10月22日，萬達集團董事長王健林出席活動時發(fā)言稱：“除了極少數(shù)企業(yè)，絕大多數(shù)中國企業(yè)整體都進入了賺辛苦錢、賺慢錢時代。企業(yè)經營要回歸本質，下大力氣抓成本、抓現(xiàn)金流，保證企業(yè)活下去、活得久，這才是王道?！?/p>

距離2020年結束還有不到70天，“三道紅線”實施在即，沒有哪家房企想做“出頭鳥”，要想活下去，今年的年報數(shù)據(jù)顯得格外重要。

細心的人不難發(fā)現(xiàn)，自今年9月，恒大打響“價格戰(zhàn)”第一槍，碧桂園、富力、陽光城等眾多房企緊隨其后，直播賣房、借力平臺渠道、折扣促銷等加速去化方式花樣百出。

然而隨著“金九銀十”的熱銷時節(jié)漸漸淡去，僅靠自身造血還是遠遠不夠，外部的融資輸血同樣不遺余力，先是引戰(zhàn)、配股、境內大發(fā)公司債，緊隨其后，新一輪的境外美元債“借新還舊”高潮正在洶涌而來。

左手融資、右手促銷，一切都是為了儲備資金“過冬”，保持流動性充裕，維持財務穩(wěn)健。

“借新還舊”大發(fā)海外債

10月17日，萬科董事會主席郁亮在媒體會上說：“三條紅線融資新規(guī)反映出國家不希望房地產行業(yè)占用過多金融資源。”

金融紅利消失，房企紛紛將目光投向海外融資渠道，用來償還現(xiàn)有債務。

10月23日早間，時代中國公告增發(fā)2.5億美元票據(jù)，票面利率6.75%。。

10月22日，中梁控股公告稱，擬發(fā)行2億美元票據(jù)，票面利率9.5%；綠城中國擬發(fā)行3億美元票據(jù)，票面利率4.7%；綠地控股發(fā)行2.5億美元票據(jù)，票面利率6.75%；寶龍地產發(fā)行2億美元票據(jù)，票面利率5.95%。

10月21日，中駿集團公告稱，擬發(fā)行5億美元票據(jù)，票面利率7.0%；碧桂園于公告稱，簽訂一筆81.33億港元及4.54億美元的融資協(xié)議；大發(fā)地產發(fā)行1.3億元美元票據(jù)，票面利率12.375%。

僅僅3日間，就有8家房企靠海外發(fā)債輸血22.84億美元和81.33億港元，折合人民幣約223億元，票面利率從4.7%-12.375%不等。

而據(jù)觀察者網·大橘財經不完全統(tǒng)計，截至23日，10月份另有包括華夏幸福、雅居樂集團、新力控股、龍光集團等13家房企發(fā)布海外融資，金額合計約338億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在國內，房企面臨金融監(jiān)管升級且有擴大樣本規(guī)模的趨勢，同時，四季度金融環(huán)境趨緊態(tài)勢加劇，銀保監(jiān)會加大查處銀行、機構資金違規(guī)流入房地產的行動，進一步抬升房企境內融資的門檻，料四季度房企境內發(fā)債難度升級。

國際方面，潘浩指出，各經濟體寬松貨幣政策下，美元流動性增強，市場恐慌回落，國際市場對房地產行業(yè)的資本流入逐漸恢復，目前處于恢復的加速階段。人民幣利率堅挺有利于提升外資對中國境內債券市場的投資吸引力。

股權融資成趨勢

值得一提的時，在大規(guī)模發(fā)行美元債之前，房企的常規(guī)境內融資手段，如債券、非標融資等均出現(xiàn)明顯收縮。

中信證券研究數(shù)據(jù)顯示，自三條紅線公布以來，房企標準債券融資規(guī)模從8月的513億元降低到9月的440億元，10月以來僅新發(fā)了159億元。并且凈融資規(guī)模缺口不斷擴大，8月、9月、10月（1-22日）凈融資分別為-75.62億元、-175.27億元和-213.45億元。凈融資下降的同時，平均融資成本從4.68%也上升至5.11%。

此時，房企不得不紛紛采取股權融資方式獲取資金。一時間，引入戰(zhàn)略投資者、折讓配股等融資方式粉墨登場。

其中，融資規(guī)模最大的當屬恒大。

9月29日，恒大地產引入1300億戰(zhàn)投引爆整個資本圈，蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西與嘉寓集團董事長田家玉等多位戰(zhàn)略投資者高管出席儀式，力挺恒大。根據(jù)當日公告，其中863億戰(zhàn)投簽訂補充協(xié)議，戰(zhàn)投同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變；剩余的437億戰(zhàn)投中，恒大已與155億戰(zhàn)投商談完畢，目前正在辦理手續(xù)，282億戰(zhàn)投正在商談中。

半月后的10月14日，中國恒大再次發(fā)布股權融資公告，不惜以相當于14.68%的折讓價格配股，根據(jù)一般授權可予配發(fā)及發(fā)行的新股份最高數(shù)目為26.29億股新股份，預期配售所得款項總額為約43億港元，受此影響公司股價當日大跌15.72%。

除恒大之外，陽光城9月9日披露，通過協(xié)議受讓的方式，以13.53%的公司股權引入泰康人壽和泰康養(yǎng)老33.78億元戰(zhàn)投。為此，陽光城不惜做出未來十年的業(yè)績承諾對賭。

消息一出，9月9日、10日，陽光城獲得2連板。

而更早之前的4月，協(xié)信、綠城先后披露引入戰(zhàn)投計劃。協(xié)信地產引入的是新加坡城市發(fā)展有限公司，后者以43.9億元的代價收購協(xié)信遠創(chuàng)51.01%股權，成為協(xié)信地產的第一大股東。綠城中國則引入了新湖中寶，向其增發(fā)3.23億股，交易金額約30.69億港元。發(fā)行已于5月26日完成，新湖中寶持股約12.95%，成為綠城的第三大股東。

6月中旬，旭輝控股完成配股，順勢引入了國際知名投資機構美國資本集團(The Capital Group)；月底，萬科發(fā)布公告稱，三年前公司收購的廣信資產包將引入7家戰(zhàn)略投資者，擬轉讓旗下廣州萬科持有的廣州萬溪50%的股權。

據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，2020年前9個月，房企通過股權融資獲得的資金為1077.64億元，同比上漲134.18％。

分析人士指出，通過股權融資獲取大筆資金，不僅能增強房企的流動性，緩解償債壓力，亦無需背負利息的風險。特別在今年的特殊環(huán)境之下，流動性風險大增的同時，融資渠道又大幅收緊，引入戰(zhàn)投幾乎成為房企融資的最佳途徑，也是未來的大勢所趨。

70天“肉搏戰(zhàn)”

不過，作為重資產行業(yè)，房地產的負債規(guī)模數(shù)以萬億計，對于房企來說，最快，也是最為穩(wěn)妥、規(guī)模最大的來錢方式還是依靠自身銷售回款。

并且，“三道紅線”之下，房企的危機不僅僅是流動性風險，“降負債”壓力同樣迫在眉睫。

但受到上半年疫情影響，從全年銷售目標看，截至三季度末，仍有近三成房企目標完成率不足65%，占比達近三年同期最高。

銷售一旦受挫，房企自身造血不足，流動性吃緊，又不得不回到此前的“借新還舊”循環(huán)之中，降負債、財務穩(wěn)健也就成了空談。一旦融資渠道再次收縮，這些企業(yè)的前景岌岌可危。

在這一背景下，焦慮感不斷在房企之間迅速蔓延，全力搶收、最后沖刺已是地產人的心境寫照。

進入10月下旬，傳統(tǒng)房地產銷售熱季“金九銀十”熱度漸漸遠去，恒大、碧桂園、富力、陽光城等房企間的大規(guī)模營銷戰(zhàn)徹底進入白熱化，各家的促銷方式更是八仙過海、各顯神通。

例如恒大地產，在全線7折之后，還在集團層面推出首期10%分期付款，金科、龍湖等旗下項目也有類似活動。

再如富力、融創(chuàng)、萬科等房企，借力阿里巴巴與易居聯(lián)合打造的天貓好房作為促銷渠道，企圖在“雙11”來臨之際扳回一局。

富力集團董事長李思廉當場宣布，攜全國優(yōu)質樓盤約500億貨值，率先投身房地產行業(yè)首個雙11購房節(jié)。

根據(jù)天貓好房日前打出的廣告，目前已有100多家房企帶著3000個樓盤、共計80萬房源集體加入，特價房范圍覆蓋近300城市。也就是說，目前在售的主流樓盤，一半都可以在天貓雙11買到。

此外，在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，今年房企銷售壓力肯定比去年大，不僅受到疫情影響，還受調控政策及資金監(jiān)管影響。為加速去化回流現(xiàn)金，房企四季度大概率還會加速推盤以及調整定價策略，哪怕犧牲部分利潤也在所不惜。

克而瑞也分析認為，在市場分化和監(jiān)管的雙重壓力下，房企四季度促銷力度或會有所擴大。目前多數(shù)城市，甚至武漢、西安等前期市場較熱的城市，去化壓力正在增加，同時面臨三道紅線政策，房企保證現(xiàn)金流是現(xiàn)階段第一要務。

來源：觀察者網

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