貝殼研究院發(fā)布剛需購房報告北京上車套均總價350萬

來源：智能家居時間：2020-10-29 14:40

北京商報訊（記者盧揚王寅浩）10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報告》（以下簡稱報告），報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）和上海（295萬）剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內(nèi)。

此次報告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時，結(jié)合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，真實描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費趨勢。

貝殼研究院高級分析師閆金強表示，剛需相對彈性需求而言，是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優(yōu)先會考慮自我承受能力。

綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買房的強烈因素；從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。

為準(zhǔn)確地描摹城市剛需購房狀況，綜合貝殼交易數(shù)據(jù)維度分析，研究給出了各城市剛需購房“上車線”。

在總價排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）、上海（295萬）三城領(lǐng)跑，組成了“300萬區(qū)間”的第一陣營；廈門（266萬）、杭州（226萬）以超過200萬水平，構(gòu)成了第二梯隊；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/ 平，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。

而“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬）、南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）五城組成，五城幾乎以超過160萬 “上車價”，擠入城市排行榜前十。

那么，剛需人群是否是城市購房的主流人群呢？報告從另外一個維度——將“剛需上車價”與城市” 整體交易房價”，進(jìn)行了對比分析發(fā)現(xiàn)，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。

在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。

值得關(guān)注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優(yōu)的。貝殼研究院此次分析中，“大面積-低價格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。

如何衡量剛需購房者上車難度？理想與現(xiàn)實差距到底有多遠(yuǎn)？在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計劃首付款）在30萬元以內(nèi)，而30萬的首付區(qū)間，與剛需購房門檻還有著較大差距。

除此之外，由于對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業(yè)選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現(xiàn)出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外，內(nèi)環(huán)核心商圈成交占比較小。

具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購房的重要選擇區(qū)域。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門置業(yè)商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）