觀點(diǎn)直擊 | 租金收入15%增速華潤(rùn)置地另冀分拆物業(yè)成新增長(zhǎng)點(diǎn)(實(shí)錄)

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-27 08:20

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 香港資本市場(chǎng)很理性，對(duì)于股價(jià)的判斷，絕大部分是依據(jù)企業(yè)完成的業(yè)績(jī)。也就意味著，在8月底這個(gè)房企集中發(fā)布半年報(bào)的時(shí)間點(diǎn)上，企業(yè)業(yè)績(jī)好不好，看股價(jià)就明了。

華潤(rùn)置地應(yīng)該是好的。8月26日午間，其發(fā)布了2020年上半年中期業(yè)績(jī)，下午港股開盤，華潤(rùn)置地股價(jià)快速拉升，最高升至37.15港元/股，截至收盤，報(bào)36.45港元/股，漲幅5.96%。

緊接著收盤后，華潤(rùn)置地有限公司以電話會(huì)議形式舉行2020年半年度媒體業(yè)績(jī)會(huì)，總裁李欣、副主席張大為、高級(jí)副總裁謝驥、高級(jí)副總裁喻霖康、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理郭世清等出席會(huì)議，向外界介紹起這份在疫情黑天鵝影響下的成績(jī)單。

綜合營(yíng)業(yè)額448.7億元，同比下降2.1%；租金收入50億元，同比下降12.5%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)115億元；同比下降9.3%；核心凈利潤(rùn)84億元，同比增長(zhǎng)3.2%；中期股息0.15元，同比上升16.3%；加權(quán)融資成本4.26%，下降19bps......

對(duì)比起年初業(yè)績(jī)會(huì)上華潤(rùn)置地管理層極力想向外界傳達(dá)疫情影響是可控的不同，半年時(shí)間過去，因疫情不斷蔓延的悲觀情緒得到了極大的緩解，這次的業(yè)績(jī)會(huì)上，疫情也不再是重點(diǎn)話題。

有投資者在參加完投資者交流會(huì)后告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，喻霖康在解答華潤(rùn)置地其中一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)購物中心業(yè)績(jī)時(shí)曾感嘆道：“完成的情況，確實(shí)是要好于年初的預(yù)期?！?/p>

這句話應(yīng)是華潤(rùn)置地卸下?lián)鷳n的一個(gè)縮影，更加明確的是，即便在上半年如此之差的市場(chǎng)環(huán)境下，華潤(rùn)置地選擇了調(diào)整派息策略，將派息率提高了2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到37%。

提升派息的底氣

疫情的影響沒有想象中的大。

上述投資者表示，管理層稱提升派息率是結(jié)合公司的發(fā)展發(fā)展健康穩(wěn)健，對(duì)未來業(yè)績(jī)的預(yù)期，有信心是可控的背景下做出的決定。

從管理層介紹的數(shù)據(jù)看，2020年下半年可售貨源約4122億元，其中一二線占比高達(dá)83%，住宅產(chǎn)品占比達(dá)73%，60%的可售資源為下半年新推。即新推貨值為2500億元，三季度和四季度占比約40%和60%。

“在后期供貨，8-12月預(yù)計(jì)有超過35個(gè)項(xiàng)目是首開的，這中間包括了有北京的東大項(xiàng)目和海淀南項(xiàng)目天津的瑞府項(xiàng)目、深圳潤(rùn)府四期項(xiàng)目、深圳光明等重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！惫芾韺又赋?，從供貨節(jié)奏、市場(chǎng)以及客戶積累情況綜合來看，完成全年銷售任務(wù)是信心充足的。

若僅以下半年任務(wù)目標(biāo)和可推售貨值相比，華潤(rùn)置地僅需不足四成的去化率便可完成全年任務(wù)。

而開發(fā)業(yè)務(wù)之外另一項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)——投資業(yè)務(wù)板塊，上半年收益按年下降12.5%至49.9億元。其中購物中心租金收入39.1億元，按年下降8.9%，如加回期內(nèi)免租影響約7億元，則同比增長(zhǎng)7.4%；寫字樓受增量項(xiàng)目推動(dòng)，收入按年增長(zhǎng)5.8%至7.3億元；酒店受疫情影響嚴(yán)重，營(yíng)業(yè)收入按年下降51%至3.5億元。

在投資物業(yè)中最重要的購物中心業(yè)務(wù)，僅2-4月因疫情出現(xiàn)零售額、租金同比減少或無增長(zhǎng)的情況。在5月、6月、7月零售額按年增長(zhǎng)26%、14%和29%，同店銷售增長(zhǎng)17%、7%和21%，租金收入按年增幅為18%、15%和22%，租金收入同店增長(zhǎng)8%、6%和13%。

管理層表示，疫情還給了華潤(rùn)置地一些其他的機(jī)遇，比如海外消費(fèi)的回流。因?yàn)槿A潤(rùn)置地是國(guó)際品牌合作最多的單一業(yè)主，與將近90個(gè)國(guó)際品牌開設(shè)了288個(gè)店鋪，合作品牌最多，開業(yè)店鋪?zhàn)疃?。同時(shí)管理層堅(jiān)信，享受了公司的服務(wù)后，這部分消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)橐咔榈南硕魇А?/p>

“我們2020年投資物業(yè)的收入可能在120億元”，喻霖康表示。而據(jù)華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)，投資物業(yè)租金收入預(yù)計(jì)2021年開始，可恢復(fù)15%以上的年復(fù)合增速。

加之華潤(rùn)置地期末已簽未結(jié)算開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額2304億元，其中，1070億元將于2020年下半年結(jié)算，或許正是各項(xiàng)可預(yù)期的指標(biāo)，讓管理層有底氣提升派息比率。有投行甚至驚呼，中期派息有驚喜。

不過無法避免的是，華潤(rùn)置地在開發(fā)業(yè)務(wù)上毛利率進(jìn)一步下探。2020年上半年，綜合毛利率為33.5%，較2019年末的37.9%減少4.4個(gè)百分點(diǎn)，背后主因是開發(fā)物業(yè)毛利率下降導(dǎo)致。

李欣坦言，行業(yè)發(fā)展到今天，地價(jià)不斷提高，房地比一直下降，行業(yè)毛利率下降的趨勢(shì)是一個(gè)定勢(shì)，這是一個(gè)比較顯性的判斷。他在回應(yīng)投資者質(zhì)疑布局過于分散時(shí)亦坦承，華潤(rùn)存在城市布局過散，深耕不夠的問題，單項(xiàng)目產(chǎn)出并不高，高能級(jí)的單項(xiàng)目不多。

華潤(rùn)置地給出的解法是，投資布局向一、二線高能級(jí)城市傾斜，并在城市管理結(jié)構(gòu)上，做一些必要的改革和調(diào)整。具體而言，就是聚焦在三大城市圈、九大城市，根據(jù)城市未來發(fā)展?jié)摿?，合并一些城市公司?/p>

分拆的物業(yè)

業(yè)績(jī)之外，外界的關(guān)注重點(diǎn)全部集中在物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立上市上。

在公布中期業(yè)績(jī)后幾分鐘內(nèi)，華潤(rùn)置地公告表示公司正考慮可能分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)于香港聯(lián)合交易所有限公司獨(dú)立上市。

據(jù)中報(bào)顯示，在今年6月30日，華潤(rùn)置地便啟動(dòng)了物業(yè)管理分拆上市工作，于8月21日接獲港交所的批準(zhǔn)，可根據(jù)港交所證券上市規(guī)則應(yīng)用指引第15項(xiàng)進(jìn)行可能分拆。

物業(yè)管理上市是當(dāng)下的風(fēng)口，不少房企都乘著這股東風(fēng)沖向港交所。就在8月26日，同樣在港交所上市的禹洲集團(tuán)亦公布，正考慮可能分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨(dú)立上市。

不管是投資者還是媒體，都在關(guān)心華潤(rùn)置地物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆的狀況。只是由于剛剛遞表，一切都言之尚早，管理層僅能用關(guān)于上市的時(shí)間和具體的方案暫時(shí)沒有特別明確的定案，請(qǐng)關(guān)注后續(xù)進(jìn)展來回答。

不過，李欣強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理公司分拆上市對(duì)于華潤(rùn)置地而言，肯定不是因?yàn)楝F(xiàn)在是物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)口，才趕去上市。華潤(rùn)置地考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略層面的問題，在三年前已經(jīng)開始了。“遞交申請(qǐng)表同時(shí)獲批的節(jié)點(diǎn)，應(yīng)該是基于戰(zhàn)略引領(lǐng)下水到渠成的考慮。”

他表示，華潤(rùn)做物業(yè)管理歷史是很悠久的，用時(shí)間跨度來看物管行業(yè)，是伴隨中國(guó)城市建設(shè)還有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟化發(fā)展，是慢慢成長(zhǎng)起來的企業(yè)。

“物業(yè)管理市場(chǎng)容量很大，除了正常的開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售物業(yè)、購物中心、酒店、寫字樓這些物理空間的管理之外，還有城市的空間管理?！崩钚乐赋?，物業(yè)市場(chǎng)前景也是無限廣闊。在消費(fèi)升級(jí)的背景下，基礎(chǔ)服務(wù)上提供增值服務(wù)的空間也很大。

對(duì)于為何將物業(yè)和商管放到一起，李欣指出，是基于華潤(rùn)置地雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)之下，如何釋放1109（華潤(rùn)置地股票代碼）的價(jià)值，如何能夠強(qiáng)化1109資產(chǎn)負(fù)債表，如何提升1109合并市值規(guī)模的幾個(gè)核心目標(biāo)來做的安排。

華潤(rùn)置地對(duì)于物業(yè)管理公司也寄予了厚望，希望依托華潤(rùn)置地現(xiàn)有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，要做強(qiáng)做大輕資產(chǎn)管理平臺(tái)。一方面可以提升重資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造，另外一方面也希望能夠推動(dòng)這塊業(yè)務(wù)能夠構(gòu)建自己的盈利能力，然后再經(jīng)過幾年培育和發(fā)展，能夠成為華潤(rùn)置地新的利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

而目前，華潤(rùn)置地截至2020年6月30日物業(yè)管理面積規(guī)模達(dá)1.12億平米，較2019年底增長(zhǎng)5.4%。其中，住宅物業(yè)管理面積0.98億平米，商業(yè)物業(yè)管理面0.14億平米。

2020年上半年，物業(yè)管理收入27.2億元，同比增長(zhǎng)9.1%，其中，住宅物業(yè)管理收入達(dá)16.8億元，同比增長(zhǎng)9.3%，商業(yè)物業(yè)管理收入高達(dá)10.4億元，同比增長(zhǎng)8.9%。

以下是華潤(rùn)置地有限公司2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司上半年的權(quán)益的土地開支，比去年同期減少，原因是什么？下半年會(huì)否加大土地方面的投入，全年拿地預(yù)算是多少？

管理層：公司今年上半年的合約總地價(jià)是589億，權(quán)益地價(jià)投入388億，在權(quán)益的土地開支策略，第一個(gè)是根據(jù)戰(zhàn)略布局，第二個(gè)根據(jù)投資回報(bào)，今年上半年并沒有特意的是說要比去年多或者說年少在今年的一季度，出現(xiàn)一個(gè)短暫的窗口期，公司拿地的金額是權(quán)益金額是在整個(gè)所有開發(fā)商當(dāng)中應(yīng)該是排名第二；到了二季度以后市場(chǎng)急速升溫，土地很貴，毛利率和凈利率都非常低，在這種情況下還可以保持理性、保持定力，然后嚴(yán)守這種投資紀(jì)律和回報(bào)體現(xiàn)，因此二季度我們沒有盲目追高在所有開發(fā)商中權(quán)益的拿地金額是排名第九，整體的銷售額達(dá)70%，并沒有明顯的落后。

公司本著這樣的邏輯原則，第一個(gè)是以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，第二就是堅(jiān)守回報(bào)和投資紀(jì)律。我們所重視的一線、二線城市，包括有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市，目標(biāo)市場(chǎng)全覆蓋，通過我們堅(jiān)守回報(bào)要求，來創(chuàng)造條件。在公開市場(chǎng)及非公開市場(chǎng)方面，全覆蓋目標(biāo)市場(chǎng)和充分的發(fā)揮中高端房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，包括城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的核心能力。公司相信拿地和多渠道市場(chǎng)兩者互相配合，有信心為華潤(rùn)置地未來發(fā)展，補(bǔ)充足夠的土地資源。

現(xiàn)場(chǎng)提問：為什么會(huì)考慮把兩部分整合上市，兩部分業(yè)務(wù)有沒有協(xié)同？

管理層：合并上市原因有三大點(diǎn)，第一點(diǎn)要最大限度的釋放1109的整體價(jià)值，過往近20年的發(fā)展是非常成功的，受到資本市場(chǎng)和投資者的信任和追捧。發(fā)展到今天，可以就在輕資產(chǎn)的平臺(tái)上考慮像物業(yè)管理和商業(yè)管理搭建一個(gè)完整的華潤(rùn)置地，具有特色一個(gè)清單的管理平臺(tái)。

第二，做強(qiáng)大華潤(rùn)置地輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)和管理的平臺(tái)，一方面可以提升重資產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造。另一方面，希望能夠推動(dòng)他們業(yè)務(wù)構(gòu)建自己的盈利能力。經(jīng)過幾年的培育和發(fā)展，能夠成為華潤(rùn)置地新利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。第三，為華潤(rùn)置地長(zhǎng)期股東，體現(xiàn)投資過程中價(jià)值回報(bào)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑情況下，采取哪些措施？有信心在下半年完成全年銷售目標(biāo)嗎？

管理層：公司今年上半年受到疫情非常大的影響，在疫情可控情況下積極和政府配合復(fù)工，做了全面的復(fù)牌。供貨量基本上上半年的按照原計(jì)劃，除了武漢之外，幾乎其他所有城市我們的供貨基本都身份得以保證。華潤(rùn)置地及時(shí)啟動(dòng)網(wǎng)上的銷售平臺(tái)，結(jié)合市場(chǎng)情況，實(shí)施不同城市不同客戶的促銷舉措等?。

在后續(xù)的供貨預(yù)計(jì)在8~12月份預(yù)計(jì)有超過35個(gè)項(xiàng)目是首開的，包括北京的東大項(xiàng)目和海淀南項(xiàng)目，天津的瑞府項(xiàng)目，深圳的粵西瑞普斯西巷和光明等重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。綜合來講，我們有信心在未來4個(gè)月時(shí)間，完成今年2,620億的這樣的一個(gè)全年銷售任務(wù)指標(biāo)。

購物中心方面，受到疫情的影響，二三月份的時(shí)候，公司旗下的購物中心按照政府的要求，不同程度的停業(yè)閉店。在積極復(fù)產(chǎn)的同時(shí)，提供了約7億的租金減免措施，有效的工作，公司所有的購物中心，從業(yè)的員工都實(shí)現(xiàn)零感染。按照政府的要求，新常態(tài)下，公司所有的客戶服務(wù)項(xiàng)目均由系經(jīng)營(yíng)，客流車流零售額的穩(wěn)步提升。

截止到7月底，租戶的營(yíng)業(yè)率為99.9%，3月11號(hào)的時(shí)候，我們所有閉店的項(xiàng)目也都全部恢復(fù)了經(jīng)營(yíng)，從零售額和客車流逐步的恢復(fù)。5月份，零售額的同比增長(zhǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了回升，7月份的時(shí)候零售額的同比增長(zhǎng)是29%，車流的同比增長(zhǎng)11%。

短期來說，在下半年我們各個(gè)項(xiàng)目仍將繼續(xù)重點(diǎn)提振客流，提高出租率，拉動(dòng)會(huì)員消費(fèi)，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)零售品牌的業(yè)績(jī)恢復(fù)。從中長(zhǎng)期來說，公司還將進(jìn)一步堅(jiān)定與優(yōu)質(zhì)住戶合作共同成長(zhǎng)的戰(zhàn)略，堅(jiān)持發(fā)展中高端定位的購物中心，回顧審視過往營(yíng)銷打法，探索創(chuàng)新營(yíng)銷模式，持續(xù)擴(kuò)大會(huì)員規(guī)模，加快商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，線上線下一體化為業(yè)績(jī)輸入新的增量。我們有信心在下半年維持目前比較良好的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年零售額營(yíng)業(yè)額都能夠?qū)崿F(xiàn)一定的增長(zhǎng) 。

現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于物業(yè)行業(yè)的前景，你們是怎么樣看的?

管理層：華潤(rùn)置地上市是考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略層面的問題，在三年前已經(jīng)開始，只不過在8月21號(hào)遞交申請(qǐng)表，是一個(gè)基于戰(zhàn)略引領(lǐng)之下的水到渠成考慮。華潤(rùn)置地對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知，歷史悠久，公司已經(jīng)有大概幾十年的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，用一個(gè)時(shí)間的跨度來看，這個(gè)行業(yè)發(fā)展是伴隨中國(guó)城市建設(shè)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展是慢慢成長(zhǎng)起來的企業(yè)。

物業(yè)管理第一個(gè)，是市場(chǎng)容量很大，除了正常的開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售物業(yè)，寫銷售物業(yè)、購物中心、酒店、寫字樓這些物理空間的物業(yè)的物理空間的管理需求之外，還有一個(gè)大市場(chǎng)就是城市管理，城市的空間的管理，物業(yè)市場(chǎng)前景也是無限廣闊。第二個(gè)，對(duì)應(yīng)整個(gè)中國(guó)的城市建設(shè)，城市的升級(jí)，還有消費(fèi)的升級(jí)，其實(shí)在服務(wù)領(lǐng)域，在物業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域就是消費(fèi)者是從消費(fèi)升級(jí)角度來看這個(gè)行業(yè)，所以會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來，基礎(chǔ)服務(wù)提供至上的增值性的服務(wù)的空間會(huì)很大。

第三點(diǎn)，把物業(yè)和商管把放到一起來做，主要還是從戰(zhàn)略的引領(lǐng)，戰(zhàn)略的引領(lǐng)角度來看，基于華潤(rùn)置地雙輪驅(qū)動(dòng)的這么一個(gè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)之下，如何釋放1109價(jià)值，充分釋放壓力的價(jià)值，如何能夠強(qiáng)化1109的資產(chǎn)負(fù)債表，如何能夠提升1209合并市值規(guī)模這么幾個(gè)核心的目標(biāo)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：對(duì)于城市更新的方面有怎么樣的部署? 有多少個(gè)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)化，然后貨值是多少？

管理層：城市更新項(xiàng)目，是一個(gè)難度特別大的項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目歷時(shí)的時(shí)間會(huì)比較久，然后各種的需要解決的問題也會(huì)比較多城市更新方面儲(chǔ)備比較大的資源，這個(gè)資源會(huì)逐年釋放。大的釋放的指標(biāo)，大概每年有50萬平米的規(guī)模，超過150億左右的貨值。從現(xiàn)在開始應(yīng)該是華潤(rùn)置地土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要的補(bǔ)充部分。

（責(zé)任編輯：徐帥）