頭部房企的千億銷(xiāo)售算不算“金九銀十”？

研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科、保利這5家房企9月份、10月份兩個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售金額均突破1000億元。此外，10月份保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂等房企銷(xiāo)售表現(xiàn)也較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

單看銷(xiāo)售量，剛剛過(guò)去的九、十兩個(gè)月，確實(shí)有“金九銀十”的感覺(jué)。想一想，如果每個(gè)月的銷(xiāo)售都能保持在500萬(wàn)元左右，那這些開(kāi)發(fā)商的年銷(xiāo)售額都應(yīng)當(dāng)在6000億元左右。這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是滿(mǎn)意的，也是能夠確保資金運(yùn)行平穩(wěn)正常的，不會(huì)出現(xiàn)任何資金鏈斷裂問(wèn)題的。

顯然，這不是“金九銀十”的表現(xiàn)，而是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結(jié)果，是難得出現(xiàn)的被動(dòng)銷(xiāo)售的結(jié)果。因?yàn)?，按照以往的情況，開(kāi)發(fā)商在九、十兩月，都是利用市場(chǎng)需求旺盛，搞一些促銷(xiāo)活動(dòng)。而這些促銷(xiāo)活動(dòng)，大多建立在先漲后打折的基礎(chǔ)之上，或者搞一些贈(zèng)送物品、贈(zèng)送閣樓、贈(zèng)送裝潢材料等，看起來(lái)很有誘惑力，實(shí)際上購(gòu)房者根本沒(méi)有賺到便宜，只是心理上好過(guò)一點(diǎn)而已。

今年的情況則完全不同，對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是真金白銀地讓利，是在前期沒(méi)有先漲價(jià)、再降價(jià)，而是實(shí)實(shí)在在地給購(gòu)房者讓利，實(shí)實(shí)在在地降低商品房?jī)r(jià)格，購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)到的商品房，確實(shí)得到了比較實(shí)惠的讓利。這方面，不僅可以從開(kāi)發(fā)商的廣告中看到，從有關(guān)方面發(fā)布的數(shù)據(jù)以及披露的情況中也能看出。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，這樣的結(jié)果與此前有關(guān)方面的分析是基本一致的，也是符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況的。因?yàn)?，包括頭部房企在內(nèi)，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的持續(xù)低迷和政策的持續(xù)收緊下，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出資金鏈不斷繃緊的現(xiàn)象，部分房企還有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。尤其是此前一直依靠強(qiáng)大的資金實(shí)力與樓市調(diào)控政策死杠的大型房企，如今也普遍面臨資金逐步緊張的問(wèn)題，稍有不慎，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題。

值得注意的是，過(guò)去，只要開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張問(wèn)題，管理層就會(huì)立馬對(duì)政策做出調(diào)整，擔(dān)心開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題。因此，開(kāi)發(fā)商也時(shí)常用資金鏈來(lái)要挾管理層，與管理層捉迷藏。但是，這次不同，管理層、尤其是決策層早就看到了開(kāi)發(fā)商的心思。因此，根本沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商做出任何讓步。自提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位后，就沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)讓步的希望。特別是“十四五”規(guī)劃建議，更是十分鮮明地表達(dá)了“房住不炒”意愿，徹底切斷了開(kāi)發(fā)商想等等政策松動(dòng)的心理。

這也意味著，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，必須慢慢確立靠政策不如靠自己的意識(shí)，確立想政策調(diào)整不如自己調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的意識(shí)。只有這樣，才有可能在與購(gòu)房者的利益博弈中取得一些主動(dòng)權(quán)?？梢赃@樣說(shuō)，誰(shuí)主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，推動(dòng)以?xún)r(jià)換量，誰(shuí)就能在下一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。否則，就只有等待死亡或被兼并。

事實(shí)也是，隨著市場(chǎng)的不斷變化，重新洗牌將是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可改變的趨勢(shì)。凡是能夠主動(dòng)求變的開(kāi)發(fā)商，就會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌中取得主動(dòng)，就有可能以很低的價(jià)格收購(gòu)到自己想要的市場(chǎng)和企業(yè)。那些想與政策死杠者，則極有可能在市場(chǎng)洗牌中被淘汰。

也許有人會(huì)說(shuō)，近兩個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策似乎有進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)的感覺(jué)，是不是政策要調(diào)整的信號(hào)啊。恰恰相反，這是政策已經(jīng)到位的表現(xiàn)。小打小鬧已經(jīng)不再適用，出臺(tái)的政策，都是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的穴位上，在七寸處。如對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用實(shí)施全方位跟蹤，禁止金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)投放資金也嚴(yán)格監(jiān)管等，哪一條不是又狠又準(zhǔn)。所以，識(shí)相才有出路，識(shí)相才能找到出路。而識(shí)相，就是以?xún)r(jià)換量、降低房?jī)r(jià)、搶占市場(chǎng)。

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