??2018年，內(nèi)地房企掀起赴港上市熱潮，僅當(dāng)年奔赴港股上市的房企就有12家之多，這股熱潮一直延續(xù)至今。

??但隨著內(nèi)外環(huán)境劇烈變化，中小房企港股上市難度也在不斷加大，三巽地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)招股書接連失效，而今年又疊加疫情影響，中小房企港股IPO闖關(guān)前景更加不明。

??第一太平戴維斯華東區(qū)評(píng)估及專業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事蔣嵐雷認(rèn)為，企業(yè)紛紛赴港上市也是希望可以通過資本市場(chǎng)緩解資金壓力，同時(shí)繼續(xù)在規(guī)模上發(fā)力占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。但是其認(rèn)為，內(nèi)地房企赴港上市的最佳窗口期已過，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，小房企發(fā)展前景存在不確定性，上市難度增加。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年對(duì)于中小房企赴港IPO是窗口期嗎？

??蔣嵐雷：我認(rèn)為內(nèi)地房企赴港上市的最佳窗口期已經(jīng)過去了。原因有兩點(diǎn)：一，在當(dāng)前全球疫情影響下，以及政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍沒有放松的情況下，內(nèi)地日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的生存環(huán)境使得短期內(nèi)對(duì)小型企業(yè)的發(fā)展前景仍存在較大的不確定性，上市難度增大。而實(shí)際上，自2018年以來經(jīng)歷過一波內(nèi)地房企赴港上市的高潮后，行業(yè)的資本紅利已日漸微弱。二，目前大多數(shù)赴港上市的房企負(fù)債率很高，寄希望上市后以“新債還舊債”的方式緩解資金壓力，而這背后則是市場(chǎng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)及房企償債能力的擔(dān)憂。債務(wù)重、融資成本高、財(cái)務(wù)杠桿高、對(duì)抗產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力就會(huì)減弱。拿不出一個(gè)比較好看的財(cái)務(wù)報(bào)表及經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，使得小型房企在上市審批這一環(huán)節(jié)就會(huì)面臨巨大的挑戰(zhàn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中小房企“流血上市”是否有必要？

??蔣嵐雷：除去幾家大型房地產(chǎn)上市公司以外，其實(shí)內(nèi)地房企在港股的市場(chǎng)估值并不高，但仍擋不住內(nèi)地房企紛紛赴港上市的熱潮。焦急上市的背后離不開當(dāng)前中小房企日益惡化的生存環(huán)境。目前內(nèi)地在樓市調(diào)控的大背景下，融資貴、融資難、負(fù)債率高、銷售回款壓力大、資金緊張等問題困擾著中小房企。如無法獲得現(xiàn)金流支持、改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等，則很可能會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)、或面臨發(fā)展困境。

??上市最顯著的好處就是獲得資金支持，緩解資金壓力；其次則是通過資本的擴(kuò)張尋求更大的市場(chǎng)份額及規(guī)?？臻g。我認(rèn)為，發(fā)展到一定規(guī)模的中小房企，通過上市提升企業(yè)形象及品牌影響力，得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可并依靠資本市場(chǎng)進(jìn)行全國(guó)化布局是可行的。相對(duì)于未上市的房企而言，上市房企在規(guī)模及發(fā)展上存在更多的機(jī)會(huì)和可能性，進(jìn)而提升市場(chǎng)占有份額，這也是為什么中小型房企紛紛尋求上市的動(dòng)力之一。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中小房企上市艱難，它們的出路在哪兒？

??蔣嵐雷：當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，適者生存、優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)正在加速，來越多小型房企在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中夾縫求生存。政策調(diào)控不放松、項(xiàng)目去化難、利潤(rùn)空間壓縮、融資渠道收緊、融資成本高、負(fù)債率高企、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)等都是小型房企面臨的發(fā)展困境。數(shù)據(jù)顯示，2019年，共計(jì)有330家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書，可見生存環(huán)境不容樂觀。

??其實(shí)，通過上市融資只能解決一時(shí)的資金短缺。我們最根本的，還是需要從“根”出發(fā)，即企業(yè)本身，例如如何調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低杠桿比例，讓負(fù)債和規(guī)模擴(kuò)張達(dá)到平衡；如何獲得持續(xù)性盈利能力，鞏固核心業(yè)務(wù)；如何在市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)或下行期時(shí)，進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)等。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：許多中型房企在轉(zhuǎn)型期間選擇多元化發(fā)展，是否也是目前集中尋求上市融資的原因之一。

??蔣嵐雷：我們關(guān)注到，部分房地產(chǎn)企業(yè)，在快速上升期或業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)時(shí)期，激進(jìn)地開始多元化發(fā)展，而新涉足業(yè)務(wù)不僅短期內(nèi)難以見效益，主業(yè)務(wù)的發(fā)展也會(huì)受到影響。一旦運(yùn)轉(zhuǎn)中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問題或資金鏈斷裂，對(duì)于小型房企而言，很可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至面臨破產(chǎn)的危機(jī)。因此，對(duì)于該部分小型企業(yè)而言，重點(diǎn)關(guān)注主要業(yè)務(wù)，平衡主業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)的發(fā)展尤為重要。

??其次，在市場(chǎng)逐步過渡到存量市場(chǎng)的背景下，企業(yè)的發(fā)展重心應(yīng)從粗放式的增量發(fā)展轉(zhuǎn)向品質(zhì)的提升，提高去化能力。未來業(yè)績(jī)規(guī)模及增長(zhǎng)不能再簡(jiǎn)單依賴銷量的增加，企業(yè)的戰(zhàn)略布局、內(nèi)部?jī)?yōu)化管理、品牌建設(shè)等綜合實(shí)力的提升才是核心關(guān)鍵。

??另外，值得一提的是，我們也看到這兩年越來越多的房企以合作的形式拿地、開發(fā)項(xiàng)目等，而這也是當(dāng)下房企生存及競(jìng)爭(zhēng)的一大趨勢(shì)。合作的本質(zhì)是資源交換、優(yōu)勢(shì)交換、利益互惠及共享。一些在本地資源集中度較高的小型房企或本土企業(yè)，可通過與大型房地產(chǎn)開發(fā)商的合作與發(fā)展，完成戰(zhàn)略性布局，實(shí)現(xiàn)共贏的局面。

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