??不同于以往年報發(fā)布中扮演的領(lǐng)跑者角色，這一次陽光城的業(yè)績揭曉于A股年報季的尾聲。

??4月24日下午，陽光城在線舉行2019年度業(yè)績說明會，依舊是執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌攜執(zhí)行副總裁吳建斌、執(zhí)行副總裁闞乃桂、副總裁兼投資負(fù)責(zé)人徐愛國、財務(wù)總監(jiān)陳霓、助理總裁兼營銷負(fù)責(zé)人陳友錦這一固定陣容亮相。

??目標(biāo)“2000億+”

??在“雙斌“加入的第三個年頭，陽光城合約銷售額達(dá)2110.31億元，同比增長30%；權(quán)益銷售金額1351.43億元，占比64%，銷售均價為12317元/平方米。

??首次邁過2000億大關(guān)，讓陽光城的行業(yè)座位再進(jìn)一名，2019年位列第13。朱榮斌對于未來的排名規(guī)劃顯得更為淡定，“規(guī)模我們會持續(xù)追求，名次也在意，但不能太在意”。他直言，“到了2000億元規(guī)模，在一些指標(biāo)方面不會像過去那么敏感?！?/p>

??此前，跨過千億門檻時，朱榮斌就說他不會再唯規(guī)模論，不會像過去盲目提出銷售目標(biāo)。2020年，對于外界的關(guān)注，陽光城給出的答案是“2000億+”目標(biāo)，用朱榮斌的話說，這個不具數(shù)有兩個靈活性，一是“+”多少是一個變數(shù)，二是疫情的影響究竟有多大目前無法做一個準(zhǔn)確的估計，因此要隨“機”而動。

??陽光城對2020的期許顯然不止“2000億+”。朱榮斌在會上介紹，在完成組織變革，將28個區(qū)域合并為16個區(qū)域后，今年初陽光城便明確了全年的工作任務(wù)，即一個堅持、兩個方向和六個目標(biāo)。這份目標(biāo)清單包括：在全年保證有息負(fù)債不增加，財務(wù)指標(biāo)不惡化的前提下，實現(xiàn)3000億-5000億元新增貨值，引入戰(zhàn)略投資人，提升股債資本市場認(rèn)可度等。

??2000億銷售額的背后是陽光城權(quán)益占比的下降，64%的權(quán)益比較2018年下降了9個百分點。這顯然與朱榮斌的理想狀態(tài)存在差距，他坦言，前兩年急于規(guī)模擴(kuò)張，在拿地方式上，相當(dāng)多的項目是合作項目，權(quán)益銷售占比較低對集團(tuán)融資方面有較明顯的影響。按照朱榮斌的規(guī)劃，陽光城將逐漸提高權(quán)益銷售占比，80%是他給出的理想值。

??報告期內(nèi)，陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入610.49億元，同比增長8.11%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33.21%。過往幾年并購帶來的歷史遺留問題依然在影響陽光城的業(yè)績表現(xiàn)，2019年其凈利潤率為7.08%，在20強房企中并不算優(yōu)異，僅高于中南置地和綠地，但相較于自身2017和2018年的6.72%、6.92%依然在逐步上升。

??規(guī)模增長留下的負(fù)債問題依然被外界關(guān)注。

??2019年，陽光城有息負(fù)債規(guī)模1123.21億元，其中短期有息債務(wù)規(guī)模335.49億元，占有息負(fù)債比例較去年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資占比較去年年末的52.57%下降至24.94%。資產(chǎn)負(fù)債率降低0.97個百分點至83.45%，有息資產(chǎn)負(fù)債率36.52%，較2018年底減少6.23%。陳霓透露，陽光城今年的目標(biāo)是有息資產(chǎn)負(fù)債率在去年36.52%的基礎(chǔ)上向30%靠攏。報告期內(nèi)，陽光城凈負(fù)債率下降44.02個百分點至138.2%，平均融資成本7.71%，雖然同比下降0.24%，但陳霓也坦言，“還是比較高，今年能有更好的表現(xiàn)”。

??現(xiàn)金流方面，陽光城2019年平均回款率約80.2%，實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入153.96億元，期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負(fù)債，長短期債務(wù)比由1.34提高至2.35。

??內(nèi)部正研究物業(yè)上市

??土儲布局上，陽光城2019年支付總地價656億元，其中權(quán)益對價491.77億元，新增貨值2798億元，新增土儲權(quán)益比例為70.5%。截至2019年底，公司總可售面積4523萬平方米，可售貨值6324億元。其中一線城市占比26%，二線城市占比48%，主要集中在三大城市群（長三角、珠三角和華北、大灣區(qū)）、大福建和其他省會城市。

??朱榮斌重申了陽光城土儲觀念的改變，“過多的土儲可能會帶來過高的財務(wù)負(fù)擔(dān)。因此我們過去兩年一方面堅持高周轉(zhuǎn)，另一方面則是賣多少補多少來安排投資工作”。

??據(jù)了解，陽光城將土地投資金額控制在回款的35%到55%區(qū)間，以2000億銷售、80%回款率推算，2020年土地投資絕對值在560億到880億元之間。

??分管土地投資的徐愛國補充道，當(dāng)前不管是市場還是開發(fā)商內(nèi)部都出現(xiàn)較大的分歧，在很多變量、變數(shù)之間，陽光城依然堅持原有的穩(wěn)健策略，短期內(nèi)會多關(guān)注多參與，但依然謹(jǐn)慎，堅持以銷定投、量力而行，在土地獲取上做多渠道的布局，內(nèi)部也會對投資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步強化，對市場、城市、地塊資源做更全面的評估。

??去年以來，陽光城新增土儲中37%來自于招拍掛，剩下的36%和27%則通過收并購和舊改。朱榮斌特別強調(diào)了陽光城在舊改方面取得的突破，據(jù)其介紹，陽光城的舊改策略是選擇相對成熟的項目，“在項目中后期介入，爭取項目能短期內(nèi)確權(quán)、一年內(nèi)實現(xiàn)供貨。去年陽光城選定19個城市試點，現(xiàn)已在廣州、深圳、太原、昆明、貴陽等地相繼落地或確權(quán)了多宗項目，其中山西窊流村項目去年已經(jīng)確權(quán)，并且在去年實現(xiàn)銷售”。

??年初的1054億元貨值加上年內(nèi)新增供貨2150億元，讓陽光城今年整體可售貨值達(dá)到3204億元，闞乃桂自信道，“65%的去化率便可保障全年2000億+的銷售目標(biāo)?！?/p>

??事實上，陽光城原計劃今年供貨會更早一些，上下半年占比6：4。疫情打亂了原有的節(jié)奏，“2、3月份的損失導(dǎo)致上半年的后期供貨遭受影響，出現(xiàn)順延”，但闞乃桂強調(diào)，“順延不會太久，預(yù)估7、8月份能把疫情影響的時間消化掉，因此上半年的供貨會降至40%左右，下半年調(diào)整到60%，比例關(guān)系依然在可控范圍內(nèi)?！?/p>

??對于去年物業(yè)收入的大幅提升，朱榮斌解釋稱，除了這兩年交樓面積增加外，陽光城物業(yè)也在發(fā)力增值服務(wù)。據(jù)其透露，“接下來陽光城對物業(yè)還有更多的規(guī)劃，目前內(nèi)部正在積極研究物業(yè)上市。物業(yè)上市現(xiàn)在是一個風(fēng)口，但我們的物業(yè)公司怎么能成為一家高水準(zhǔn)、有自身特色的物業(yè)公司依然需要研究和部署。”用朱榮斌的話說，“這會是陽光城今后發(fā)展的一個新增長點?！?/p>

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