退三板、重組、遞表、上市，主打“綠色科技服務(wù)”的第一服務(wù)花費(fèi)近一年，如愿在港交所敲鐘上市。

10月22日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)第一服務(wù)控股（2107.HK）正式登陸港交所，海通國際為獨(dú)家保薦人。

但資本市場的預(yù)期并沒有想象中的好——第一服務(wù)開盤即破發(fā)，開盤價(jià)22港元/股，較發(fā)行價(jià)2.4港元/股跌16.67%。截至早盤收盤，第一服務(wù)報(bào)價(jià)1.94港元/股，跌幅19.17%，總市值19.3億港元。

招股書披露，第一服務(wù)的營收從2017年的3.79億元增長至去年的6.25億元，復(fù)合年增長率為28.4%。截至今年前4月，公司收益為2.25億元。其純利由2017年的4180萬元增加至2019年的8390萬元，復(fù)合年增長率41.6%。

就其規(guī)模來看，第一服務(wù)的體量在目前上市物企中屬于末尾梯隊(duì)——截至今年4月末，公司在管面積約1500萬平方米，合約面積約2700萬平方米，目前合約面積業(yè)務(wù)版圖涵蓋19個(gè)省市52個(gè)城市。

據(jù)界面記者統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年，在管面積低于2000平方米的上市物企包括奧園健康、濱江服務(wù)、和泓服務(wù)、弘陽服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、燁星中國及祈福生活服務(wù)。

這其中，來自第三方開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的在管面積在2017年僅占總量的12.9%，去年提升至23.6%，今年進(jìn)一步增長至27.4%。來自第三方開發(fā)項(xiàng)目的收益則從2017年的840萬元增值去年4090萬元，今年前4月為1460萬元。

“過去三年，我們在第三方的比例，不管是在收入、管理面積還是合約面積上都會(huì)有一個(gè)非常高比例的增長，所有項(xiàng)目都是通過招投標(biāo)獲取而來，并沒有通過收并購的方式獲取?！?第一服務(wù)管理層在10月9日舉行的上市媒體發(fā)布會(huì)上表示。

盡管第一服務(wù)在第三方拓展上實(shí)現(xiàn)兩年翻番，但其項(xiàng)目來源于第三方及關(guān)聯(lián)方的比例仍近三七開，對關(guān)聯(lián)方的依賴程度較高。

除此之外，第一服務(wù)在第三方開發(fā)商項(xiàng)目的議價(jià)能力較弱。截至2020年4月30日，來自當(dāng)代置業(yè)以及關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的整體平均收入為4.33元/平方米/月，第三方開發(fā)商項(xiàng)目平均收入為每月2.18元/平米。

對于第三方外拓，第一服務(wù)也提出了努力的目標(biāo)。管理層稱，相信仍然會(huì)維持并且超過過去三年的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)在2022、2023年，努力做到當(dāng)代置業(yè)提供的面積占到總體管理面積的1/3以下。

業(yè)績中規(guī)中矩、體量迷你，第一服務(wù)讓外界記住的是“綠色科技服務(wù)”的故事。

董事長兼非執(zhí)行董事張鵬向媒體表示，“當(dāng)代物業(yè)公司不是跟別人拼保安保潔、管理面積、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解決人體的舒適度?！?/p>

按業(yè)務(wù)條線分，公司的業(yè)務(wù)組合分為物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案及增值服務(wù)三個(gè)部分。

2017年至今年前4月，第一服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)部分的收入占比分別為41.6%、40.8%、43.7%及41.4%；綠色人居解決方案部分的營收占比分別為26.7%、26%、24.7%及30.6%；增值服務(wù)營收的占比分別為31.7%、33.2%、31.6%及28%。

不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)依然是第一服務(wù)的主要收入來源。但從毛利貢獻(xiàn)來看，綠色人居解決方案和增值服務(wù)成為公司盈利增長點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，第一服務(wù)近幾年整體毛利率穩(wěn)定在32-34%之間。領(lǐng)先的是增值服務(wù)，對第一服務(wù)的盈利能力起到一定的提振作用。2017年至今年前4月分別為43.4%、47.1、46.3%及 45.7%，該部分的社區(qū)增值服務(wù)最新一期毛利率更是達(dá)到了62.1%。

綠色人居解決方案的毛利率有所波動(dòng)——2017年為30.6%，2018年降至28.8%，去年又回升至34.3%。而物業(yè)管理服務(wù)的毛利率最低，不超過30%。

事實(shí)上，第一服務(wù)的“綠色基因”由來已久。

1999年及2014年，張雷分別創(chuàng)辦了第一物業(yè)的前身北京當(dāng)代和第一人居的前身第一摩碼人居環(huán)境科技（北京）有限公司。隨后，第一物業(yè)和第一人居分別于2016年5月及2018年3月在新三板掛牌。

而第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，即通過應(yīng)用技術(shù)和科技創(chuàng)新改善人居環(huán)境，包括綠色標(biāo)識(shí)的獲取、最終項(xiàng)目的產(chǎn)品特色和定位，提升產(chǎn)品價(jià)值。

由于“集團(tuán)的實(shí)際價(jià)值并未于新三板準(zhǔn)確反映，且新三板缺乏流動(dòng)性”等原因，第一服務(wù)決定將第一物業(yè)和第一人居從新三板退市，二者均由股份有限公司轉(zhuǎn)制為有限責(zé)任公司。

考慮到物業(yè)和人居兩個(gè)業(yè)務(wù)單元有諸多業(yè)務(wù)的協(xié)同性，今年2月第一物業(yè)收購第一人居72.1%股權(quán)，兩家公司合二為一重組為如今的第一服務(wù)。此后，公司又經(jīng)過一系列股權(quán)騰挪，赴港上市。

目前，第一服務(wù)由張雷、張鵬、李熠、劉培慶、龍晗、呂曉彤、上海鼎暉耀家、上海鷗堤藹、 CICC Global、 上海矗源、庭子天顧問咨詢及公眾共同持股。

憑著綠色科技服務(wù)，第一服務(wù)讓外界有了記憶點(diǎn)。但隨著智慧、綠色、科技等概念不斷為人接納與試用，想獨(dú)樹一幟、打造差異化核心競爭力還是有不小的挑戰(zhàn)。

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