透市|物業(yè)公司加碼市場化拓展規(guī)模之爭與整合之痛并行

來源：智能家居時間：2020-09-02 10:40

8月28日，萬科（000002.SZ）舉行2020年中期業(yè)績線上推介會。會上，萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武透露，“萬科的CS社區(qū)空間從2015年開始市場化拓展，目前非萬盤和萬盤的業(yè)務(wù)比例達到1：1，未來萬科物業(yè)仍會持續(xù)增強其市場化的能力”。

一時之間，物業(yè)公司的市場化發(fā)展，再次成為行業(yè)的熱點話題。由于物業(yè)公司多從地產(chǎn)公司中分拆出來，其業(yè)務(wù)的附屬性較強，市場化發(fā)展更是屢遭資本市場質(zhì)疑。

市場化拓展?jié)u成趨勢規(guī)模與質(zhì)量有待平衡

截至8月31日，A+H股共有29家上市物業(yè)公司。其中，彩生活、中奧到家、南都物業(yè)、新大正等市場化程度較高，在管面積基本通過市場化方式獲取。在剩余的20多家物業(yè)公司中，有15家公布了在管面積中來自關(guān)聯(lián)方與第三方的詳細數(shù)據(jù)，而10家則進一步公布了物業(yè)服務(wù)營收中來自關(guān)聯(lián)方及第三方的營收數(shù)據(jù)。

在管面積增速方面，公布相關(guān)數(shù)據(jù)的物業(yè)公司均實現(xiàn)了在管面積的穩(wěn)步增長。其中，來自第三方的在管面積增速普遍領(lǐng)先來自關(guān)聯(lián)方的在管面積增速。鑫苑服務(wù)、新城悅服務(wù)來自第三方的在管面積增速均超過100%，第三方在管面積增速領(lǐng)先關(guān)聯(lián)方在管面積增速50%以上的有雅生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等7家物業(yè)公司。

來源：各物業(yè)公司2020半年報

物業(yè)服務(wù)營收方面，公布相關(guān)數(shù)據(jù)的物業(yè)公司也都實現(xiàn)了一定程度的增長。其中，弘陽服務(wù)、燁星集團因為自身規(guī)模較小、基數(shù)有限等原因，第三方物業(yè)服務(wù)營收增速超過100%。頭部物業(yè)公司中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)第三方物業(yè)服務(wù)營收增速均超過50%。所有已公布數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中來自第三方物業(yè)服務(wù)的營收增速均超過來自關(guān)聯(lián)方的物業(yè)服務(wù)營收增速。

來源：各物業(yè)公司2020半年報

具體到各物業(yè)公司來自第三方的在管面積及物業(yè)服務(wù)營收，已公布數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中，60%的物業(yè)公司來自第三方的物業(yè)服務(wù)營收增速超過來自第三方的在管面積增速，保利物業(yè)等3家公司來自第三方的物業(yè)服務(wù)營收增速領(lǐng)先來自第三方的在管面積增速50%以上。但是，也有40%的物業(yè)公司第三方物業(yè)服務(wù)營收增速小于在管面積增速。

來源：各物業(yè)公司2020半年報

上述數(shù)據(jù)顯示，在上市物業(yè)公司中，市場化發(fā)展正變得愈發(fā)重要。各物業(yè)公司來自第三方的在管面積及來自第三方的物業(yè)服務(wù)營收基本都領(lǐng)先于來自關(guān)聯(lián)方的在管面積及物業(yè)服務(wù)營收，且兩者間的差值也極為明顯。

然而，在推進市場化發(fā)展的過程中，部分物業(yè)公司并未實現(xiàn)面積與營收的同步增長。包括藍光嘉寶在內(nèi)的幾家物業(yè)公司，其第三方在管面積快速增長的同時，對應(yīng)物業(yè)服務(wù)營收增速卻較為滯后。這也表明部分公司通過市場化新接管項目對整體營收貢獻有限，其市場化拓展質(zhì)量并不高。換句話說，通過市場化拓展主要實現(xiàn)了規(guī)模的增長。

競爭日趨激烈后期整合仍是難點

對于物業(yè)公司而言，降低關(guān)聯(lián)方依賴、實現(xiàn)市場化發(fā)展的主要方式包括單項目拓展及收并購兩種。其中，中大型物業(yè)公司往往選擇收并購及市場化拓展并行，中小型物業(yè)公司多選擇單項目拓展。不可否認，很多物業(yè)公司都將市場化拓展作為規(guī)模增長的主要途徑之一，并持續(xù)發(fā)力。

早在2015年，萬科物業(yè)即宣布啟動市場化發(fā)展。此后，萬科物業(yè)通過積極參與各地招投標、收購相關(guān)物業(yè)公司，實現(xiàn)了自身規(guī)模的快速擴張。

2015年底，龍湖智慧服務(wù)也低調(diào)開啟了市場化發(fā)展，通過獲取項目、與中小開發(fā)商合作、收購相關(guān)物業(yè)公司等方式，實現(xiàn)了規(guī)模的快速擴張。經(jīng)過2017年、2018年的加速發(fā)展，截至目前，龍湖智慧服務(wù)的合約管理面積已超過4億平方米。

翻閱世茂服務(wù)的招股說明書，截至2019年12月31日，其共有11149 名全職雇員，其中市場拓展人員達462名，占比達4.2%。

在對外發(fā)展、市場拓展方面，無論是人員配備還是對市場的關(guān)注，亦或是人員的培訓(xùn)及相關(guān)制度流程，物業(yè)公司都投入了相當(dāng)大的精力。以深圳不久前發(fā)布河道管養(yǎng)項目為例，該項目短時間內(nèi)吸引了7家物業(yè)公司投標，最終金地物業(yè)、萬科物業(yè)各下一城。

實際上，市場化拓展的難點在于后期整合?？v觀整個物業(yè)管理行業(yè)，各物業(yè)公司似乎尚未做好迎接市場化的準備。與面積快速擴張相對應(yīng)的，是各物業(yè)公司的退出面積也在快速增加，包括時代鄰里、永升生活服務(wù)、彩生活等在內(nèi)的物業(yè)公司其退出面積均有不同程度的增長。同時，在物業(yè)服務(wù)體系的適配、增值服務(wù)體系的復(fù)制推廣方面，物業(yè)公司也遭遇了諸多的困難。

從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)來看，物業(yè)公司的后期整合并不順利。由于高端、中端、低端業(yè)主訴求各不相同，物業(yè)公司向下、向上兼容均面臨挑戰(zhàn)。

以萬科物業(yè)為例，2020年其被合肥某項目解聘，價格便是重要因素之一。據(jù)了解，萬科物業(yè)接管該項目后，其物業(yè)費價格接近翻倍。而從事中低端項目管理的物業(yè)公司，往往也無法理解高端業(yè)主的訴求，盲目擴張的結(jié)果只能導(dǎo)致功虧一簣。以萬科物業(yè)HSQ高端體系認證與雙管家為例，某物業(yè)公司直接理解為配置兩個管家，并未理解萬科物業(yè)業(yè)務(wù)管家與健康管家背后的整體邏輯。

增值服務(wù)方面，受地域、公司特質(zhì)等影響，增值服務(wù)模式嫁接遭遇失敗。以藍光嘉寶服務(wù)為例，其生活家服務(wù)體系在長三角地區(qū)的推廣并不順利。

作為藍光嘉寶服務(wù)引以為豪的增值服務(wù)產(chǎn)品，生活家服務(wù)體系在四川特別是成都取得了較大的成功。但在并購整合長三角地區(qū)的物業(yè)公司后，生活家服務(wù)體系卻難以推行，給藍光嘉寶服務(wù)帶來很多壓力。盡管上半年疫情給物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，但藍光嘉寶服務(wù)的生活服務(wù)營收卻出現(xiàn)同比下降。值得注意的是，資本市場難以給出高估值的背后，或許就有對藍光嘉寶服務(wù)生活家服務(wù)體系持續(xù)運行與復(fù)制推廣的擔(dān)憂。

業(yè)態(tài)方面，隨著物業(yè)公司管理業(yè)態(tài)越發(fā)豐富，且各業(yè)態(tài)間的管理與運營邏輯差異越來越大，盲目進入也會給物業(yè)公司帶來整合的煩惱。

以住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)為例，住宅物業(yè)以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)公司主要負責(zé)對公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施進行日常管理。雖然住宅物業(yè)的物業(yè)費相對較低，但通過技術(shù)手段帶來的效率提升以及降本增效，同時結(jié)合物業(yè)公司開展的增值服務(wù)，頭部物業(yè)公司在住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域往往有不錯的盈利表現(xiàn)。

但非住宅物業(yè)方面，不同于以業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的住宅物業(yè)，物業(yè)公司往往面對著單一大業(yè)主。業(yè)態(tài)不同，物業(yè)公司面臨的生存邏輯亦不同。以卓越商企為例，在2017-2019年，其來自卓越集團的物業(yè)服務(wù)毛利率分別為31.59%、33.96%、35.23%，來自獨立第三方的物業(yè)服務(wù)毛利率分別為14.47%、9.86%、12.38%，遠低于來自關(guān)聯(lián)方的毛利率，這表明其在市場化發(fā)展過程中或?qū)⑼ㄟ^降低價格以獲取項目。

與此同時，在非住宅物業(yè)管理過程中，作為單一業(yè)主的甲方往往可以通過嚴格的服務(wù)標準、合同規(guī)定、保證金等進行約束，物業(yè)公司操作空間極為有限。隨著競爭不斷加劇，非住宅物業(yè)低利潤率將逐漸成為常態(tài)，物業(yè)公司的利潤率將逐漸向五大行看齊。在2019年，五大行中利潤率最高的為世邦魏理仕，凈利率為5.40%。

隨著外部環(huán)境的改變，物業(yè)公司的市場化發(fā)展正逐漸步入深水區(qū)，以往低價搶占市場、后續(xù)通過各種方式實現(xiàn)盈虧平衡的發(fā)展方式也面臨挑戰(zhàn)。對于物業(yè)公司而言，后續(xù)市場化發(fā)展面臨的局面將愈發(fā)嚴峻。

不過，機遇與挑戰(zhàn)往往并存。對于那些擁有精細化數(shù)據(jù)測算、服務(wù)與質(zhì)量監(jiān)控的物業(yè)公司，將有望脫穎而出，成為后疫情時代的領(lǐng)跑者。對于頭部物業(yè)公司而言，通過擁抱科技與數(shù)據(jù)，將有望實現(xiàn)自身規(guī)模與營收的穩(wěn)步增長，并逐步將市占率提升至國外同行的水平。