塔勒布在《反脆弱》一書(shū)中指出，萬(wàn)事萬(wàn)物皆具有三元結(jié)構(gòu)——脆弱態(tài)、強(qiáng)韌態(tài)和反脆弱。在該書(shū)中，他列舉了三個(gè)非常形象的比喻：

脆弱態(tài)就好比一個(gè)玻璃球，很堅(jiān)硬，但從高處摔落后很容易摔碎。

強(qiáng)韌態(tài)像是塑料皮球，看起來(lái)柔軟但掉到地上絲毫無(wú)損，可以平穩(wěn)落地。

反脆弱態(tài)則像乒乓球，落地不僅不會(huì)受到損傷，還能夠彈得更高。

在塔勒布看，只有具備“反脆弱”的企業(yè)，才能穿越行業(yè)周期，這類企業(yè)不僅能在順境中保持正增長(zhǎng)，在混亂和波動(dòng)加劇的逆境環(huán)境中，也能找到適合自己的生存法則，實(shí)現(xiàn)突破。

現(xiàn)如今的地產(chǎn)行業(yè)，充分驗(yàn)證了塔勒布的說(shuō)法。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入總量天花板時(shí)代后，房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，特別是疊加上半年疫情等“黑天鵝”事件的影響，企業(yè)增速開(kāi)始放緩，甚至有些中小房企已經(jīng)倒閉。

但同時(shí)，我們也看到部分頭部房企，實(shí)現(xiàn)”逆市起舞”，呈現(xiàn)了塔勒布所說(shuō)的“反脆弱”狀態(tài)。

8月24日，保利發(fā)展（SH.600048）公布了2020年半年報(bào)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)公布后，市場(chǎng)開(kāi)始意識(shí)到，在大部分房企中報(bào)慘淡的情況下，也有房企能兼顧發(fā)展的「質(zhì)量」和「效率」，實(shí)現(xiàn)”兩條腿“走路。從某種程度上說(shuō)，保利發(fā)展為地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)提供了一個(gè)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的樣本。

01.財(cái)報(bào)背后的兩大關(guān)鍵詞

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了飛速狂奔的黃金十年后，在周期紅利、杠桿紅利、土地紅利開(kāi)始逐漸消褪的背景下，開(kāi)始邁入調(diào)整震蕩期。

在這樣的行業(yè)背景下，對(duì)房企而言，迎來(lái)了前所未有的考驗(yàn)，越來(lái)越多房企開(kāi)始追尋穩(wěn)健與高效，這也代表了未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，前者代表企業(yè)能走多遠(yuǎn)，后者反應(yīng)企業(yè)的內(nèi)生性。

保利發(fā)展半年報(bào)到底有多牛，數(shù)據(jù)最能說(shuō)明問(wèn)題。

保利發(fā)展財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)公布后，我從不同維度總結(jié)出了保利發(fā)展半年報(bào)的三大特點(diǎn)，通過(guò)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞，能很直觀的看到財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上的變化。

關(guān)鍵詞一：穩(wěn)健

在逆勢(shì)背景下，能保持多項(xiàng)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)，并非易事，但更讓人感到驚嘆的是，保利發(fā)展在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，其財(cái)務(wù)指標(biāo)趨于穩(wěn)健，有太多可圈點(diǎn)之處。

保利發(fā)展的穩(wěn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)維度：財(cái)務(wù)杠桿適中、現(xiàn)金充裕、融資成本低、信用評(píng)級(jí)高。

我們不妨看幾個(gè)數(shù)據(jù)：

資產(chǎn)負(fù)債率77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率 66.05%，處于行業(yè)較低水平；

持有現(xiàn)金1257億元，占總資產(chǎn)的11.47%；

加權(quán)平均融資成本4.84%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

這組數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在”穩(wěn)“字上的功力，實(shí)在深厚。

大家若有留意近幾天地產(chǎn)圈的新聞，應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)圈中“三道紅線”的消息不會(huì)陌生。根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，央行、住建部在約談部分地產(chǎn)公司后，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模，設(shè)置了”三道紅線“。

這三道紅線分別是：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%；

凈負(fù)債率不得大于 100%；

現(xiàn)金短債比不得小于1 倍。

在村長(zhǎng)看來(lái)，三道紅線透露出了一個(gè)原則，房企開(kāi)始更加注重“內(nèi)生增長(zhǎng)性”，負(fù)債率較高的房企，不再可能像以前一樣隨意并購(gòu)，就算看到了優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)標(biāo)的，也要精打細(xì)算不能超過(guò)負(fù)債上限。此時(shí)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健和運(yùn)營(yíng)高效的房企，優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。

我查了下，在TOP5房企中，保利是唯一一家上述三個(gè)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)的房企。根據(jù)保利最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.05%，凈負(fù)債率為72%，現(xiàn)金短債比為1.96。均處于行業(yè)較低水平。

關(guān)鍵詞二：高效

保利發(fā)展的高效的運(yùn)營(yíng)效率，正是保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)起舞的“內(nèi)在因子”。

保利的高運(yùn)營(yíng)效率主要體現(xiàn)在保利的銷售回籠維度。

根據(jù)保利發(fā)展上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示：銷售回籠2023億元，回籠率90.1%；

銷售回籠率反應(yīng)的是企業(yè)的“回血”能力，它是“造血”的基礎(chǔ)，回籠率決定的是企業(yè)現(xiàn)金流量比率的重要因素之一。

02.提質(zhì)增效背后的秘密

從保利發(fā)展自身的縱向來(lái)看，半年報(bào)的質(zhì)量與效率的雙重提升，是保利發(fā)展穿越周期背后的戰(zhàn)略定力的具體體現(xiàn)。

保利發(fā)展從2016年開(kāi)始持續(xù)發(fā)布行業(yè)白皮書(shū)，現(xiàn)如今，該白皮書(shū)已成為行業(yè)趨勢(shì)判斷的重要參考。比如說(shuō)：

2017年預(yù)言“房地產(chǎn)正處于總量峰值時(shí)代”；2018年提出“房地產(chǎn)窄幅箱體運(yùn)動(dòng)是趨勢(shì)”；2019年勾勒出了“總體是個(gè)調(diào)整年”和“核心城市更加集聚”等。這些對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的深度預(yù)判，現(xiàn)在回過(guò)頭看，幾乎都得到一一應(yīng)驗(yàn)。

而事實(shí)上，今年上半年保利發(fā)展在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，也是與保利白皮書(shū)上的趨勢(shì)判斷高度吻合的，比如在保利發(fā)展過(guò)往發(fā)布的白皮書(shū)中，不止一次的強(qiáng)調(diào)對(duì)區(qū)域的分化，以及人口向核心城市聚集等判斷。保利發(fā)展用實(shí)際行動(dòng)證明了什么叫“知行合一”和“戰(zhàn)略定力”。

2020年上半年，保利發(fā)展繼續(xù)堅(jiān)持全國(guó)化戰(zhàn)略布局，并聚焦一二線城市和核心城市群，重點(diǎn)深耕珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、成渝、海西等國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

截止2020年6月，保利發(fā)展擁有待開(kāi)發(fā)面積6727萬(wàn)平方米，其中 38 個(gè)核心城市占比達(dá) 58%，項(xiàng)目資源豐富且優(yōu)質(zhì)，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的持續(xù)優(yōu)化，使得保利發(fā)展在全國(guó)的銷售“全面開(kāi)花”。

報(bào)告期內(nèi)，保利聚焦的 38 個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)到 76%，區(qū)域結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，其中珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷售均超過(guò) 550 億，銷售占比分別提升至 28%和 25%。

對(duì)標(biāo)對(duì)具體城市，廣州實(shí)現(xiàn)銷售金額超 260 億元，佛山超 150億元，杭州、南京、成都超 100 億元，北京、上海、青島、廈門等 11 城超 50 億元，深耕核心城市效果顯著。

（保利發(fā)展深耕能力對(duì)比圖）

保利發(fā)展土地儲(chǔ)備多位于經(jīng)濟(jì)活躍的區(qū)域，這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也相對(duì)活絡(luò)，這給保利項(xiàng)目去化帶來(lái)了極大的便利。

此外，保利自2018年將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)為“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼，打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)“以來(lái)，已取得突破性成就。

到2019年，保利發(fā)展的兩翼業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作和企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力顯著提升，兩翼業(yè)務(wù)收入達(dá) 113.06 億元，其中，物業(yè)管理平臺(tái)保利物業(yè)成功于香港聯(lián)交所上市，標(biāo)志著公司“打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”戰(zhàn)略邁出堅(jiān)實(shí)一步。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2020年的綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第三，央企物管公司中排名第一。截至2020年8月24日，公司市值達(dá)419億港元。

基于保利發(fā)展穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，多家券商及機(jī)構(gòu)看好保利發(fā)展增長(zhǎng)后勁。中信證券發(fā)布報(bào)告稱：保利發(fā)展在貨值、盈利能力方面實(shí)力強(qiáng)勁，兩翼業(yè)務(wù)戰(zhàn)略得當(dāng)。國(guó)信證券則表示：保利發(fā)展作為央企龍頭，圍繞不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，兩翼業(yè)務(wù)加速發(fā)展，業(yè)績(jī)靚麗、財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

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