武漢，還是房產流量第一城？圖片來源：攝圖網

　　楊光華 最近，有外地朋友咨詢武漢買房的三個問題：

　　武漢的房子，值不值得買(300785,股吧)；買哪里好；打折大嗎？

　　4月1日-21日，武漢新建商品住宅成交3127套，日均149套。

　　由此推測，武漢4月新建住宅成交量約4470套。

　　2020年4月的日均149套，與2019年的日均573套相比，相當于恢復26%?？梢钥闯?，武漢樓市開始“熱身”。

　　用4月的21天，復盤還原，也許能管中窺豹。

　　01

　　4月的21天時間，武漢的開發(fā)商復工，售樓部開放。

　　沒有選擇在解封的第7天時，復盤武漢樓市。原因在于時間跨度太短，市場不真實。

　　4月的21天時間，武漢新建商品住宅累計成交3127套，平均每天成交149套。

　　最高成交在4月16日，單日成交383套。 　　

　　21天里，新建商品住宅成交最多的區(qū)域是漢陽（529套），最少的區(qū)域是江漢（30套）。

　　另一個數(shù)據(jù)是預售許可證的簽發(fā)。

　　3月31日-4月12日，武漢僅簽發(fā)9張預證；4月13日-14日，兩天時間，武漢簽發(fā)9張預證；4月14日-20日，6天時間，簽發(fā)17張預證。

　　上述住宅成交與預證數(shù)據(jù)，只是市場的一個側面，并非全貌。

　　不過，市場正在緩慢復蘇。

　　02

　　4月的21天時間，武漢樓市是焦慮的。

　　之前，沒有解封，他們焦慮上班，打開售樓部。

　　如今，售樓部開放了，他們焦慮客戶與業(yè)績。

　　此時的買房人，猶豫、觀望、等待。等待市場降價，也擔心市場突然火爆。

　　4月的21天時間，開發(fā)商賣房，用上十八班武藝。

　　保利的百套新房，5000元訂房，一成首付起，最高2萬元補貼；

　　龍湖的抖音直播賣房，小伙伴們猛刷火箭，送小心心；

　　碧桂園湖北區(qū)域的媒體專屬購房節(jié)，9-9.9折；萬達的閃付，8.8元抵1萬元；華潤華中大區(qū)21盤聯(lián)動，千余套一口價房源；

　　萬科多個樓盤打出5000抵5萬，恒大有項目78折，其他開發(fā)商有推大學生安居8折，soho88折。

　　綠地的健康宅2.0，電建地產的“健康悅家購房節(jié)”，華發(fā)的“華發(fā)好房”，上坤、奧山、北辰、越秀等定向送出健康禮包。

　　不過，狠招還沒有出現(xiàn)。

　　5月份開始，武漢樓市將是千軍萬馬過獨木橋。一批原定下半年上市的住宅項目，提前入市。

　　這是源于預證申辦條件的微調。

　　在《武漢房企復工的六條措施》中規(guī)定，“2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發(fā)項目，其開發(fā)投資額達到25%以上，且高層建筑形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。”

　　4月20日，湖北發(fā)布28項措施，促進房地產市場與建筑業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　在房地產市場措施中，提出“合理調整監(jiān)管措施”，主要是調整預售許可、預售監(jiān)管資金與土地競賣保證金等三個供給端的措施。

　　在需求端，提出“加大財政金融支持”，與買房人最相關的是，“完善差異化個人住房貸款服務”。

　　對特定人群，靈活調整房貸還款安排，合理延后還款期限；鼓勵適當為受疫情影響失去收入來源的個人減免房貸利息。

　　堅持“房住不炒”，堅持房地產宏觀調控政策不變，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，成為當前的主基調。

　　一業(yè)內同行表示，今年武漢遠城區(qū)將赤裸價格戰(zhàn)，中心區(qū)則是調性價格戰(zhàn)。不僅要房子好，還要便宜。后期，那些高價拿地的項目將很尷尬。

　　03

　　3位分管營銷的朋友，與我分享了他們對后市的觀點。

　　他們是最了解武漢市場實情的一批人。

　　他們均預測，今年武漢樓市將非常艱難。

　　一世界500強房企營銷總表示，市場還處于冷清期。這個時間還要持續(xù)兩三個月。但開發(fā)商的降價空間有限。今年賣的房子，都是最近兩年拿的微利或虧損的地?！?019年以前，武漢樓市是非正常狀態(tài)，今年將回歸正常?！?/p>

　　一國企房企營銷負責人認為，“最近兩周，上門量與成交量，恢復了不到疫情前的一半”，“短期內看淡武漢市場，成交量會萎縮，中長期還是看好武漢市場?！?/p>

　　一港資房企營銷負責人認為，武漢樓市的這輪周期要持續(xù)一到兩年，“開發(fā)商加快推貨速度，醞釀促銷政策，同時也在觀察市場變動?！?/p>

　　市場最終是供需決定的。

　　一方面，武漢的土地供應將猛增，市場上的新房將跟隨增加。這就是供應大增。另一方面，購房需求將銳減。主要是人們收入不穩(wěn)定或降薪、公司虧損等背景下，不敢買房。

　　一增一減，直接影響買房人的心理預期。

　　在悲觀的同時，也有樂觀。

　　武漢的抗疫經驗、城市治理能力、公共基礎配套，比疫情前均有大幅提升。套用張教授的那句名言，“武漢是中國最安全的城市?！睆漠a業(yè)與住宅投資的角度，武漢也是中國相對安全的城市之一。

　　此時的武漢市場，還差一個刺激政策，或者說是一個大招。

　　沒有這個大招，武漢樓市會非常困難。

　　4月20日，武漢發(fā)布二季度170個項目可售，約7萬套新房源，供應充足。若加上15萬套庫存，累計22萬套房源。

　　有人測算，未來兩年，武漢商品住宅潛在庫存68萬套。

　　04

　　行情再差，也有人買房賣房。

　　對比2019年武漢樓市，陽邏、漢南等不限購區(qū)域，成為外地人投資的熱點。單套總價100萬左右，不限購。這些區(qū)域的地鐵規(guī)劃與快速路，拉近了與武漢主城區(qū)的時間距離較短。

　　在中心城區(qū)的4-5w豪宅，也是熱點。武漢已有800-1000萬級的超級剛需，他們賣掉手中的房產，再換豪宅盤。這些人多是80后、90后對生活品質有要求。

　　這兩類剛需，依舊是武漢樓市的熱點。

　　二季度可售的170個項目中，江岸有10個，江漢有3個，武昌有6個。三個主城核心區(qū)的新項目，占總數(shù)的11%。黃陂區(qū)（23個）、新洲區(qū)（23個）、東西湖區(qū)（20個），位居二季度樓盤數(shù)量前三強，也印證了郊區(qū)的價格戰(zhàn)將開始。

　　同時，業(yè)內人士認為，武漢市場的需求端，還缺少刺激政策。如首付比例、再次改善買房資格等。

　　如果房地產市場持續(xù)下滑，將反過來拖累武漢的經濟。

　　［后記］

　　最近，提出堅持“房住不炒”，用宏觀政策，對沖疫情影響。

　　積極的財政政策、穩(wěn)健的貨幣政策，降準、降息、再貸款，支持中小微企業(yè)。

　　經濟學家任澤平說，當前社會一個重要矛盾，是人民群眾疫情后日益強烈的報復性消費的需求，和口袋里沒錢之間的矛盾。

　　對于武漢樓市來說，有錢的，沒買房名額；有名額的，錢少，將是主要矛盾。對于武漢市場，我也是短期看弱，長期看好。

　　對于買房人來說，疫情、經濟等不確定性，留錢熬過苦日子。

　　對武漢的開發(fā)商來說，業(yè)績任務不變，起跑即沖刺，找到消失的買房人。

　　武漢這種特殊的城市，房地產若沒有大政策，苦日子可能剛剛開始。

　　文｜楊光華（地產寫字人）

（責任編輯：徐帥 ）

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