來源：澎湃新聞/計思敏

以“全球新冠疫情蔓延背景下，資產(chǎn)價格變動趨勢與中國房價走向”為主題的易居論壇近日在上海舉行，這也是上海市社聯(lián)學術團體2020年度課題研究合作項目。論壇上，與會學者與專家認為，未來一年的中國房地產(chǎn)市場將面臨很大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應該積極調(diào)整戰(zhàn)略，以應對多變的未來。

2020年1月下旬開始，我國新冠肺炎疫情傳染人數(shù)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，至3月份疫情已經(jīng)取得了較好的控制。而在海外，從3月開始，疫情在全球多國快速擴散，至今仍在不斷的蔓延當中。受疫情影響，2、3月份全球金融市場劇烈動蕩，資產(chǎn)價格大幅下跌。

華東師大終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳在會上表示，疫情發(fā)生后，“與未來接軌”的理念相當重要，要從視角上把握未來金融和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。在后疫情時代，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管在不斷地加強，但金融監(jiān)管和金融促進經(jīng)濟活動的“度”，如何進行把握成為難題。應當根據(jù)新的形勢、新的要求，共同努力去破解，以促進房地產(chǎn)行業(yè)更健康地發(fā)展。

疫情影響或傳導至樓市，“房價應該會經(jīng)歷一次降溫”

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭和研究員王若辰代表課題組在論壇上分享了《全球新冠疫情蔓延背景下，資產(chǎn)價格變動趨勢與中國房價走向》課題成果。

課題認為疫情對房價的影響主要有經(jīng)濟、資產(chǎn)價格、刺激政策等三條傳導路徑。疫情的爆發(fā)，是只黑天鵝，對于全球經(jīng)濟增長、資產(chǎn)價格構成利空影響，經(jīng)過傳導對房價形成不利影響；但同時，也導致經(jīng)濟刺激政策的出臺，政策會提振經(jīng)濟與資產(chǎn)價格，利好房價。

經(jīng)濟影響方面，此次疫情屬于突發(fā)事件，疫情的大規(guī)模爆發(fā)，使全球經(jīng)濟活動從2、3月開始急劇收縮；但這與2008年爆發(fā)的金融危機不同，金融系統(tǒng)與樓市關系密切，所以對全球房價的沖擊明顯；而本次危機，不是源于金融系統(tǒng)紊亂，所以對樓市的負面影響不明顯，或者說傳導比較慢。因此，今年前三季度，除了中國，全球主要經(jīng)濟體全部經(jīng)濟衰退，但全球及中國房價并未轉(zhuǎn)跌。

不過，今年前三季度全球經(jīng)濟跌幅遠超 2008年危機爆發(fā)之后的三個季度，而且未來一兩個季度也難言樂觀。從經(jīng)濟與房價的一般關系來看，房價應該會經(jīng)歷一次降溫。前三季度不出現(xiàn)，不代表未來幾個季度不會出現(xiàn)。

資產(chǎn)價格方面，本次疫情爆發(fā)后，雖然全球股價等出現(xiàn)暴跌，但持續(xù)時間遠短于2007至2008年，尚未傳遞到房價，股價已經(jīng)大幅反彈且超過疫情之前。另外，由于金融系統(tǒng)相對于2008年穩(wěn)定性已經(jīng)明顯提高，并未出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，風險資產(chǎn)在極短期內(nèi)的價格下跌并未傳導至房價。不過，近期全球股市有所走弱；另外，美國股價仍存在泡沫，并沒因為疫情危機的出現(xiàn)而緩解。所以，未來幾個季度，全球股市走勢存在較大變數(shù)，其對房價的影響不宜太樂觀。

政策刺激方面，本次危機，為應對新冠疫情的沖擊，世界各國的政策刺激力度大多都明顯大于2008年金融危機，從側(cè)面也可體現(xiàn)出本次危機對經(jīng)濟的影響之巨大超越歷史。因此，本輪刺激政策對樓市的利好，對房價的推動也將比較明顯。中國的貨幣政策與財政政策雖然也出現(xiàn)了寬松，但力度小于其他世界主要經(jīng)濟體，不同城市樓市表現(xiàn)差異明顯，熱點一二線城市表現(xiàn)較強，大部分三四線城市繼續(xù)降溫，體現(xiàn)了流動性對于強勢城市的偏好，以及危機背景下資金對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的偏好。

預計全國新房均價同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間

預測未來，楊紅旭表示，第一，在全球疫情二次反彈、經(jīng)濟衰退繼續(xù)、政策刺激效應邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現(xiàn)二次下跌，不過跌破于今年3月低點的概率不大。由于中國疫情控制效果好、經(jīng)濟復蘇力度大，預計中國股市走勢將強于歐美股市。第二，全球房價將經(jīng)歷先漲后跌，同時國家與城市明顯分化，強者趨弱，弱者更弱。第三，未來一年，預計全國新房均價同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間。70城二手房價格數(shù)同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區(qū)間。

政策建議上，第一，建議優(yōu)化調(diào)控政策，既要堅持“房住不炒”，抑制少數(shù)地區(qū)房價偏熱，又要防范部分地區(qū)房地產(chǎn)市場下跌幅度過大，以便更好地實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，以及經(jīng)濟穩(wěn)增長。第二，調(diào)整企業(yè)運營。過去部分房企過度追求業(yè)績排名，在投資擴張方面過于激進，風險防范意識不足。鑒于未來一年甚至兩年，全國樓市總體呈降速降溫態(tài)勢，同時“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實施，開發(fā)企業(yè)必須考慮由此帶來的經(jīng)營風險，建議當前宜謹慎投資，降低負債率，穩(wěn)健經(jīng)營。第三，降低升值預期。當前購房宜以自住需求為主，慎重投資，著眼長期，未來10－20年，中國房產(chǎn)的升值性將明顯弱于過去10－20年，房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，對于房產(chǎn)回報率不宜寄予厚望。

“支持實體經(jīng)濟復蘇的政策有可能加碼”

上海晨燕資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理王觀表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前對經(jīng)濟的貢獻度占比在逐漸下降，未來監(jiān)管更多以重視風險為主。新冠疫情后，涉及房地產(chǎn)的眾多行業(yè)，如家裝行業(yè)等恢復情況偏弱，這與房產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)一直沒有起色有關。但許多行業(yè)的恢復情況仍然是超預期的，比如航空業(yè)的貨運數(shù)量、出口的集裝箱數(shù)量都超預期。在“三穩(wěn)”的政策導向下，目前房價的波動率很低，意味著有很高的性價比，但這種狀態(tài)很難一直保持，未來會有均值回歸的過程。從銀行業(yè)的角度看，未來降息的概率較小，息差不太可能進一步收窄。從股市、債市和樓市的性價比來看，目前更像2013年，未來一年經(jīng)濟或者滯脹、或者繁榮。對于房地產(chǎn)市場來說，只要有邊際購房的增量，即只要存在一部分人群從缺乏購買力到具備購買力，那么市場就有支撐。

華東師大金融研究院副院長李巍教授表示，近期從匯率來看，人民幣的實際有效匯率非常穩(wěn)定，在一定程度上成為“錨貨幣”，體現(xiàn)了人民幣的較高價值。疫情發(fā)生后，中國得力高效的防疫措施，使得中國經(jīng)濟率先恢復，吸引大量國際資本流入中國；房地產(chǎn)有較強的升值預期，但強有力的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場仍然處于平穩(wěn)健康的狀態(tài)。中央提出的加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的戰(zhàn)略決策，其重心是國內(nèi)的循環(huán)，以應對愈加錯綜復雜的國際形勢。就未來一年的經(jīng)濟發(fā)展來看，國內(nèi)實體經(jīng)濟仍然面臨著較大的壓力，經(jīng)濟增速或較難回到疫情前的新常態(tài)，預計支持實體經(jīng)濟復蘇的政策有可能加碼。

地產(chǎn)融資新規(guī)將使央企與民企的差距進一步拉大

中梁地產(chǎn)集團首席戰(zhàn)略官曹俊浩表示，“345”地產(chǎn)融資新規(guī)（即：監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的規(guī)模，設置“三道紅線”），短期給部分房企，特別是民營企業(yè)帶來了較大的壓力，并加大了房企的轉(zhuǎn)型要求，即從過去的規(guī)模擴張到更加注重穩(wěn)健運營。未來房企的長期發(fā)展戰(zhàn)略需要跟隨中國的城鎮(zhèn)化趨勢，聚焦中心城市、都市圈和城市群。在新形勢下，行業(yè)出現(xiàn)了幾種變化：第一，階層分化愈發(fā)明顯。央企和民企的差距進一步拉大。第二，城市出現(xiàn)分化?；久鎻娙醪煌某鞘校康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)截然不同。第三，房企綜合能力急需提升。比如對產(chǎn)品品質(zhì)的把控愈發(fā)重要。

中房研協(xié)研究負責人回建強表示，目前外部形勢處于烏卡時代，中美關系、疫情、地緣政治等充滿了不確定性。面對新形勢，房企應該：第一，主動變革，適應規(guī)則，順勢而為，在危中尋找機會。第二，與時俱進，戰(zhàn)略要及時進行微調(diào)，拒絕僵化。第三，降杠桿、促回款、抓營銷、精產(chǎn)品，對客戶需求深化研究。第四，預見未來，如果說三道紅線是政府層面的風險管理，企業(yè)也要進行運營的風險管理，以研究為后盾，需求作為先導，產(chǎn)品作為中鋒，主動擴張或主動收縮都將是企業(yè)的選擇。

相關知識

疫情下房價走向如何?“應該會經(jīng)歷一次降溫”
供需失衡？海外樓市“高燒”難退，美國房價和租金齊飛
朝陽四大神盤也扛不住,北京學區(qū)房跳水了?!
樓市已經(jīng)“降溫”,為啥還有人“搶著買房”?售樓小姐說出實情
疫情下驟然降速 北京樓市經(jīng)歷“過山車”
西安房價連漲61月：千人搖鋪天蓋地 剛需客陪跑5次才“上車”
三層實木地板市場走向如何？圣象康逸大動作、大產(chǎn)品引領未來！ ​
或再無“學區(qū)房” 北京宣布：教師、校長實行大面積輪崗，6年一次
北京二手房經(jīng)紀人期待的“開門紅”能否到來？開年或許可以樂觀點
2021年樓市調(diào)控超650次創(chuàng)歷史紀錄！2022年房價怎么走？