受新冠肺炎疫情影響，今年上半年融資大環(huán)境有所寬松，房地產(chǎn)再度升溫，一些城市又出現(xiàn)了深夜排隊(duì)購(gòu)房和“搶房”等現(xiàn)象。央行、住建部在8月20日召集部分重點(diǎn)房地產(chǎn)公司舉行座談會(huì)，本次座談會(huì)釋放出進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)。

一、房企債務(wù)高企現(xiàn)象不容忽視

受疫情影響，上半年房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境有所放松，土地市場(chǎng)火熱，房企又頻頻出手，以高杠桿拿地，引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注。各地樓市調(diào)控政策雖沒(méi)有放松，但深圳、上海等大城市依舊出現(xiàn)了市民深夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)了升溫過(guò)熱的苗頭。

目前，房企發(fā)債規(guī)模普遍較高。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長(zhǎng)29.1%，環(huán)比增長(zhǎng)86.1%；過(guò)去3個(gè)月海外債連續(xù)增長(zhǎng)，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長(zhǎng)30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情暴發(fā)以來(lái)的利率新高。

央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)?？傆?jì)5118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。

近期，網(wǎng)上出現(xiàn)監(jiān)管部門對(duì)房企的有息負(fù)債設(shè)置了“三道紅線”的傳聞。按傳聞中提到的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)前50名房企中，同時(shí)踩到“三道紅線”的房企共14家，包括恒大、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、中梁控股、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融信中國(guó)、綠城中國(guó)、佳兆業(yè)、新力控股、首開(kāi)股份、華發(fā)股份、金輝集團(tuán)、泰禾集團(tuán)。

同時(shí)踩到兩道紅線的房企共有10家，分別是陽(yáng)光城、中南建設(shè)、金科股份、中國(guó)金茂、雅居樂(lè)、奧園、榮盛發(fā)展、美的置業(yè)、融僑集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)。踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅為12家。

盡管上述“三道紅線”傳聞還未經(jīng)證實(shí)，但也并非是空穴來(lái)風(fēng)。這也從側(cè)面證明，目前一些龍頭房企尚且高負(fù)債，更何況廣大中小房企，債務(wù)高企成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。如果繼續(xù)放任房企高息密集融資，勢(shì)必會(huì)將房企乃至整個(gè)樓市進(jìn)一步推向債務(wù)深淵，增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、融資收緊后房企如何降低高負(fù)債

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流就是生命線。房企來(lái)錢渠道只有兩條：一是融資、二是賣房。8月20日的房企座談會(huì)釋放出的信號(hào)表明，監(jiān)管層堅(jiān)持“房住不炒”的原則，會(huì)議強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房企的融資環(huán)境正在改變，下半年的房企融資環(huán)境較上半年有所收緊。

在融資收緊的情況下，房企再希望如同上半年那樣靠大規(guī)模發(fā)債融資就不容易了，只能靠賣房迅速回籠資金。不少房企上半年還曾高價(jià)拿地，背負(fù)更大的現(xiàn)金流壓力。可是，負(fù)債率短期內(nèi)很難調(diào)下來(lái)，對(duì)短期融資也會(huì)受到很大沖擊。開(kāi)發(fā)商的“苦”日子來(lái)了，生存下來(lái)才是關(guān)鍵。

為了減輕還債壓力，房企會(huì)圍繞加速回款展開(kāi)工作，包括降價(jià)促銷、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等，調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。以富力地產(chǎn)為例，穆迪報(bào)告公布的中國(guó)房企中信用狀況惡化的共有7家，其中就包括富力地產(chǎn)。穆迪將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)至B1，并將富力香港評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。富力地產(chǎn)未來(lái)12個(gè)月的到期債務(wù)為人民幣620億元。穆迪認(rèn)為，富力地產(chǎn)公司持有人民幣380億元現(xiàn)金，加上測(cè)算的未來(lái)12個(gè)月的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流并不足以償還債務(wù)。

富力地產(chǎn)8月24日發(fā)布了2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入335.9億元，同比減少4%，期內(nèi)富力地產(chǎn)總負(fù)債減少人民幣94億元。富力公司董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，年內(nèi)擬出售一些投資性物業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模在120億元左右。

三、嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)

監(jiān)管部門嚴(yán)格管控銀行業(yè)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)業(yè)，今年以來(lái)已有浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等10余家銀行受到處罰，累計(jì)受罰金額高達(dá)6100余萬(wàn)元。

最引人關(guān)注的是，8月14日上海銀保監(jiān)局對(duì)上海銀行開(kāi)出了一張千萬(wàn)級(jí)別的罰單。處罰信息顯示，2014年至2019年，上海銀行存在23項(xiàng)違法違規(guī)行為，被責(zé)令改正并沒(méi)收違法所得，罰款1625萬(wàn)元，合計(jì)罰沒(méi)1652萬(wàn)元。另?yè)?jù)上海銀行公告信息，從2017年初到2020年6月底，上海銀行及其分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)累計(jì)受到36筆行政處罰，處罰金額合計(jì)2351.49萬(wàn)元。至今，上海銀行處罰記錄再添巨額罰單，自2017年以來(lái)累計(jì)被罰金額已經(jīng)達(dá)到4000多萬(wàn)元。

在嚴(yán)格監(jiān)管下，為何銀行違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)業(yè)依舊屢罰不止？主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)目前仍屬于“低風(fēng)險(xiǎn)、高收益”領(lǐng)域。中小銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判能力仍較弱，存在盲目進(jìn)入的情況。銀行為了追求更高的信貸利益，不惜違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則。類似上海銀行違規(guī)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資的現(xiàn)象普遍存在，銀行內(nèi)部的合規(guī)性存在漏洞，以業(yè)務(wù)發(fā)展和規(guī)模增長(zhǎng)掩蓋不良問(wèn)題，冒險(xiǎn)侵蝕了商業(yè)銀行的合規(guī)性。

另外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求和商業(yè)銀行以利潤(rùn)為中心的考核機(jī)制的驅(qū)動(dòng)，也是違規(guī)的情況頻發(fā)的原因。監(jiān)管部門缺乏對(duì)商業(yè)銀行資本充足率的監(jiān)管，造成商業(yè)銀行缺乏自我約束機(jī)制；商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理、內(nèi)部考核機(jī)制、拓展服務(wù)性收費(fèi)業(yè)務(wù)等方面不夠完善。所以，今后金融監(jiān)管難度仍較大，很難在短期內(nèi)做到標(biāo)本兼治。

四、嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓金 控制地價(jià)過(guò)高

落實(shí)“房住不炒”的原則，抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，除了在銀行金融層面切斷炒房資金來(lái)源，還要嚴(yán)格監(jiān)管規(guī)范土地出讓金。多年來(lái)，土地出讓金成為高房?jī)r(jià)的重要推手。土地出讓金作為一種制度性安排，在為城市經(jīng)營(yíng)提供資金的同時(shí)，也顯示出不少弊端。

地方政府多迷戀于“傍房地產(chǎn)”土地財(cái)政，而惰于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。巨額的土地出讓金背后，耕地保護(hù)面臨空前壓力，農(nóng)民“被”上樓現(xiàn)象不時(shí)上演。不少地方以各種形式規(guī)避規(guī)劃管制和審批管理，“以租代征”、“以土地?fù)Q項(xiàng)目”等違規(guī)違法用地現(xiàn)象頻發(fā)。

針對(duì)地方財(cái)政對(duì)土地出讓金高度依賴的情況，需要深化財(cái)稅體制改革，將土地出讓金的收支管理嚴(yán)格納入監(jiān)管軌道。土地出讓金取之于地，用之于民，關(guān)系到地方財(cái)政安全和社會(huì)公眾的生活福祉。土地出讓金是政府部門的一項(xiàng)收入，其各種信息應(yīng)及時(shí)、全面公開(kāi)，讓公眾清楚這些錢到底去哪兒了，否則4萬(wàn)多億土地資金脫離社會(huì)監(jiān)督之外，不僅使地方政府更加依賴于土地財(cái)政這個(gè)“錢袋子”，而且會(huì)導(dǎo)致腐敗叢生。

加強(qiáng)對(duì)土地出讓金的專項(xiàng)審計(jì)和執(zhí)法檢查，落實(shí)土地出讓收益專項(xiàng)管理制度，督促地方政府將土地出讓金收支全額納入預(yù)算管理，減少對(duì)土地資金依賴和征地拆遷的需求。對(duì)未及時(shí)足額收繳土地出讓收入等違規(guī)行為，要依法追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。唯有如此，才能讓地方政府回歸公共服務(wù)的本位，破解房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的魔咒。

五、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定 引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生重要領(lǐng)域，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要支柱之一，保持房地產(chǎn)穩(wěn)定至關(guān)重要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是一個(gè)十分嚴(yán)峻的問(wèn)題。中央高層提出“房住不炒”和嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的原則，是為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱和出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫。近年來(lái)，房?jī)r(jià)一直居高不下，炒房熱不斷高漲，樓市泡沫危險(xiǎn)加大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)安全都產(chǎn)生了很大隱患。

沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)將成為空中樓閣。今年上半年，制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn)。為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順暢運(yùn)行，勢(shì)必要控制房?jī)r(jià)和地價(jià)，限制有息負(fù)債增長(zhǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為。抑制房地產(chǎn)畸形繁榮，引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才能讓房地產(chǎn)業(yè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。（分析師郭楨 黎軻）

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