臨深惠州樓市狂歡：深圳客占比超6成

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-12 09:40

本報(bào)實(shí)習(xí)記者蔣翰林記者趙毅惠州報(bào)道

“距離深圳特區(qū)40周年僅剩3天，要買房的趕緊，‘深圳擴(kuò)容’大禮包來了就不是這個(gè)價(jià)了?！?月某個(gè)周日早上，惠州的某房產(chǎn)中介周喜在帶客戶看樓的間隙，發(fā)了條朋友圈。這是他上午帶看的第5批房客。

數(shù)據(jù)顯示，在深圳、東莞相繼落地限購(gòu)政策之后，作為臨深片區(qū)的惠州，已連續(xù)三周成交量超過5000套，排在粵港澳大灣區(qū)第一，近乎是排在第二、三的佛山和廣州的總和。面對(duì)高漲的成交量，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，惠州這片“供貨高地”以外需為主、以量以價(jià)贏得聚焦，只是燃起了一場(chǎng)樓市虛火，趨勢(shì)難以長(zhǎng)期保持。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者發(fā)現(xiàn)，在火熱的惠州樓市下，首付貸、首付分期等亂象，正死灰復(fù)燃。

“首付5萬就可買房。”“山人自有妙計(jì)！首付1.5成，全部樓盤都可以操作?！庇浾咦咴L了長(zhǎng)通熙園、雅德名居、金利花園、金薈豪庭等多個(gè)惠州市內(nèi)樓盤項(xiàng)目，首付貸、開發(fā)商墊付，似乎已成了業(yè)內(nèi)公開的秘密。

天下沒有免費(fèi)的午餐，事實(shí)上，不管是首付貸還是開發(fā)商墊付，都是被明令禁止的買房操作。一位受訪的資深房地產(chǎn)人士稱，首付分期不僅放大了購(gòu)房杠桿，也讓購(gòu)房者產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)，“這也說明，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商正迫切賣樓，加快去庫(kù)存?！?/p>

成交量連續(xù)三周超5000套

8月某個(gè)周二中午的惠州大亞灣，樓盤營(yíng)銷中心比街市熱鬧。“臨深大盤”幾個(gè)字掛在門口，大亞灣翡翠山售樓處停滿了車，近7成是來自深圳的粵B車輛。即便在工作日下午一點(diǎn)多，記者看到陸續(xù)有4批客戶砸金蛋、簽訂購(gòu)房意向合同。汪女士（化名）是其中一個(gè)，她本來年中看上了深圳龍崗的一套新房，但受7·15深圳樓市新政影響沒了房票，轉(zhuǎn)而來了臨深的大亞灣。

據(jù)惠州官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺(tái)“惠民之家”統(tǒng)計(jì)，7月惠州市新房住宅成交量16465套，刷新2017年以來的市場(chǎng)峰值。根據(jù)“惠民之家”的統(tǒng)計(jì)，在深圳、東莞相繼落地調(diào)控之后，從7月27日開始，惠州連續(xù)三周成交量超過5000套。即便連漲三周后稍有回落，成交量依然每周超過4500套。

在供應(yīng)量方面，7月惠州所有縣區(qū)均有新增供應(yīng)，供應(yīng)前三的縣區(qū)為大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)和仲愷區(qū)。其中臨深片區(qū)的大亞灣供應(yīng)量激增，以4124套、39.13萬平方米排名第一，環(huán)比漲幅達(dá)205%、186%。

成交量黑馬的背后，蜂擁搶灘的深圳客是主力軍。根據(jù)樂有家提供的數(shù)據(jù)，從上半年惠州購(gòu)房者構(gòu)成來看，深圳客占比達(dá)62%。

同一天，在坪山高新區(qū)比亞迪(002594,股吧)汽車有限公司上班的孟先生（化名），開車來到位于深圳坪山與大亞灣交匯處的豐谷天璽樓盤看房，他告訴記者：“坪山目前均價(jià)接近4萬元，隔壁大亞灣均價(jià)1.2萬元，只要坪山三分之一的價(jià)格，對(duì)我們吸引力還是蠻大的?！?/p>

為去化賣力“出貨”

根據(jù)惠州市官方發(fā)布的《2019年惠州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2019年，惠州商品房施工面積9105.16萬平方米，同比增長(zhǎng)16.9%。而與之相比，商品房銷售面積僅有1724.71萬平方米，增長(zhǎng)3.7%。可見，即便面對(duì)火熱的成交量，長(zhǎng)期去存量的壓力依然存在。

實(shí)際上，惠州源源不斷的新房供應(yīng)量，也一定程度上平抑了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅。記者在安居客查到，去年9月，大亞灣均價(jià)為9068元，到了今年8月，均價(jià)9140元，一年過去，惠州房?jī)r(jià)漲了72元。

資深地產(chǎn)人士葉曉燕認(rèn)為，大亞灣大部分項(xiàng)目難以獲得市場(chǎng)持續(xù)的關(guān)注。她說，以外需為主的惠灣市場(chǎng)能以量以價(jià)贏得聚焦，但畢竟是供貨高地、競(jìng)爭(zhēng)的紅海，少推快推，維持熱度是大部分項(xiàng)目的營(yíng)銷取向。

“目前惠州樓市只是虛火旺盛，明顯上漲的趨勢(shì)很難長(zhǎng)期保持?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也直言道，惠州樓市無疑虛火旺盛。此外，疫情給上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了盆涼水，下半年，焦慮的地產(chǎn)商正賣力“出貨”。

在惠州樓市短暫的熱鬧中，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸、首付分期等處于灰色地帶的操作，正悄然盛行。

“首付1.5成，惠州全部樓盤都可以操作?！钡掠拥禺a(chǎn)的一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，通過第三方金融機(jī)構(gòu)借貸實(shí)現(xiàn)低首付買房，是惠州樓市公開的秘密。當(dāng)記者問及是否違規(guī)違法是，該中介稱，“山人自有妙計(jì)?！?/p>

對(duì)此，記者隨機(jī)走訪了長(zhǎng)通熙園、雅德名居、金利花園等多個(gè)惠州市內(nèi)樓盤項(xiàng)目，加上電話咨詢的5個(gè)項(xiàng)目，印證了上述中介的說法，隨機(jī)調(diào)查的樓盤均能實(shí)現(xiàn)首付貸或者開發(fā)商墊付，其中不乏品牌地產(chǎn)商。

9月7日，位于惠州南站附近一項(xiàng)目5棟正等待開盤，預(yù)售許可證上寫著有282套住宅預(yù)售，售樓處人聲鼎沸，座無虛席。樓盤銷售告訴記者，面積為103平方米的戶型最熱門，單價(jià)16401元，共有100套，從上午拿到預(yù)售證，到下午2點(diǎn)，已有300多人排隊(duì)認(rèn)籌，等待當(dāng)晚8點(diǎn)線上搶房票。

“先繳2萬元認(rèn)籌金，晚上8點(diǎn)你才有搶房號(hào)的資格，搶到算你運(yùn)氣好。”隨后，樓盤銷售還小聲告訴記者，自己認(rèn)識(shí)專業(yè)“搶房人士”，可以多加2500元請(qǐng)人搶房，比自己上網(wǎng)搶更容易。

“你看中的戶型剛好剩一套！”白天，記者并未認(rèn)籌，但到了晚上11點(diǎn)，帶看中介打電話告訴記者，不僅有房剩余，還可通過第三方金融機(jī)構(gòu)，首付1.5成就可買房?！笆Ｏ碌?.5成由第三方金融機(jī)構(gòu)貸款，不上征信，最長(zhǎng)可貸5年，利息6厘8，絕對(duì)可靠?！敝薪榉Q。

第二天，記者聯(lián)系到了該第三方金融機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)客服人員否認(rèn)了中介所說貸款記錄不上征信的說法。

農(nóng)業(yè)銀行廣州市某支行的信貸經(jīng)理告訴記者，“所謂的首付貸，就是客戶通過其他形式的貸款，比如消費(fèi)貸，實(shí)現(xiàn)把所貸資金用作買房?！?他指出，這些多頭貸款主要通過征信的時(shí)間差，躲避銀行審核貸款時(shí)查詢客戶的征信信息。

開發(fā)商墊付的“誘人陷阱”

除了第三方金融機(jī)構(gòu)提供“首付貸”，由開發(fā)商預(yù)先墊付首付款，購(gòu)房者每月按協(xié)議還款，是惠州低首付購(gòu)房更為常見的亂象。在記者走訪中，雅德名居、長(zhǎng)通熙園、金利花園等，幾乎記者踩盤的所有項(xiàng)目，均可提供這一低首付方式。

“我們周末一天接待90批客戶。”即使售樓處開著冷氣，雅德名居售樓人員小秦的襯衣也被汗水沾濕，“一下午汗水沒干過，沒辦法，樓盤太火了?！笔赘?萬元即可買房的低首付政策，吸引了大批購(gòu)房客前來看房。

記者選中一套總價(jià)近140萬元的95平方米住宅，首付3成約42萬元。售樓人員主動(dòng)向記者提出，首付5萬元即可，剩下的37萬元首付款可與開發(fā)商簽署借款協(xié)議，借兩年按季度還款，開發(fā)商收取8.8厘的利息?！澳愀_放商借，一是不用上征信，二是不用你提供流水、身份證、戶口本等資料。”小秦向記者熱情解釋道。

在另一樓盤長(zhǎng)通熙園的售樓處，記者提出首付款不夠，銷售人員稱，只要保證今天能繳納10萬元定金，就可以和領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)墊付15萬元首付款。銷售人員告訴記者，由于銀行會(huì)對(duì)開發(fā)商收款賬戶進(jìn)行監(jiān)管，為躲避監(jiān)管，開發(fā)商會(huì)先把這15萬元轉(zhuǎn)給購(gòu)房者，購(gòu)房者再打到銀行監(jiān)管下的開發(fā)商收款賬戶中?！霸阢y行看來，這就相當(dāng)于你自己付的首付款了?！迸c雅德名居一樣，購(gòu)房者需與開發(fā)商簽訂借款協(xié)議，“等于跟開發(fā)商打的欠條，不會(huì)上征信。”售樓人員稱。

在記者要求下，售樓人員向記者展示了所謂“首付款分期付款協(xié)議書”。協(xié)議書上寫道：“現(xiàn)因乙方資金周轉(zhuǎn)困難，致購(gòu)房首付款不足，特向甲方申請(qǐng)首付款分期付款”“乙方解除協(xié)議的，乙方按此房款總價(jià)的30%向甲方支付違約金。”

就此協(xié)議書，記者咨詢了北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣，王律師稱，首先開發(fā)商墊資首付貸本身是違法的，是明令禁止的違規(guī)行為，“其次，違約金為總價(jià)的30%，顯然是過高的違約金處罰，受法律保護(hù)的最高在15%左右。”

記者聯(lián)系到了長(zhǎng)通熙園的開發(fā)商惠州市大唐置業(yè)發(fā)展有限公司，一位董姓負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于售樓處實(shí)行首付款墊付的售樓手段并不知情。

實(shí)際上，早在2017年，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中，已明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

而在惠州，據(jù)記者了解，市住建局于7月份印發(fā)了《2020年惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，并在7～12 月開展為期6個(gè)月的專項(xiàng)檢查和巡查，整治惠州市行政區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及在建在售商品房項(xiàng)目。

為何在監(jiān)管高壓之下，惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然亂象橫行？記者發(fā)函惠州市住建局方面，但截至發(fā)稿，并未有回應(yīng)。

看似“撿漏”“薅羊毛”的首付貸、首付分期，事實(shí)上對(duì)購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行三方面都危害不小。王玉臣告訴記者，對(duì)購(gòu)房人來說，如果首付分期，意味著其購(gòu)房資金能力是有問題的，如果將來不能及時(shí)支付，容易產(chǎn)生商品房糾紛，而且一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，會(huì)停止對(duì)其放貸。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）