廣州樓市:這個(gè)區(qū)域的房子別碰,買過的業(yè)主都后悔

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-08 00:04

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提問：你好廣叔，我有彈藥大概180W，收入大概50W一年。有一套房，還在還貸，每月5500?，F(xiàn)在想買一套房，純投資，好賣好租即可。7成首付的話，可以接受大概250W的房子。不知道有什么推薦沒有？我住花都，感覺花都的房子漲價(jià)太慢，所以不想再買花都了

回答：你好?；ǘ?、從化坑多肉少，因其供應(yīng)大，通勤距離遠(yuǎn)，剛需根本看不上。250w左右參見：廣州投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔你好！本人目前首套房置業(yè)，打算在工作地點(diǎn)海珠西附近入手一套三室兩衛(wèi)戶型的電梯房，是抱持自住+投資心態(tài)，自住方面希望所在小區(qū)是城區(qū)里的容積率相對偏低一點(diǎn)的小區(qū)（這個(gè)比較重要），物業(yè)服務(wù)也有水平；投資方面希望以后成家有孩后（可能十年時(shí)間左右）再來置換的時(shí)候房屋價(jià)值不掉價(jià)厲害，漲幅能跟上平均水平。目前看中的是那邊的保利花園，對于這個(gè)保利花園這個(gè)樓盤廣叔你怎樣看。同時(shí)對于在那邊（荔灣東，海珠西）廣叔還有什么更好的置業(yè)建議；在荔灣區(qū)和海珠區(qū)有哪些九十年代后期建成的容積率相對偏低的城區(qū)好樓盤可以推薦一下嗎？我的預(yù)算是450w，打算買總價(jià)也差不多是450w左右的，買三室的話，那邊有什么好的次新房推薦嗎

回答：你好。保利花園位于海珠工業(yè)大道中，是海珠一帶的知名盤，盤挺大的，有100多棟，不過接盤俠也多，后續(xù)有海珠灣建設(shè)的概念，可以考慮。建議以次新為主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未來流動(dòng)性很差。具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔你好！手頭上有100，本人沒房沒貸，月收入2萬，中長期投資廣州哪個(gè)板塊哪個(gè)樓盤好呢？

回答：你好。340萬左右中長期建議考慮：廣州投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔你好，我在廣州新塘鳳凰城鳳儀苑有155方的復(fù)式無電梯的洋房，中介說市價(jià)230萬，目前閑置抵押銀行200萬做生意周轉(zhuǎn)金用，鳳凰城有1套300方獨(dú)幢別墅，房貸還有350萬左右，有人出價(jià)1200萬。提問：目前生意虧損，還欠銀行400萬經(jīng)營貸款，房貸350萬，可否賣掉鳳儀的復(fù)式和別墅，還了銀行的錢，去蘿崗買房，小孩在蘿崗讀書。轉(zhuǎn)換跑道，置業(yè)蘿崗。

回答：你好。鳳凰城超級大盤，沒有地鐵，常年拋盤，價(jià)格也是易橫難漲，剛需要來這里買房通勤是相當(dāng)不方便的，因此可以出手。蘿崗潛力要大很多，可以考慮。

提問：你好廣叔，最近在找正規(guī)四房自住，為了方便大寶在越秀區(qū)讀小學(xué)想在一號線沿線找，首付可以給180，用父母名額接力貸總價(jià)550左右。2寶3年后才讀書，兩個(gè)選擇如下： 1. 廣鋼的紫郡府戶型和價(jià)錢符合我的要求，但之前裝修有問題業(yè)主在維權(quán)，現(xiàn)在聽說開發(fā)商答應(yīng)整改壓下去了，入手的話風(fēng)險(xiǎn)大嗎？ 2. 恒荔灣畔大3房，以后再考慮換四房或者為父母在附近買多間小戶型。芳村地鐵站附近都在大拆大建，我考慮會(huì)有一定的前景。或者針對我的情況您有什么其他建議？非常感謝

回答：你好，投資第一要素就是安全。廣鋼溢價(jià)太嚴(yán)重，而且密度太高了那邊，另外就是開發(fā)商的話信一半吧最主要的原因其實(shí)我認(rèn)為恒荔灣畔比廣鋼，荔灣的C位是白鵝潭，恒荔地段優(yōu)勢明顯，又比較新，學(xué)位也可以，比廣鋼好是肯定的。另外我想問一下你是不是在越秀還有一個(gè)學(xué)位房？其實(shí)不一定非要去老城區(qū)選的，你550萬的總價(jià)，可以到天河一帶看看，向東發(fā)展畢竟是廣州的主流。潛力更大

提問：你好廣叔，目前在番禺有一套房在供，年收入100多萬，月供可接受2W，手上目前有200萬，這次想買套房投資，有沒有什么好的推薦呢？看了富力天河華庭和峻林挺喜歡的，在這兩者之間糾結(jié)，不知道哪個(gè)比較適合？

回答：你好，華陽小學(xué)本部學(xué)位房no.2樓盤，樓齡是06年的，算是天河北高品質(zhì)社區(qū)。要說樓盤的優(yōu)點(diǎn)，就要和no.1的峻林比，首先就是戶型更棒，戶戶都有入戶花園，124㎡大三房可改成四房兩衛(wèi)，這個(gè)面積段富力贏。然后就是外觀上天河華庭更顯雍容華貴，金閃閃比較符合當(dāng)時(shí)60-70后的審美。富力天河華庭的缺點(diǎn)，也算是不如峻林的現(xiàn)代感，畢竟后者的港式設(shè)計(jì)有國際團(tuán)隊(duì)打造，停車場燈光+大堂軟裝好峻林完勝。最后在面積段上富力最大202㎡＜峻林300㎡，后者圈層會(huì)高一丟丟。

提問：你好廣叔，請問南洲路的越秀天悅江灣怎么樣？我看超實(shí)用面積的戶型不錯(cuò)，值得入手嗎？

回答：你好，南向望江，左番禺大橋右星光快速，如果自住的話這個(gè)位置還是不錯(cuò)的，廣州人對江景還是情有獨(dú)鐘的，但是這個(gè)項(xiàng)目有個(gè)絕對的硬傷，看似左番禺大橋、右星光快速，但其實(shí)你開車真正上到星光和華南快速其實(shí)并沒有那么順利，還是要在南州路上繞來繞去，崎嶇的很。產(chǎn)品肯定是沒問題，新盤，越秀開發(fā)產(chǎn)品肯定錯(cuò)不了的，我了解的是這個(gè)項(xiàng)目賣得挺貴的。

提問：你好廣叔，我在南山區(qū)南頭古鎮(zhèn)的一套房子由于古城打造文旅項(xiàng)目已經(jīng)被拆了簽署了合作協(xié)議（每月租金72一方直到賠付房子為止）和拆除補(bǔ)償事宜備忘錄（補(bǔ)償房子：按義學(xué)街舊改項(xiàng)目的來補(bǔ)）。備忘錄有注明按實(shí)際面積賠付，義學(xué)街舊改已經(jīng)公示，但是陪房時(shí)間不定咨詢了股份公司的董事預(yù)計(jì)要8年。提問：這房子指標(biāo)大概價(jià)值如何或者說我應(yīng)該通過什么渠道去了解判斷價(jià)值因?yàn)橛锌紤]出售指標(biāo)

回答：你好，從目前市場的交易偏好來看，南頭雖然是價(jià)格洼地，但漲幅也整體弱于南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質(zhì)有很大關(guān)系，新移民寧愿選擇更遠(yuǎn)更新、居住環(huán)境更好的樓盤，不太愿意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。所以南山我們從板塊上來說，應(yīng)該盡量回避漲幅偏弱的南頭。南頭沾了科技園的邊兒，有老片區(qū)通病，轉(zhuǎn)身難，也不便宜，無好學(xué)區(qū)，沒有進(jìn)一步的動(dòng)力。可以參考板塊周邊的次新盤的價(jià)格。

提問：廣叔好，想問你大亞灣房子的事情？現(xiàn)在我掛出去是135W，有人想買，128W，可能最多130W。我有必要糾結(jié)這5W快么？另外你覺得未來一年塘廈是漲是跌？如果我賣掉大亞灣，應(yīng)該立即出手塘廈還是繼續(xù)等一等再出手？

回答：你好，當(dāng)前的策略是，盡快賣。但這其中還是有講究的。即便追求快，也要經(jīng)歷持牌一個(gè)或兩個(gè)月，要有5-10批的客戶，看過、聊過。如果只遇到第一個(gè)，或第二個(gè)客戶，但要急著成交，那么很可能賣低了。

如果你達(dá)到我上述的條件，則當(dāng)前可以再降五萬，力爭成交。否則繼續(xù)一段時(shí)間。大灣區(qū)的房價(jià)，處于下跌通道。塘廈，樓市漲跌，跟著深圳走。當(dāng)前就可以關(guān)注市場，未來一年，遇到筍盤就可以上車了。東莞買房價(jià)值高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，改善剛需，目前自主一套距離丹竹頭地鐵口步行4分鐘的老小區(qū)（樓梯三樓小三房、滿四年、距離大型商業(yè)、沃爾瑪、醫(yī)院都近），考慮賣掉置換到萬科麓城或萬科紅還有光明年后的新盤，想問下年前這個(gè)時(shí)間是否適合賣掉自己的老房子呢？還是等到年后行情穩(wěn)定了再賣，再置換呢？

回答：你好，劣質(zhì)物業(yè)漲不過優(yōu)質(zhì)物業(yè)，置換正當(dāng)時(shí)。萬科麓城和萬科紅都不太看好，后續(xù)怎么買要結(jié)合你們的資金，活動(dòng)區(qū)域才能進(jìn)一步的細(xì)化建議。

你好廣叔，我的情況是剛需首套，預(yù)算400萬左右，需求兩房，目前看了龍華地鐵口和羅湖清水河草埔布心片區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域二手房單價(jià)差不多，請問您是怎么看這兩個(gè)片區(qū)的呢？怎么選擇最好？

回答：你好，預(yù)算400萬左右，剛需兩房，而且位置交通居然都不差，一個(gè)是龍華地鐵口，一個(gè)是羅湖布心和草埔片區(qū)，難道是有什么價(jià)值洼地被你發(fā)現(xiàn)了嗎？當(dāng)然不是，首先這兩個(gè)區(qū)域都是沉沒板塊，其次再疊加八九十年代的老。升值層面肯定不要有太大指望，但從自住的角度，我們要感謝被資本橫掃過數(shù)輪的深圳，還有這樣的洼地為剛需存在。這兩個(gè)區(qū)域，我會(huì)更推薦龍華地鐵口，畢竟還有紅山上塘的帶動(dòng)，加上老城區(qū)舊改的利好。

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