深圳再度迎來了政策大禮包。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《方案》），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實。

《方案》主要包括支持深圳在土地管理制度上深化探索；深化戶籍制度改革；推進創(chuàng)業(yè)板改革并試點注冊制；率先完善數(shù)據產權制度；放寬能源、電信、公用事業(yè)、交通運輸、教育等領域市場準入等一系列內容。

在土地管理制度方面，具體為：將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產業(yè)混合用地。

支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農村土地制度改革。

支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

雖然“農用地轉為建設用地審批事項委托給深圳市政府批準“的政策備受關注，但不少專家都認為：對深圳影響很小，畢竟深圳農用地極少。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為：《方案》中關于土地管理制度的政策，是對去年8·18文件的細化，是進一步的放權擴權，相當于有更大的市場實驗空間。整體來看激活現(xiàn)有存量土地，深圳沒有新增土地，只能在存量土地上下功夫。

文件傳達的就是讓深圳放開手腳干，最大程度上用好用活存量土地。擴容暫時不太可能了，因為沒有增量土地，只能在存量土地政策上給更多的優(yōu)惠。

可以說，《方案》公布后，最受關注的仍是深圳未來的房價。

作為四大一線城市中面積最小的城市，深圳一直飽受“地少人多”的困擾。目前深圳全市面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。

深圳居住用地的供應量同需求量矛盾更是嚴峻。

深圳發(fā)布《深圳市2020年度建設用地供應計劃》顯示：全市計劃供應建設用地總量為12平方公里，其中居住用地供應2.93平方公里。依據《深圳市土地利用總體規(guī)劃（2006―2020年）》規(guī)定，到2020年全市建設用地總規(guī)?？刂圃?004平方公里以內。也就是說，深圳尚余可供開發(fā)的土地面積僅約為20平方公里。

房價水平也因供求問題被節(jié)節(jié)抬高。6月份時，深圳二手房均價超過7萬元/平方米，位居全國首位，比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2.09倍。而在2019年底時，深圳的房價僅比北京高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

近年來，深圳承擔起粵港澳大灣區(qū)及中國特色社會主義先行示范區(qū)等多重建設責任，而受可利用建設用地相對不足等原因導致的房價上漲等現(xiàn)象，卻也制約了深圳的進一步發(fā)展。

世聯(lián)行首席工改顧問董極告訴界面新聞：“目前政策還看不出太多內容，需要看后續(xù)細則?！斗桨浮犯鼈戎氐氖巧钲诘漠a業(yè)發(fā)展，對于居住用地之類的供應并沒有說什么，深圳現(xiàn)階段的目標是將產業(yè)用地不斷深化和開發(fā)，主要以產業(yè)為主。至于外界猜想的‘工改居’，這幾年‘工改保障房’一直在落實，由于難度較大所以體量也不多，所以政府可能不會輕易把工業(yè)用地轉為居住用地。比較有遐想空間的是：‘探索解決規(guī)劃調整’這一點，未來可能會做規(guī)劃調整，調整居住用地這類規(guī)劃，都有可能?！?/p>

董極分析認為，《方案》整體都是關于深圳如何做產業(yè)的問題，不是房價的問題。不過，像《方案》中提到推進二三產業(yè)用地混合的問題，在未來將會影響到區(qū)域的發(fā)展，原先二三產業(yè)非常獨立導致分工明確、生產效率低下，互動性不強，也使得深圳有的區(qū)域因此發(fā)展掉隊，現(xiàn)在繼續(xù)推進有助于區(qū)域的發(fā)展,區(qū)域的發(fā)展將會吸納更多人才，也可能推高影響深圳的房價。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴界面新聞：“一直以來，深圳的供地結構，還停留在早期的工業(yè)化時代，應該隨著產業(yè)結構、人口結構、城市地位的變化而順勢調整。這次，中央把用地的權利給到了深圳。

在保留好270平方公里產業(yè)用地紅線的前提下，其他工業(yè)用地，都可以調整為居住用地。未來深圳的住房用地瓶頸，將獲得突破，住房供求矛盾會明顯緩解。房價還會不會大漲，不好說，至少，房子供應增加了，人才買房沒那么困難了，這對深圳科技創(chuàng)新來說，應該是一個好消息?！?/p>

來源：界面新聞

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