在成為經(jīng)濟特區(qū)的40年時間里，深圳GDP增長超過10000倍，“深圳速度”令人驚嘆。與深圳的經(jīng)濟一同“瘋狂”的，還有深圳的土地住房市場。

1987年，深圳土拍第一槌落下，揭開中國土地市場化改革的序幕。此后的幾十年里，深圳土拍一路升溫。

另外，根據(jù)《2019年320個城市房價排行榜》數(shù)據(jù)，去年深圳二手房房價再次超越北京重回全國第一，均價比后者貴2464元，比上海高多11049元。今年疫情之后，深圳房地產(chǎn)交易也異?；鸨?月中旬，深圳推出房地產(chǎn)調控“新八條”試圖引導市場回歸理性。

從歷史的維度來看，深圳的調控手段不斷加碼，卻并未能澆滅房地產(chǎn)市場的熱度。

深圳高房價的根本原因到底是什么？不斷提高的住房、土地成本會“逼走”深圳的人才和實體企業(yè)嗎？又應該如何解決這些問題呢？

在深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年之際，搜狐城市推出“六問深圳”系列專題，問策深圳發(fā)展。本期我們就和中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁一起聊聊深圳高房價形成的原因、影響及應對策略。

以下是訪談實錄。

搜狐城市：深圳房價居高不下且不斷上漲的根本原因是什么？

宋?。?nbsp;深圳房地產(chǎn)目前這種高價位的現(xiàn)象，根本原因就是結構性失控。表現(xiàn)在供需兩個方面，供就是土地供應跟不上，同時需求太多了，所以價格就高漲。

供應為什么跟不上呢？深圳經(jīng)濟的成長性很強，人口、資源、資金不斷涌入，可深圳就這么大塊地方，它拿不出太多土地來，滿足不了城市的發(fā)展、居住的需要、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，整體土地面積太小。

另外，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結構的分配中，工商用地占比高，住宅用地占比低，更加加劇了供不應求的現(xiàn)象。

第二個就是需求。剛才談到了，深圳不斷有人涌入，在一線城市中間是它的入戶條件、入戶政策是最寬松的。另一方面，深圳由于土地、住房供給跟不上，導致目前深圳常住人口中只有30%左右的人有正式紅本住房，70%的人是沒有的。比較而言，其它一線城市90%以上都有正式住房。巨大的缺口導致深圳供需關系嚴重錯位。

搜狐城市：深圳的高房價對人才流入有什么樣的影響？

宋丁：深圳高房價對于人才的流入的影響，要從兩個方面看。一方面從表面上看，他的確是人才引進的巨大壓力，畢竟買不起房的人就有可能流失掉，理論上是這樣。但是我們看到另外一個現(xiàn)象是，這些年來，深圳的人口競爭力在全國一直保持遙遙領先。說明什么呢，就是其實更多人才還是不畏懼高房價繼續(xù)流入深圳，為什么要流入呢？他是奔高房價來的嗎？不是，他是奔著機會來的。

所以城市發(fā)展就是這樣的，一方面高房價的確阻礙人口流入，但是另一方面它提供了更多的就業(yè)機會和發(fā)展機會，所以大家還是要來啊，這樣的矛盾現(xiàn)象是普遍存在的。

搜狐城市：現(xiàn)在已經(jīng)有部分企業(yè)因為高昂的土地、住房成本從深圳搬走，深圳會面臨產(chǎn)業(yè)空心化的風險嗎？

宋?。簩招幕膿牟皇菦]有道理的，的確一些實體經(jīng)濟在搬走，包括規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)往外遷，但我個人倒不覺得有那么大風險。

深圳作為一線城市，與北上廣相比，與倫敦、巴黎等國際化大城市相比，它的制造業(yè)占比是最高的，深圳工業(yè)用地達到30%，產(chǎn)值達到40%，這在國際上，包括和香港相比都是不可想象的。北上廣，工業(yè)比例20%以內，國際上大城市一般在10%以內，深圳高達30%～40%，這已經(jīng)是很高了，這個調整的空間還是很大的。

另外下調以后會有更多的空間來做高端服務業(yè)以及高科技研發(fā)類的產(chǎn)業(yè)，這才能顯示深圳作為中心城市對周邊的輻射、影響和帶動作用。如果深圳的土地全部用在了工業(yè)上，那它就是一個工業(yè)城市，沒辦法起到帶動作用。所以深圳的城市性質決定了它必須大膽注入更多高端服務業(yè)，服務業(yè)不代表空心，服務業(yè)是更廣義的、更跨界的實心。比如金融產(chǎn)業(yè)，沒有金融能力中心城市有帶動作用嗎，你把所有地方都作為工業(yè)用地，根本沒有輻射作用。不能狹義理解空心，某種意義上講應該騰出一些制造業(yè)，來為三產(chǎn)、科技企業(yè)發(fā)展提供生產(chǎn)空間。

搜狐城市：深圳目前的土地面積對其發(fā)展的限制達到了什么程度，有何表現(xiàn)？

宋丁：深圳的土地供應的確很緊張，特別是新地供應很緊張。現(xiàn)在按照官方的說法是新地也就是十幾平方公里的范圍，根本不夠用?，F(xiàn)在有所謂的“深汕合作區(qū)”能提供一百多平方公里的新地供應，但那有些遠水解不了近渴。在深圳現(xiàn)有的土地上拿新地是很難的，所以我們才強化舊改，但舊改難度很大，舊改牽涉的利益特別復雜，即使解決了，有可能使容積率提升，將來物業(yè)售價漲高，這是有反面作用的，所以解決這些問題要綜合考慮。

搜狐城市：如何解決呢？

宋丁：從國家政府來講，應該提供更多擴容、擴權的方式來提升市政土地供應。

另外，當然也要加大對于舊改、城市更新的引導，有效的釋放一些新的土地面積。還有就是深圳過去這么多年也適當?shù)牟扇∫恍┨詈＃蛘呤峭卣沟叵驴臻g，包括提高容積率等等手段來去滿足土地的使用啊，甚至采取了和周邊城市的合作的辦法。比如在深莞惠的都市圈里面形成擴張的格局，我覺得還是有些機會的。

搜狐城市：深圳行政擴容的可能性大嗎？

宋?。含F(xiàn)實來看，顯然行政擴容的難度會越來越大了，希望也越來越渺茫了。

有人寄希望于特區(qū)40周年國家會給一個擴容機會，但是我感覺這個機會可能性不大。更多的還是要通過都市圈這種城際的整合來提供一些機會。比如說按照深汕合作這種模式，在汕尾、河源，甚至包括在臨深的惠州和東莞這個片區(qū)，也包括河對岸的中山、珠海，能不能有一系列合作區(qū)的模式來形成擴容和擴權，這樣的模式就是有可能的。

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