住建部就《住房租賃條例》公開征求意見專家認(rèn)為本次新政有望落地

來源：智能家居時間：2020-09-12 09:40

本報記者詹方歌盧志坤北京報道

9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“《條例》”）向社會公開征求意見，意見反饋截止日期為2020年10月8日。該版條例共8章，就出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施等六個方面作出詳細(xì)規(guī)定。

近年來，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，市場日益蓬勃的同時，行業(yè)野蠻生長也導(dǎo)致問題事件頻發(fā)，房屋中介發(fā)布虛假房源、租金貸、長租公寓企業(yè)跑路等現(xiàn)象時有發(fā)生，全行業(yè)約束性政策的出臺迫在眉睫。

2017年，住建部曾就《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見，但因種種原因政策未能落地。多位專家對《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者表示，新《條例》更符合我國當(dāng)前實際情況，且更有針對性，本次新規(guī)有望落地。

多市場主體分類管理，降低市場風(fēng)險

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，隨著房屋租賃市場發(fā)展，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導(dǎo)和監(jiān)管?！稐l例》的出臺對于構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)長效機制具有重大意義，有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴記者，新條例的最大亮點是把出租人分為了個人出租、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行分類管理，各自給出了不同的要求。

例如，個人轉(zhuǎn)租超過一定規(guī)模，需要注冊相應(yīng)的機構(gòu)；對于住房租賃企業(yè)，則對租金、押金都提出了監(jiān)管要求；對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，則不允許賺取租金差價?！稐l例》第十九條規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達(dá)到城市人民政府規(guī)定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。但“規(guī)定規(guī)模”一詞目前還未細(xì)化。

貝殼研究院高級分析師黃卉則表示，上述條款對于推動個人二房東的正規(guī)化發(fā)展有著積極的作用。

許小樂也提及，《條例》明確建立住房租賃機構(gòu)登記制度，提高準(zhǔn)入門檻。建立租賃機構(gòu)登記制度，要求企業(yè)進(jìn)行備案，制定獎懲措施，明確了市場主體機構(gòu)及從業(yè)人員行為的“紅線”。

此外，本次新政涉及針對住房租賃亂象的懲戒措施，趙秀池認(rèn)為，這與目前我國住房租賃市場的新形勢相對吻合。條例第五十二、五十三條中明確提出，住房租賃企業(yè)不得違反本條例規(guī)定開展住房租金貸業(yè)務(wù)，更不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用租金貸。黃卉認(rèn)為，此舉可看作有關(guān)部門對此前租金貸亂象的重點關(guān)注和整治規(guī)范。

政策趨于成熟，新《條例》有望落地

此番向社會公開征求意見的《條例》醞釀已久，早在2017年5月時，第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例》曾公開征求意見，但并未正式實施。

“當(dāng)年是銷售和租賃放在一起了，其實兩邊的問題都很復(fù)雜，差異也比較大，有意見是要分開立法?！痹S小樂說。他認(rèn)為，這或許是本次住建部為住房租賃單獨制定條例的原因。

趙秀池認(rèn)為，本次條例通過征求意見應(yīng)該能夠落地。她說，2017年曾公開征求意見的《住房租賃和銷售管理條例》，其中一些條款不夠成熟，與實際情況不符合。例如，舊版條例中提及，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年，有些過于死板，新政中則將說法改變?yōu)楣膭詈炗喨暌陨虾霞s?！斑@個措辭是正確的，鼓勵長期租賃，形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系?！壁w秀池說。

相較于當(dāng)年的《住房租賃和銷售管理條例》，本次公開征求意見的《條例》僅聚焦于住房租賃領(lǐng)域，并增添“租賃企業(yè)”與“扶持措施”兩個章節(jié)，第六章“服務(wù)與監(jiān)督”章節(jié)內(nèi)容明顯更為細(xì)化。

許小樂解釋，跟2017年相比，規(guī)范和鼓勵租賃企業(yè)做專業(yè)化運營的方向沒有變，但是隨著這幾年租賃企業(yè)運營過程中產(chǎn)生的問題和風(fēng)險，加大租賃企業(yè)的準(zhǔn)入和風(fēng)險管控就會更加重要。

趙秀池表示，本次《條例》與2017版條例相比，專門把住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)分為兩個大的段落來闡述，論述詳細(xì)、篇幅也更大，這也意味著，相關(guān)部門對《條例》的監(jiān)管主要在住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)方面。

《條例》第五章“扶持措施”中明確提及，國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，簽訂長期住房租賃合同且合同履行達(dá)到一定年限的，按照設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府的規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持。住房租賃企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。國家支持金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則下創(chuàng)新針對住房租賃的金融機構(gòu)和產(chǎn)品。

許小樂認(rèn)為，上述條款明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設(shè)以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，對住房租賃企業(yè)帶來利好。同時，條例第七章“法律責(zé)任”中也明確了對于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護(hù)住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進(jìn)化。

《條例》公開征求意見的當(dāng)日，北京住建委和財政局印發(fā)《北京市發(fā)展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”），對財政局安排培育和發(fā)展北京市住房租賃市場的專項資金使用作出規(guī)定。許小樂對記者表示，《管理辦法》的發(fā)布與《條例》公開征求意見并無關(guān)系，《條例》的主要目的是給租賃立法，而北京住建委公布的《管理辦法》則是規(guī)范和鼓勵租賃企業(yè)發(fā)展的地方政策。

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）