經(jīng)濟導(dǎo)報記者 戚晨

　　近日，自分散式長租公寓蛋殼、青客等先后陷入租金“兩頭吃”的丑聞危機，集中式長租公寓龍頭品牌灣流國際也因資金鏈問題爆發(fā)。盈利慢、瘋狂擴張、高杠桿……長租公寓企業(yè)資金鏈一直飽受壓力，疫情的暴發(fā)更是導(dǎo)致不少企業(yè)苦苦掙扎。

　　轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)讓皆不易

　　“從2018年開始，四層和五層40間公寓全部租給了周圍的一家四星級酒店的員工做宿舍，但是這次疫情期間，餐飲和酒店行業(yè)都停業(yè)了，員工也都回鄉(xiāng)或者暫緩上班，負(fù)責(zé)對接的酒店副總直接清退了一層的宿舍。還有很多外地租戶，過年后也都沒有續(xù)租?！?6日，位于濟南市歷山北路的一家長租公寓,經(jīng)營者賈樂濤正在做一個艱難的決定，準(zhǔn)備對外轉(zhuǎn)讓全部公寓。

　　回憶起8年前，在濟南北部片區(qū)，賈樂濤經(jīng)營的長租公寓成為周圍不少批發(fā)市場和酒店行業(yè)員工宿舍的首選，不少公司甚至要提前預(yù)約“搶”租。僅僅幾年光景，公寓每年的支出成本越來越大，不僅要給大房東繳納年租金，物業(yè)和管理的人力成本也在逐年增加。

　　“感覺利潤逐年縮減，很多散租戶每個月繳費也不及時，經(jīng)營起來很累。”促使賈樂濤轉(zhuǎn)讓公寓的最大原因還是賬面資金吃緊。賈樂濤曾經(jīng)動過不少轉(zhuǎn)型的念頭，比如做孵化器吸引創(chuàng)業(yè)者，或者重新裝修成現(xiàn)代風(fēng)格租給周圍批發(fā)店或者電商客戶做直播間，但是基于費用掣肘，最終都擱淺了。

　　賈樂濤與他的公寓站在轉(zhuǎn)型的十字路口，是國內(nèi)千余家長租公寓面臨危急時刻的縮影。如今，賈樂濤感覺轉(zhuǎn)型不易，轉(zhuǎn)讓更不易。與大房東的合同還有3年到期，一個多月前，他就通過朋友圈、房屋中介包括行業(yè)人士等幫忙轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)讓信息，有不少來咨詢的，但成交卻面臨多重問題。

　　“租金差”模式難以為繼

　　從蛋殼到青客，再到灣流，手持政策、資本“好牌”的長租公寓為何頻陷危機？

　　“長租公寓剛剛興起時，頭部企業(yè)和新入行的長租品牌為了快速擴張往往不計成本地收房，然后通過租客的租金貸快速回籠資金繼續(xù)收房。傳統(tǒng)的商業(yè)模式下，不管是集中式還是分散式，都是通過租金差的模式來賺錢?！敝杏禺a(chǎn)山東分公司總經(jīng)理賈軼認(rèn)為，不少長租公寓平臺前期擴張速度過快，利用杠桿運營，導(dǎo)致疫情下面臨流動性風(fēng)險。

　　據(jù)了解，由于疫情影響，青客在2月的新增租賃業(yè)務(wù)停滯，大量房源空置，青客不僅需要支付高額的房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴(yán)重承壓。經(jīng)濟導(dǎo)報記者在濟南多家長租公寓走訪時了解到，不少長租公寓業(yè)務(wù)4月以來剛剛恢復(fù)，仍舊存在不少空置房。

　　“與多數(shù)輕資產(chǎn)運營的長租公寓品牌相比，不少自持物業(yè)或者產(chǎn)權(quán)的長租公寓能夠抵御住此次疫情帶來的影響?！?7日，世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江在接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，世聯(lián)行長租公寓業(yè)務(wù)相對穩(wěn)定，算是能夠扛過此次疫情帶來的影響。

　　“租房對于年輕人是實實在在的需求，我們做長租公寓，選址都是在產(chǎn)業(yè)比較集中的地方。復(fù)工后，沒有看到租賃業(yè)務(wù)沒有受到很大影響，尤其是業(yè)務(wù)靠著自有資金在做，減少了極大的風(fēng)險?！敝旖J(rèn)為，如何妥善運轉(zhuǎn)經(jīng)營下去，成為長租公寓當(dāng)前首要考慮的問題。

　　升級加碼攪動市場

　　日前，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司95億元債券獲深交所受理。前不久，北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司2020年公開發(fā)行的住房租賃專項公司債券(面向?qū)I(yè)投資者)，擬發(fā)行金額20億元，也已經(jīng)在上交所注冊生效。在長租公寓大多頭部企業(yè)找尋退路之際，兩大國企卻“反其道而行”。

　　近日，克而瑞發(fā)布今年第一季度房企長租公寓規(guī)模排行榜。榜單顯示，截至3月底，TOP20企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模仍達(dá)到33.6萬間，頭部企業(yè)依舊保持逆市增長。

　　“長租公寓的投資回收周期一般較長，在規(guī)模成長過程中，資金的投入量需求較大，資金的成本對于運營企業(yè)而言至關(guān)重要，通常資信良好的房企具備較好的現(xiàn)金流狀況，同時，融資渠道和成本相對較低，具備一定的優(yōu)勢?！辟Z軼對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，目前不少長租公寓都在進行戰(zhàn)略升級，有不少都是選擇以輸出服務(wù)和產(chǎn)品為主的”輕資產(chǎn)“模式，這些品牌往往更愿意與國企和開發(fā)商合作。

　　“長租公寓升級加碼是行業(yè)積極的一面，對提升服務(wù)質(zhì)量和控制成本等方面都十分有益。如萬科泊寓就利用智能化，為租戶帶來優(yōu)質(zhì)體驗，下一步智能公寓很有可能成為長租公寓全行業(yè)發(fā)展的趨勢?！辟Z軼分析，疫情發(fā)生后，不少長租公寓品牌也在利用合作形式規(guī)?；l(fā)展，而未來能否在競爭中占有一席之地，還需要在資金、經(jīng)營、服務(wù)多個方面下功夫，練好內(nèi)功才是硬道理。

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