東莞樓市:這類房產(chǎn)還有潛力,可惜大部分人不知道

來源：智能家居時間：2020-09-28 23:57

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提問：廣叔你好，東莞南城區(qū)江南第一城的房子和寮步即將開盤的萬科金域東方怎么樣？如果從升值潛力來說，建議留哪一套？因為目前孩子五歲，換房考慮投資潛力，萬科旁邊小學(xué)中學(xué)比較近，感覺周邊環(huán)境也還不錯，但是又覺得南城也還是比較有發(fā)展?jié)摿?，猶豫不決，還望指點。謝謝

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區(qū)還是沒有領(lǐng)漲片區(qū)價值高。萬科金域東方新盤配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區(qū)綠化好，景觀強，缺點就是離未來的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來有潛力的。詳見內(nèi)部分享。

提問：你好，純投資，東莞的龍光江南大境有價值還是南沙的越秀明珠天悅江灣。萬分感謝，錢掙得不容易。黃埔的也在攢名額，想買兩套，一套黃埔，一套南沙還是東莞？都有名額，掛別人名字

回答：你好。南沙要做好中長期考慮，短期龍光江南大境價值大一些。

提問：廣叔你好！我東莞本地人，在東莞已有兩套房，沒名額買新房。有余糧，從投資的角度，世茂港珠澳口岸城，能入手嗎？商業(yè)和住宅在交易和持有的成本上有什么不同？

回答：你好。世茂港珠澳口岸城所在區(qū)域就是個交通樞紐，不建議買。商業(yè)公寓一般產(chǎn)權(quán)是40年，漲幅慢，稅費高，遠不如70年產(chǎn)權(quán)的住宅。

提問：你好廣叔，我們在寶安現(xiàn)有兩套房一套掛我跟老婆的名字一套掛我。我老婆無貸款記錄。打聽到可以離婚辦理首付三成，但我老婆收入偏低。這會影響她單獨買新房嗎？我們現(xiàn)在打算買第三套，投資加自住且偏投資。預(yù)算1000左右。最好3-4房，聽說前海不錯，有合適樓盤推薦嗎？或者類似我們這樣的情況，有其它好的方向也行

回答：你好，離婚后可以首付3成買入。部分新盤會影響，比如華潤城，但是其他的沒有太大影響。收入低不影響，找個渠道可以包裝J流水，也可以現(xiàn)在開始養(yǎng)流水。好的板塊，總價1000萬連3房都買不了。總價超過1000萬，深圳最有價值的只能在“福南寶”3個區(qū)域內(nèi)選籌： 1.華潤城打新（買到就是賺到）多開發(fā)幾張房票打新 2.深圳灣：太古城南，深圳灣學(xué)校更注重素質(zhì)教育，所以人們普遍期待不高，但是沒關(guān)系，學(xué)校只是錦上添花，深圳最豪宅片區(qū)最低上車門檻兜底。 3.前海+學(xué)位：諾德我們一路看著漲過來的，其次可以關(guān)注鼎太豐華四期，陽光玫瑰園 4.寶中：西岸官邸，金泓凱旋城，宏發(fā)領(lǐng)域，天悅龍庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，已經(jīng)高位了，需要淘筍 5.再加一個龍華：深高北，中部能夠兼顧品質(zhì)和學(xué)位。

提問：你好廣叔，我目前的狀況是，湊到一個80平米兩室1廳的首付，大約三十萬左右，到處了解了一下，目前在考慮是買惠州海景房還是買靠近學(xué)校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？還有哪些我憑自己想不到的好處或者壞處？

第二個問題是，惠州樓盤較多，如果以在深圳工作在惠州居住的情況為前提，現(xiàn)在地鐵還沒建好，如何去預(yù)估交通狀況？雖然地鐵很便利，但交通狀況不同地段還是有區(qū)別的，我應(yīng)該如何去思考，預(yù)估和選擇？第三個問題是，我對惠州的開發(fā)商不了解，有些看中的樓盤還沒建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房產(chǎn)的品質(zhì)和質(zhì)量？

回答：你好，1、如果是放長遠投資，考慮10年后，主要還是交通。一個城市最大的福利，除了基礎(chǔ)設(shè)施，就是醫(yī)療教育配套。學(xué)校面臨政策變化以及學(xué)校教育質(zhì)量的變化，像北京深圳等城市已經(jīng)開始調(diào)整學(xué)區(qū)了， 10年變數(shù)太大，不好預(yù)料。醫(yī)療是面對整個城市的，同一個城市不同區(qū)域?qū)@個不是特別敏感。除了交通，就是城市發(fā)展規(guī)劃方向，我覺得惠州將來要走與深圳一體化的方向，那么靠向深圳就會好一些。還有就是經(jīng)濟發(fā)展水平，惠州現(xiàn)在主要承接深圳外溢的產(chǎn)業(yè)，所以，也是離深圳近會好一些。因為這些地方會吸引人口聚集，這是房地產(chǎn)發(fā)展長遠看最大的支撐。

2、沿著地鐵選。深圳工作惠州居住，還是要盡量離深圳近一點。對于地鐵沿線樓盤來說，有幾個選擇：離站點近，最好步行10分鐘以內(nèi)；如果離中轉(zhuǎn)樞紐近更好。3、現(xiàn)在新盤基本是期房，買期房只能從開發(fā)商以往開發(fā)的樓盤中了解它的產(chǎn)品質(zhì)量，另外就是價格便宜但土地并不便宜的樓盤，一般質(zhì)量都不會太好。剩下的就只能是看運氣了。

提問：您好廣叔，首付250左右，次新，主要目標增值，有什么好的標的。佛山工作，現(xiàn)居住千燈湖，5年后老人來住或者出手，5年內(nèi)沒有教育需求，可放租，請指教。

回答：你好，首付250萬，那是幾成貸票呢？3成的話，那就是總價750萬總價，750萬總價在佛山可以隨便買了，橫著走隨便買我的理解是總價250萬，那就買千燈湖那邊的唄，盡量買地鐵沿線的次新就行了，買三房

提問：你好廣叔，請問金融城，魚珠和科學(xué)城哪個更值得投資價值？富頤華庭和品秀星樾哪個更值得投資？還有一套二手翠屏富通雅苑不知道南哥覺得以上哪個更值得投資？

回答：你好，每個版塊都有值得投資的標，從板塊價值比較的話，金融城價值最大。富頤華庭和品秀星樾比富頤華庭價值更大一些，雖然周邊環(huán)境一般，但是北向高速火車線噪音，然后地鐵也不是很近，區(qū)位在那。魚珠CBD未來還是有一定想象空間的，只是時間問題。翠屏富通雅苑離未來地鐵朱村站近，樓下100米左右有個加油站，靠近護林中路也有點噪音，小區(qū)也比較小，總的來說是可考慮的。

提問：你好廣叔，我在布吉信義片區(qū)逸翠園有套兩房，是15年購買的，有100萬的貸款在我老婆個人的名下；同年我以我個人的名義在惠州南站昶園入手一套還有50+貸?，F(xiàn)在手里有450萬的資金，還有些應(yīng)收款100萬左右，因需要留營運工廠，計劃拿出不超過350萬來買房。前幾年每年都有200-300萬的收入，但今年因為疫情的原因可能只有150萬左右。我老婆和兩個孩子都是深戶，但我不是今年5月份才連續(xù)滿5年。當(dāng)前我想買一套4房或小5房，我目前的工作在鳳崗，大的孩子在上小學(xué)小的在上幼兒園。請問大師兄我應(yīng)該是在布吉橫崗周邊買房呢？還是去龍崗中心城買？可以做到5成甚至5改3嗎？我是該買500-600萬差一點的位置或者樓盤，還是追求高端點的走800-1000萬的？請問橫崗的振業(yè)城大平層如何？期待大師兄的建議，感謝。

回答：你好。其實稍微懂點深圳樓市的人都會趨西避東，你已經(jīng)有一套在布吉了，不建議你繼續(xù)加倉。如果自住可以考慮1000W的產(chǎn)品，投資建議入手1-2套600萬左右的剛需盤，700萬以內(nèi)才是紅海市場。振業(yè)城不建議繼續(xù)入手。職業(yè)炒家一般會投住分離，投資只買升值潛力最大的樓盤，自住租房即可。惠陽長遠看價值不大，南站比大亞灣好一些，但是占你的貸票，可以考慮出手置換。深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不錯，找個墊資公司配合，全款更利于淘筍。

提問：你好廣叔，同樂關(guān)那片的新房樂尚林居這個樓盤你看好嗎？如果我能買到均價不到8萬的村民回遷房，面積不超過125平米的3房，請問怎么樣？

回答：你好，那個位置只適合買個剛需戶型，因為除了新，沒有別的優(yōu)點了。別光看單價，也要看總價。1000萬的人群，愿意換房去一個這樣的地方嗎？沒地段、沒學(xué)校、沒配套，還是個孤盤。還有，回遷房的面積大概率是縮水的。

提問：你好廣叔，請問羅湖彩世界家園96平三房550萬值得入手么？請問你對布心這個區(qū)域的前景怎么看呢？能否指點一下？謝謝！

回答：你好，羅湖布心彩世界花園，2002年的高層，有小區(qū)，有配套，近地鐵，生活便利，一套戶型方正，居住舒適的大三房，5.8萬一平，你說值不值？至于前景，你自己心里也有數(shù)，前景好能這么便宜？還是那句話，不要“既要又要”，又要便宜又要升值潛力大，沒有這種好事給你撿的。不過，對羅湖來說，小幅洼地補漲還是會有的。始終覺得對剛需來說，住得舒心比那百八十萬的賬面浮盈要重要得多。

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