來源：界面新聞

盡管遠(yuǎn)洋的全國(guó)化布局早已完成，但實(shí)際上，北京一直是遠(yuǎn)洋銷售額貢獻(xiàn)的核心城市。

今年遠(yuǎn)洋提出了“南移西拓”的第五期戰(zhàn)略布局，重新調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)，成立了6大開發(fā)事業(yè)部，其中，以武漢為中心的華中區(qū)域、以成都為重點(diǎn)的華西區(qū)域成為這一輪遠(yuǎn)洋發(fā)力的主要區(qū)域。

遠(yuǎn)洋進(jìn)入武漢、成都其實(shí)都已經(jīng)超過10年時(shí)間，也出現(xiàn)了像成都遠(yuǎn)洋太古里這樣標(biāo)桿性的項(xiàng)目，但從規(guī)模看，這兩個(gè)區(qū)域一直沒有沖進(jìn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的前列，進(jìn)入的城市也相對(duì)較少。

根據(jù)遠(yuǎn)洋2019年的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，華中區(qū)域進(jìn)駐了4個(gè)城市，目前擁有13個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備378萬平方米，華西區(qū)域進(jìn)入了5個(gè)城市，目前擁有項(xiàng)目27個(gè)，土地儲(chǔ)備384萬平方米，從土地儲(chǔ)備上看，這兩個(gè)區(qū)域在整個(gè)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的6大區(qū)域中僅強(qiáng)于華東區(qū)域。

如何沖刺規(guī)模，將重新聚焦主業(yè)的遠(yuǎn)洋銷售額帶動(dòng)上去，成為擺在這兩大區(qū)域面前的課題。

華中，武漢是重點(diǎn)

遠(yuǎn)洋華中區(qū)域包括了鄭州、合肥、南昌、長(zhǎng)沙等城市，重點(diǎn)的項(xiàng)目基本上都在武漢，其他城市的規(guī)模跟武漢相比還是滯后一些。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)華中開發(fā)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理婁文華對(duì)界面新聞表示：“我們選擇的城市基本上都是省會(huì)，華中的特點(diǎn)比較明顯，首先從物流聚集來看，不管往南走還是往西走，華中是必經(jīng)之地，經(jīng)濟(jì)雖然比長(zhǎng)三角、珠三角差一點(diǎn)，但也排全國(guó)前列，簡(jiǎn)單看GDP水平，武漢、長(zhǎng)沙和鄭州都是萬億，合肥也接近萬億，南昌相對(duì)來說差一些，大概是5000億。另外我們看開發(fā)的規(guī)模，每年大體開發(fā)的住宅項(xiàng)目，武漢比較特殊一些接近3000億，其他的都是在1200億到1500億，接近萬億的水平，這對(duì)于所有靠前的開發(fā)商都是必須要深耕的區(qū)域。”

從目前華中區(qū)域的情況看，其拿的土地多位于核心區(qū)域，華中區(qū)域的土儲(chǔ)建筑面積達(dá)400萬平方米，僅2020年上半年的新增土儲(chǔ)便占了20%。其中，武漢市場(chǎng)的總土儲(chǔ)占比高達(dá)70%，尤以城市更新項(xiàng)目為主，且多為合作操盤。

“拿地方面，我們的核心原則是堅(jiān)決不當(dāng)?shù)赝?。另外，我們跟政府歷來的規(guī)模和發(fā)展契合在一起，能不能跟我們更多的平臺(tái)合作，獲取一些好的資源”，婁文華向界面新聞表示。

在投資方面，遠(yuǎn)洋華西區(qū)域關(guān)注快周轉(zhuǎn)，小體量項(xiàng)目，但不排除會(huì)在合適的城市拿大體量項(xiàng)目，但需要根據(jù)政策、城市的變化保證安全邊際。

比如長(zhǎng)沙，目前，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)調(diào)控在全國(guó)做得非常到位，由于它的雙控政策，在掛牌之前已經(jīng)控制了地價(jià)，掛牌后也把未來的預(yù)售價(jià)控制好了，這樣其預(yù)售價(jià)格減去樓板價(jià)，也就是4500元到5000元/平方米的空間，利潤(rùn)是有限的。

“長(zhǎng)沙有長(zhǎng)沙的特別，長(zhǎng)沙是上半年唯一一個(gè)GDP正增長(zhǎng)的城市，長(zhǎng)沙從來不依靠土地增長(zhǎng)，那就項(xiàng)目來說，如果安全邊界很高，我可能凈利率要求降低一些，我可能控制好成本和節(jié)奏，凈利率低一些無妨。我們堅(jiān)持要去做的一些業(yè)務(wù)單也好，怎么跟城市的一些發(fā)展和趨勢(shì)結(jié)合起來，這也是新的問題。每個(gè)城市有每個(gè)城市的發(fā)展階段和發(fā)展使命，所以這也是一個(gè)新的課題?！?/p>

此前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明給華中事業(yè)部提出的要求為“三分天下有其一”，婁文華表示：“我的理解為，未來華中的銷售額要在整個(gè)集團(tuán)中占據(jù)三分之一”。

根據(jù)遠(yuǎn)洋2019年1300億元的年度銷售額計(jì)算，華中的銷售額要達(dá)到433億元，而婁文華稱遠(yuǎn)洋集團(tuán)華中區(qū)域的銷售金額目標(biāo)是在2023年年底達(dá)到300億元以上。

華西，遠(yuǎn)洋太古里之后

成都遠(yuǎn)洋太古里，這個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿作品，讓遠(yuǎn)洋在行業(yè)中擁有一定知名度。

但從另一方面，作為華西區(qū)域大本營(yíng)的成都，近幾年的銷售業(yè)績(jī)并不算高，整個(gè)華西區(qū)域銷售額最高的城市是西安。2019年，西安的銷售額是成都的2倍，是重慶的5倍。

無論是從土地儲(chǔ)備還是從銷售額，西安才是當(dāng)下華西區(qū)域的重點(diǎn)城市。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁助理、華西區(qū)域總經(jīng)理史志勇向界面新聞表示：“這個(gè)是由于城市發(fā)展政策的階段性調(diào)整和人口不平衡涌入造成的?！?/p>

按照他的介紹，整個(gè)西安的人口前三年增加127萬，而華西區(qū)域的其他城市相對(duì)而言少一點(diǎn)。 另外，成都和重慶的限價(jià)是相當(dāng)嚴(yán)格，現(xiàn)階段政策因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響很大，包括重慶不僅限漲還是限跌，不能低于備案價(jià)5%，這些因素都會(huì)直接影響成交量和客戶預(yù)期，與之對(duì)比，西安的限價(jià)相對(duì)不那么嚴(yán)重，開發(fā)商出來的價(jià)格也相對(duì)平衡。

作為新的區(qū)域，華西承擔(dān)了遠(yuǎn)洋“南移西拓”中拓展的任務(wù)。

對(duì)于拓展，史志勇認(rèn)為，“‘拓’就是先鋒，就是前面有市場(chǎng)但沒有路，我們要把這個(gè)市場(chǎng)打開，我們要進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)。”

既然是“拓”，就會(huì)有結(jié)果，就會(huì)有回報(bào)，未來華西區(qū)域?qū)h(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售貢獻(xiàn)目標(biāo)為占比1/6，到今年年底實(shí)現(xiàn)銷售金額50億元， 2023年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售金額300-400億元。

這也需要遠(yuǎn)洋華西區(qū)域通過不同城市的定位進(jìn)行而采取不同的策略。

“策略上對(duì)6個(gè)城市，我們進(jìn)行了全面研究，第一個(gè)是通過招拍掛，第二是收并購(gòu)，第三是產(chǎn)業(yè)勾地，包括物流、養(yǎng)老，科技等，當(dāng)然也包括舊城改造，城市更新等。但是具體怎么落，各個(gè)城市拓展模式的側(cè)重是不同的，比方說在西安，目前我們更多的是參與舊改，因?yàn)槲靼驳呐f改量比較高；而在成都，可能更多的是產(chǎn)業(yè)勾地，因?yàn)槌啥几鱾€(gè)區(qū)縣要求的產(chǎn)業(yè)化比例很高。那么貴陽根據(jù)他歷史上形成的習(xí)慣，可能更多的是要考慮大規(guī)模的拿地造城。這些都是需要我們?nèi)パ芯壳宄⑶乙欢ǔ潭壬线@個(gè)機(jī)會(huì)也是需要去發(fā)現(xiàn)的，更是要通過我們努力和工作去落實(shí)到位?！?/p>

為了盡快扎根華西市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋采用了大量合作的方式來進(jìn)行擴(kuò)張，整個(gè)華西區(qū)域的項(xiàng)目權(quán)益上占比不是太高，大部分項(xiàng)目權(quán)益占比都是50%以下。

對(duì)此，史志勇向界面新聞表示：“既然是拓展，我不一定是要全持有，更多的是通過合作的形式來延伸遠(yuǎn)洋的經(jīng)營(yíng)管理能力，產(chǎn)品打造能力，同時(shí)也著重于和各個(gè)城市的合作方建立聯(lián)系，權(quán)益占比較低是目前發(fā)展階段必然經(jīng)歷的過程，現(xiàn)階段更多的是考慮和當(dāng)?shù)赜焉痰暮献?，包括政府平臺(tái)，包括一些央企，包括舊城改造等各個(gè)方面都有，所以實(shí)際上對(duì)于未來的發(fā)展模式來講，合作也是一個(gè)主要的渠道?！?/p>

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