工族，內(nèi)心無比迫切地希望房價能重回5年前。畢竟那時候的房價相比于現(xiàn)在，低太多了。而且以現(xiàn)在的工資收入水平，在5年前，絕大多數(shù)人分分鐘鐘都能買得起房。

但，我們還是要回歸現(xiàn)實，過去的終究過去了——房價漲上去了，就很難下跌，這話難聽，但基本是事實，尤其是人口增量明顯、產(chǎn)業(yè)發(fā)達、經(jīng)濟繁榮的城市，房價中長期還是有上漲的壓力。即便是很多“三無”三四線城市，我們也不能期盼房價“大跌回5年前”，因為國家定調(diào)房價是“穩(wěn)”，房價虛高的城市，房價逐漸理性回調(diào)，這沒問題，但是短期大幅上漲下跌都是絕不允許的。

來源：樓市新談

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