區(qū)域格局重塑 上海土拍市場洼地補(bǔ)漲

??今年下半年以來,上海土拍市場一反常態(tài),呈現(xiàn)出近幾年難得一見的火熱局面。純住宅地塊的出讓,更是多次上演數(shù)家房企圍獵一幅地塊的場景,土拍溢價(jià)率亦逐漸走高,不少地塊樓板價(jià)已經(jīng)脫離環(huán)線的限制,上海的房價(jià)劃分標(biāo)準(zhǔn)似乎面臨著被改寫的局面。

??楊浦宅地拍出高價(jià)

??10月29日,楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5 地塊(定海路街道152街坊)以競價(jià)招標(biāo)方式出讓。這幅住宅用地東至愛國路,南至順平路,西至D1-4地塊,北至周家嘴路,出讓面積12125.5平方米,容積率2.5,地塊起始價(jià)187946萬元。

??最終,融創(chuàng)中國聯(lián)合上海城建,用合資公司上海瑞釧置業(yè)有限公司以總價(jià)21.46億元競得該地塊,溢價(jià)率為14.20%,成交樓板價(jià)為70808元/平方米。

??值得一提的是,就在地塊東南側(cè),7月9日,龍光經(jīng)過77輪競價(jià),以總價(jià)238180萬元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊,樓面價(jià)65441元/平方米。

??相隔3個(gè)多月的時(shí)間,楊浦定海社區(qū)的宅地樓板價(jià)就提升了8.2%。

??單從樓面地價(jià)推算,這兩幅地塊之上所開發(fā)的樓盤,大概率都是10萬+的項(xiàng)目,而從地理位置來看,兩幅地塊都是內(nèi)中環(huán)地塊。

??外圍板塊頻現(xiàn)高溢價(jià)

??除了上述市區(qū)宅地,上海相對(duì)外圍的宅地樓板價(jià)也不斷走高,逐漸脫離環(huán)線的限制。

??浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊,在經(jīng)歷230余輪的大戰(zhàn)后,被華僑城以50.01億元收入囊中,4.4萬元/平方米的樓板價(jià),也讓該地塊成為唐鎮(zhèn)新“地王”;奉賢區(qū)奉賢新城12單元02A-09A區(qū)域地塊,被上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.8億元總價(jià)競得,成交樓板價(jià)22578元/平方米,溢價(jià)率29%,創(chuàng)近3年來新高;華發(fā)經(jīng)過162輪競價(jià),以64.35億元的總價(jià)斬獲閔行顓橋宅地,成交樓板價(jià)40558元/平方米,溢價(jià)率46.41%;旭輝融信聯(lián)合體以45.23億元的總價(jià)競得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的古美北社區(qū)S110501單元27-01地塊溢價(jià)率40.55%,成交樓板價(jià)為54814元/平方米。

??此外,臨港板塊在今年也成為上海土拍市場的焦點(diǎn)。單六月份,臨港就有4幅普通商品住房用地和4幅商住用地入市,且今年溢價(jià)率最高的宅地就位于臨港,溢價(jià)率為53.13%。

??房價(jià)格局或改寫

??世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部主管陳學(xué)海對(duì)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》記者表示,上海目前已經(jīng)進(jìn)入后疫情階段,經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好,經(jīng)濟(jì)活力的加快復(fù)蘇、政府的開閘放量、以及系列利好政策的出臺(tái),共同拉動(dòng)了投資。更為重要的是,重大戰(zhàn)略的落地以及重點(diǎn)戰(zhàn)略板塊規(guī)劃的發(fā)布,有效增強(qiáng)了房企的投資信心。以臨港板塊為例,自去年自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)揭牌到今年年中《臨港2035》公示,國家戰(zhàn)略在規(guī)劃層面的落地,為市場注入了強(qiáng)心劑,有效推動(dòng)了臨港成為今年以來上海土地市場最為活躍的板塊之一。

??第一太平戴維斯中國市場研究部高級(jí)董事及主管簡可也認(rèn)為,隨著非傳統(tǒng)中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、商辦市場提升,這些區(qū)域的職住環(huán)境趨向成熟,城市的多中心發(fā)展會(huì)帶動(dòng)價(jià)格洼地的房價(jià)逐步上升。

??“區(qū)位和地段仍是影響房價(jià)的主要因素。但隨著新一輪的產(chǎn)業(yè)空間布局重構(gòu)、以及消費(fèi)者生活方式的轉(zhuǎn)變,產(chǎn)城融合的重要性不斷提升,產(chǎn)業(yè)高度集聚的板塊往往會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生大量的居住需求,這在一定程度上改變了上海的房價(jià)格局。”

??陳學(xué)海認(rèn)為,縱觀今年上半年溢價(jià)率超過10%的商品住宅用地,主要集中在臨港、嘉定、青浦等產(chǎn)業(yè)高度集聚的片區(qū)。這也在一定程度上反映出,政府對(duì)于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與培育,正在深刻改變區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r。

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