9月6日，沈陽發(fā)布的最新的樓市政策，從供應(yīng)端和需求端雙管齊下穩(wěn)定市場，其中包括禁止首付貸、提高二套房首付、提高增值稅免征門檻，還提出嚴控土地溢價率，推出“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”兩種土地規(guī)則。

在業(yè)內(nèi)人士看來，沈陽調(diào)控政策收緊似乎早有預(yù)警。7月24日召開房地產(chǎn)工作座談會以及8月26日住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會上，沈陽都位列其中，被約談的根源在于不斷上漲的房價。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7月沈陽新建商品住宅環(huán)比上漲了0.8%，同比上漲了9%。新京報記者查詢國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，沈陽自2016年3月新建商品住宅價格已連續(xù)上漲53個月。

控房價：禁止首付貸、二套房首付50%

9月6日，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“沈八條”），這是沈陽房產(chǎn)局、自然資源局、城鄉(xiāng)建設(shè)局等9部門為了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而聯(lián)合發(fā)布的通知。

對于沈陽的“沈八條”，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這是針對即將到來的“金九銀十”做好政策準備，未雨綢繆地對市場進行調(diào)控管理。

新政的內(nèi)容涉及土地出讓、土地使用效率、公開房源及房價、房價管理、二套房首付比例、個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限等。尤其是從供應(yīng)端與需求端兩端共同調(diào)控以實現(xiàn)穩(wěn)房價的目標，可謂雙管齊下。

針對購房者，沈陽提出嚴格執(zhí)行首套商品房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%。而此前沈陽第二套商品住房首付比例為40%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。同時將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

而在銷售方面，沈陽將要嚴格整治“未許先售”行為，把握商品住房項目入市節(jié)奏，房企自取得商品房預(yù)售許可之日起10日內(nèi)，須一次性公開全部準售房源和銷售價格。

與此同時，沈陽主管部門將實時監(jiān)測商品住房銷售價格運行情況，項目價格變化較大的，及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人，要求企業(yè)說明原因。對于上述違規(guī)的企業(yè)項目將被暫停項目網(wǎng)簽系統(tǒng)，整改后才予以恢復(fù)。

潘浩進一步分析稱，沈陽政策加大二套房首付比例，調(diào)整稅收，這是在加高炒房成本，降低炒房帶來的房價增長風險。同時從政策上杜絕房企捂盤惜售的可能，以起到穩(wěn)定房價走勢的作用。

控地價：推“限地價、競配建、競自持”土地規(guī)則

此次沈陽不僅對房價上漲進行管控，土地是此次沈陽新政重點管控的內(nèi)容，在“沈八條”中占了５條。

沈陽提出嚴格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。

為此，沈陽將制定嚴格的房地產(chǎn)開發(fā)項目競配建管理辦法，加強全過程監(jiān)管，保障競配建設(shè)施與商品房建設(shè)同步設(shè)計、同步審批、同步施工、同步驗收、同步交付使用。

對于未按規(guī)定實施開發(fā)建設(shè)的房企，將禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及其實際控制人參股的其他企業(yè)參與拿地開發(fā)。

針對已出讓的住房用地，建設(shè)管理部門應(yīng)要求房企根據(jù)土地出讓合同提報項目開發(fā)建設(shè)計劃，包括項目開工時間、竣工時間，分期開發(fā)的要明確每期開工、竣工時間。而對于建設(shè)進程緩慢或未按分期計劃實施的項目，約談企業(yè)主要負責人。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，沈陽8月無成交住宅用地，今年1月-8月住宅用地成交同比下滑4.4%，在4月-7月則保持10%以上的增長，這也是導(dǎo)致８月土地市場成交規(guī)?；芈涞脑颉６谕恋匾鐑r率方面，沈陽今年1月-8月僅為17.3%，較去年同期減少4.8個百分點，但仍高于全國一二線城市（共45城）平均水平1.1％。

從土地數(shù)據(jù)來看，潘浩認為，沈陽市土地市場相對穩(wěn)定，土地溢價率逐步調(diào)控至合理范圍內(nèi)。

沈陽新房價格持續(xù)上漲，“沈八條”并非突如其來

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，“沈八條”的出臺并非突如其來。今年8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，其中沈陽、成都、唐山、常州等城市相關(guān)負責人參加，并表示將全面貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，切實履行好房地產(chǎn)調(diào)控主體責任，進一步完善和落實調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，在此前的7月24日舉行的房地產(chǎn)座談會上，來自包括沈陽、北京、上海、廣州、深圳等10個城市政府部門相關(guān)負責人參會。對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，鑒于此前沈陽已是重點關(guān)注對象，那么此次出臺樓市新政并不意外。

沈陽之所以引起管理層的關(guān)注，源于不斷上漲的房價。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7月沈陽新建商品住宅環(huán)比上漲了0.8%，同比上漲了9%。同時，新京報記者查詢國家統(tǒng)計局發(fā)布的月度70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，沈陽自2016年3月以來，新建商品住宅價格已連續(xù)上漲53個月。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，截至上周，2020年沈陽新建商品住宅（統(tǒng)計口徑為：普通住宅、別墅、公寓，下同）均價達到11820元/平方米，而去年同期為10459元/平方米，上漲13%。

事實上，近期部分房價上漲過快的城市不斷對此前的調(diào)控政策“打補丁”，比如沈陽本次調(diào)控中的內(nèi)容也是對之前政策的有效補充。再比如東莞進一步明確了購房資格、限轉(zhuǎn)時間等。而杭州調(diào)整了無房家庭認定標準，堵死假離婚、親屬投靠炒房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，今年7月-8月調(diào)控政策風向轉(zhuǎn)變，包括杭州、東莞等10多個城市紛紛出臺調(diào)控政策,為樓市降溫，預(yù)計未來還將有多個城市出臺房地產(chǎn)收緊政策。

來源：新京報

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