瑞威資本：房地產(chǎn)金融CFO50（1）三道紅線下的行業(yè)基調(diào)——擁抱監(jiān)管

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-14 15:22

??2020年的下半程,“房住不炒”的基調(diào)和“融資新規(guī)”的緊箍,讓資本屬性極強(qiáng)的地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)而強(qiáng)烈的變革。應(yīng)勢(shì)而謀,“中國(guó)房地產(chǎn)金融CFO50論壇”(后簡(jiǎn)稱“CFO50論壇”)于9月16日在滬隆重舉辦。

??本屆CFO50論壇邀請(qǐng)到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的近30多位CFO,以及眾多行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)、排名前100全球智庫(kù)商學(xué)院教授、行業(yè)資深學(xué)者與中國(guó)房地產(chǎn)金融上下游領(lǐng)軍企業(yè)代表等超重量級(jí)嘉賓。他們共同出席了這場(chǎng)集前沿、變革、實(shí)戰(zhàn)與學(xué)術(shù)于一體的深度專業(yè)類研討會(huì)議。CFO50論壇由安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)與上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院聯(lián)合主辦,上海瑞威資產(chǎn)管理股份有限公司協(xié)辦。

??論壇嘉賓深度探討了兩大議題:1.“三道紅線”壓力下的上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)解讀;2.房地產(chǎn)融資面面觀。

??與會(huì)嘉賓經(jīng)過整整一天的探討、溝通、交流、碰撞,逐步形成了共識(shí),即本次論壇的主題思想:擁抱監(jiān)管,順應(yīng)大勢(shì),知變圖新,繼往開來!同時(shí),站在CFO 的專業(yè)角度,嘉賓們也對(duì)當(dāng)前政策的出發(fā)點(diǎn)、操作性、科學(xué)性等方面進(jìn)行了溝通探討,最終從專業(yè)和實(shí)操角度提出了一些意見和建議,代表了地產(chǎn)界CFO的心聲。

??我們會(huì)圍繞著本次論壇的主題以及論壇最終形成的意見和建議,分五期和大家分享本次論壇的精彩內(nèi)容。第一期,擁抱監(jiān)管篇,如下。

??“三道紅線”下的行業(yè)基調(diào)——擁抱監(jiān)管

??近期,住建部與央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì),形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)控和融資管理規(guī)則:房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1,即業(yè)界所稱的“三道紅線”。在微觀上,它將對(duì)部分企業(yè)造成一定程度的影響和困難;在宏觀上,它則有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

??“三道紅線”對(duì)百?gòu)?qiáng)房企有什么影響?百?gòu)?qiáng)房企梯隊(duì)會(huì)怎么變化?之前的房企往往通過高負(fù)債和加杠桿實(shí)現(xiàn)彎道超車,目前可能再難以這種模式實(shí)現(xiàn)超車?，F(xiàn)階段,百?gòu)?qiáng)房企梯隊(duì)相對(duì)固化,排名靠后的房企再往前沖,面臨了重重障礙。在新監(jiān)管政策下,房企應(yīng)該主動(dòng)擁抱監(jiān)管法規(guī)。每項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管法規(guī)剛頒布的時(shí)候,業(yè)界都可能會(huì)很恐慌,房地產(chǎn)行業(yè)老板們比職業(yè)經(jīng)理人更加恐慌。一般會(huì)有一個(gè)慢慢的消化期,然后再平淡下來。這個(gè)政策肯定是不可逆的。

??房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“三道紅線”持積極的態(tài)度,因?yàn)樗康禺a(chǎn)三穩(wěn)(穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)的行業(yè)政策是契合的。房地產(chǎn)推行“三道紅線”新政的實(shí)際目的是希望整個(gè)行業(yè)越走越健康。3線4檔政策和以前實(shí)施的一城一策實(shí)際上是相呼應(yīng)的。一城一策是在城市層面的差異化的房地產(chǎn)行業(yè)政策,3線4檔政策是針對(duì)開發(fā)商即企業(yè)端的房地產(chǎn)行業(yè)政策,可以稱為“一企一策”。政府推行“三道紅線”是維持行業(yè)整體的安全性,從一城一策到一企一策要求房企實(shí)現(xiàn)更加精準(zhǔn)的管理。

??“三道紅線”的出發(fā)點(diǎn)是為了房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,協(xié)助實(shí)現(xiàn)房企降負(fù)債,有利于房企的長(zhǎng)期發(fā)展。監(jiān)管機(jī)構(gòu)看到部分房企在融資和負(fù)債方面的行為過于激進(jìn),這些行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是有損害的?！叭兰t線”不是一個(gè)洪水猛獸。就算踩了“三道紅線”,不代表房企就不能發(fā)展。

??“三道紅線”首要目的是為了房地產(chǎn)行業(yè)健康和長(zhǎng)期的發(fā)展。房企根據(jù)該準(zhǔn)則去除無效的土儲(chǔ)、降低負(fù)債等,在“房住不炒”的前提下穩(wěn)健地發(fā)展。當(dāng)然短期來講,負(fù)債率高企的房企去杠桿化可能有一些陣痛。房企需要以正確的態(tài)度去深刻面對(duì)和擁抱這種變化,積極地改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,從而降低融資杠桿。

??房地產(chǎn)行業(yè)新時(shí)代已經(jīng)到來?！叭兰t線”從融資、杠桿角度提出了明確的標(biāo)準(zhǔn),新規(guī)觸發(fā)對(duì)整個(gè)行業(yè)的重新思考。從業(yè)務(wù)模式到融資模式,再到未來的新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)的挖掘,比如物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等的聯(lián)動(dòng),需要面對(duì)新的監(jiān)管環(huán)境結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行思考和調(diào)整。管控的目的是促進(jìn)行業(yè)健康有序的發(fā)展,抑制無序、過高風(fēng)險(xiǎn)和杠桿的項(xiàng)目投入,行業(yè)基本面仍舊是在發(fā)展的:提升居住品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量以回報(bào)社會(huì)。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)錨定發(fā)展目標(biāo),短期內(nèi)會(huì)有一個(gè)調(diào)整過程。

??“三道紅線”最直接影響房地產(chǎn)行業(yè),但也影響著產(chǎn)業(yè)鏈條里各個(gè)相關(guān)的利益方。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該慢慢地回歸到一個(gè)類制造業(yè)范疇。不要去談偏金融或偏資本型,房企應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)地回歸到制造業(yè)本質(zhì),把產(chǎn)品做好,把客戶服務(wù)好,然后獲取有一個(gè)合理的收益水平,回到一個(gè)比較穩(wěn)健環(huán)境中,就是踏踏實(shí)實(shí)把行業(yè)屬性做好。國(guó)家最希望看到房企成為國(guó)家的一個(gè)穩(wěn)定基礎(chǔ)的大行業(yè)。

??從本次論壇的討論中,大多數(shù)的房企已經(jīng)充分理解政策的背景和監(jiān)管意圖,并表示出“擁抱監(jiān)管”的積極態(tài)度。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備,迎接一個(gè)新的時(shí)代。

??請(qǐng)持續(xù)關(guān)注CFO50論壇后續(xù)報(bào)道

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??本次論壇所有觀點(diǎn)僅代表嘉賓個(gè)人觀點(diǎn),不作為投資決策