土地市場回暖開發(fā)商拿地測算研究忙

來源：智能家居時間：2020-04-28 11:42

??“工作壓力最近明顯增加，我們每天都在做測算研究，看哪些項目適合我們，幾乎每天都在加班?！?月24日，提及近期工作狀態(tài)，一家千億元房企投拓中心投資經(jīng)理陳峰（化名）向時代周報記者表示。

??陳峰的壓力和焦慮既來自公司施加的投資任務，也來自近期逐漸恢復的土地市場。

??3月以來，國內重點城市高溢價地塊頻頻成交，廈門、紹興、常州等城市更出現(xiàn)新“單價地王”，整體熱度不斷攀升。

??與陳峰所在公司不同，不少房企投資態(tài)度仍比較謹慎。

??“最近市場太熱，我們目前還是觀察一下?！?月25日，一家國有房企深圳區(qū)域負責人向時代周報記者坦露。

??“現(xiàn)在政府推地較多，但不知道市場如何變化，最怕上半年拼死拼活高溢價拿地，下半年旁邊出一塊底價摘牌的地。”他表示。

??行動還是觀望，這是拿地人需要作出的一道選擇題。

??一方面，受新冠肺炎疫情影響，行業(yè)銷售緊縮，在“現(xiàn)金為王”的背景下，房企對拿地的財務考核更嚴格；另一方面，規(guī)模仍是房企持續(xù)發(fā)展的重要基石，沒有土地儲備無法保證未來的規(guī)模增長。

??投資態(tài)度分化

??在疫情影響下，不少房企一季度拿地比較謹慎，但隨著疫情慢慢消退，競拍熱度明顯上升。

??3月25日，蘇州集中推出6宗涉宅地塊，總起價達110.84億元。最終該6宗地塊均溢價成交，成交總價達123.69億元。

??在江蘇常州，繼3月份多宗地刷新板塊成交單價紀錄后，4月10日，其天寧楊板村地塊成交樓面價高達19793元/平方米，再次突破樓面價天花板。

??4月22日上午，福建廈門三宗地塊競拍出讓，其中思明2020P01地塊成交價達103.55億元，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%，成為廈門首個破百億元的地塊，價格刷新廈門土地交易的單價和總價紀錄。

??陳峰告訴時代周報記者：“從區(qū)域來看，目前長三角地區(qū)土拍最火爆，蘇州、溫州、寧波這些城市是爭奪重點。本以為是拿地窗口期，可以撿漏，沒想到大多數(shù)房企都報名參與?！?/p>

??參與熱情高漲背后，也反映著部分房企對于2020年投資態(tài)度的變化。與去年統(tǒng)一的謹慎基調不同，在銷售前十的房企中，有一半企業(yè)預計將在今年加速納儲。

??陳峰也向記者透露，自己所在的公司今年第一季度的拿地指標高于去年同期。

??“主要還是出于公司規(guī)模增長的迫切需要，領導提出，在公開土拍市場中，只要項目不虧錢，都需要上會報告。據(jù)我所知，個別公司要求更低，項目利潤剛好達到盈虧平衡或者略微虧損都可拿地?！标惙灞硎尽?/p>

??除規(guī)模驅動外，房企內部各大區(qū)域對投資額的爭奪，也使土地市場上半年更為熱鬧。

??“一般而言，上半年投資預算相對充足，如果我們上半年不拿地，份額就被其他區(qū)域爭奪走，下半年即使遇到合適的地，也可能因為預算不夠而被迫放棄?！标惙灞硎尽?/p>

??“在我們判斷中，今年4―6月份各地政府會釋放更多好地。對我們而言，窗口期并不是價格上的優(yōu)勢，而是地塊的品質，很多一二線城市都將位置較好的核心地段放出來了，過了這個窗口期，供地的位置將越來越偏?！标惙逭f道。

??盡管如此，但也有部分房企選擇觀望。

??4月24日，深圳一家大型房企華南區(qū)域的投資經(jīng)理李群（化名）告訴時代周報記者，今年公司已報名了幾場粵港澳大灣區(qū)城市的土拍，但都顆粒無收。

??“今年我們區(qū)域的投資額收縮了，主要是由于去年在公開市場拿了很多貴地，今年報上去的幾個項目要么就是沒批，要么就是降低報價?！崩钊焊嬖V時代周報記者，目前拿地財務考核指標更嚴，住宅部分IRR（內部收益率）要在20%以上，綜合項目要達到15%。

??拿地多元化

??盡管各家房企拿地態(tài)不盡相同，但多元化拿地已成為行業(yè)共識。

??“優(yōu)質城市圈土的拍門檻越來越高，土地出讓評分體系、競自持比例、提高保證金比例等，讓很多中小房企甚至連報名資格都沒有。例如武漢，參與競拍需要有等同于地塊起拍價的保證金，在上海，則需要評分?！鄙鲜鰢蟹科笊钲趨^(qū)域的負責人表示。

??近日，旭輝控股總裁林峰公開表示，2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%，今年計劃把這個占比提高到50%。

??目前除公開土地出讓外，還有并購、勾地、城市更新等多元拿地策略。

??從房企在業(yè)績發(fā)布會中投資表態(tài)來看，2020年或將會成為房企收并購大年。

??據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，僅在一季度，TOP10房企就完成了63宗收并購，恒大、萬科、融創(chuàng)分別完成16宗、11宗、11宗。華潤置地、中海地產(chǎn)等國有企業(yè)也在積極推動收并購。

??然而，想要獲得好的收并購項目并非易事。

??“這年頭只要有收并購項目，各家公司都會聞風而動，出讓條件也在蹭蹭往上調?，F(xiàn)在剩下的基本是問題項目，如果一個公司收并購占多數(shù)，風險會極高，收回來的項目會在開發(fā)過程中出現(xiàn)很多意想不到的問題。”李群表示。

??除招拍掛和收并購之外，勾地也是補充土儲的重要方式。

??所謂勾地，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格。

??李群向時代周報記者透露：“目前各地政府對產(chǎn)業(yè)訴求越發(fā)強烈，定向出讓土地占比會越來越高，大多數(shù)房企都是通過引進相關產(chǎn)業(yè)的方式跟政府勾地，通常獲得的土地成本較低。對房企而言，要么自己有產(chǎn)業(yè)，要么跟有產(chǎn)業(yè)的公司聯(lián)合起來拿地?！?nbsp;

??“以深圳為代表，政府考核產(chǎn)業(yè)部分企業(yè)的產(chǎn)值和稅收等，如果不合格土地就收回?！?李群說道。

??李群發(fā)現(xiàn)，隨著越來越多房企加入，現(xiàn)階段政府對產(chǎn)業(yè)的考核要求正逐漸提高。