2020年11月25日下午，由復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院主辦，上海市發(fā)展和改革委員會指導(dǎo)，上海市宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會和國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室大力支持的“國順論壇·2020復(fù)旦不動產(chǎn)金融高峰研討會”在上海復(fù)旦國際學(xué)術(shù)交流中心順利舉辦。

　　作為首屆論壇，除了復(fù)旦大學(xué)的頂級學(xué)者教授以外，主辦方還特別邀請了來自政府監(jiān)管和標(biāo)桿企業(yè)等嘉賓，他們從各自的專業(yè)領(lǐng)域，緊緊圍繞“大資管、新循環(huán)”的主題，與在座以及線上觀看直播的朋友分享了自己的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，打造了一場不動產(chǎn)資管專業(yè)的智慧盛宴。

　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院院長陸雄文教授作為主辦方致辭，管理學(xué)院作為復(fù)旦大學(xué)的二級學(xué)院，是“上接理論，下接實(shí)踐”產(chǎn)學(xué)研交流的重要平臺。過去30多年，管理學(xué)院培養(yǎng)了大批的高級管理人員、企業(yè)家、政府官員，同時嫁接國際上最新理論，把中國原創(chuàng)研究與全球分享，做出重要貢獻(xiàn)。無論是從學(xué)術(shù)地位還是歷史使命與責(zé)任，復(fù)旦管院都應(yīng)在當(dāng)下百年未遇之變局中，順勢而為，承擔(dān)起國之使命，讓中國和全球最好的學(xué)者與行業(yè)專家，在“國順論壇”平臺上分享研究成果，把全球最好的商業(yè)實(shí)踐與中國實(shí)踐充分碰撞、交流，把中國的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)傳播到全球去，這是一個大學(xué)，一個管理學(xué)院的社會責(zé)任。

　　陸雄文 復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院院長、教授

　　上海市宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長，原上海市發(fā)展和改革委員會巡視員顏瑩舫在發(fā)言中指出，8月份中央政治局會議提出了雙循環(huán)的發(fā)展新格局，以國內(nèi)循環(huán)為主體，國際國內(nèi)雙循環(huán)互相促進(jìn)，通過擴(kuò)大內(nèi)需來消化內(nèi)部投資產(chǎn)生的差異，承接之前的出口，形成自我循環(huán)的新格局，其深度邏輯應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)升級為主體，進(jìn)入消費(fèi)升級。疫情以來，國家開始發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括新基建和老基建。同時又考慮到地方政府債務(wù)風(fēng)險的防控，要爭取在不增加債務(wù)杠桿力的前提下，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。因此，資產(chǎn)證券化成為非債務(wù)融資一個首選。而復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院在這樣一個大背景下，發(fā)起了不動產(chǎn)金融高峰論壇，具有更加突出的現(xiàn)實(shí)意義，希望通過這次論壇的思想碰撞和腦力激蕩，能夠?yàn)槲覈粍赢a(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程寫上濃墨重彩的一筆。

　　復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所教授華民老師圍繞“世界經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)與中國經(jīng)濟(jì)展望”進(jìn)行了主題演講。“沒有創(chuàng)新的世界將會面臨生產(chǎn)率邊界收緊，真正的創(chuàng)新是一個財富創(chuàng)造的過程，必須是內(nèi)生的、本土的創(chuàng)新，它的基本內(nèi)涵包括新的創(chuàng)意，對資本與勞動要素進(jìn)行新的組合，形成構(gòu)思和生產(chǎn)新的產(chǎn)品，最終完成生產(chǎn)和銷售的過程?！?/p>

　　同時，華老師也提出了中國創(chuàng)新需要注意的問題，中國今天大量的創(chuàng)新是消費(fèi)技術(shù)創(chuàng)新，相對生產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新比較匱乏。消費(fèi)技術(shù)創(chuàng)新會帶來非理性消費(fèi)，對經(jīng)濟(jì)增長沒有太大意義，反而會產(chǎn)生巨大的社會成本。大數(shù)據(jù)時代的到來，并不表示算法可以解決所有問題，配置資源最好的工具仍然是價格。

　　華民 復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所教授

　　最后華老師建議通過大力發(fā)展工業(yè)，發(fā)揮其穩(wěn)定器效應(yīng)，這不僅可以防止金融危機(jī)的發(fā)生，即使因?yàn)槟承┎豢煽匾蛩貙?dǎo)致了金融危機(jī)，只要有強(qiáng)大制造業(yè)存在，危機(jī)并不會導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)體系的崩潰，原因在于，當(dāng)金融危機(jī)導(dǎo)致本幣貶值的時候，這對促進(jìn)制造業(yè)出口反而是有利的，這就是工業(yè)制造在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的穩(wěn)定器作用。此外，通過分析1997年金融危機(jī)后的泰國、韓國以及日本的經(jīng)驗(yàn)，我們可以得出：實(shí)業(yè)才能帶來穩(wěn)定的金融，實(shí)業(yè)才能帶來穩(wěn)定的社會。

　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授錢世政老師通過領(lǐng)展房產(chǎn)基金案例深入淺出、抽絲剝繭引發(fā)大家對全球REITs市場發(fā)展進(jìn)行了思考。錢老師總結(jié)，香港經(jīng)驗(yàn)為國內(nèi)發(fā)展帶來的四個啟示：第一，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求，一般中小投資者沒有大量資本也可以有很少的資本參與房地產(chǎn)投資；第二，REITs按規(guī)定將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；第三，REITs的收益一是租金，二是物業(yè)重組，三是重估增值；第四，由于公募REITs都在各大證券交易所上市，這與最傳統(tǒng)的以產(chǎn)權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比，具有較高的流動性。

　　錢世政 復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授

　　另外，錢老師也提到了REITs的作用。首先，REITs有利于完善房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REITs是通過資產(chǎn)證券化，直接融資把市場融通到房地產(chǎn)企業(yè)，是對以銀行為主的間接融資的重要補(bǔ)充，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走向成熟的必然選擇。其次，引入REITs有助于分散和降低系統(tǒng)性風(fēng)險，可以避免單一融通體系下相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場硬沖擊，提高房地產(chǎn)業(yè)化解當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險能力，提高金融體系的安全性。而從不動產(chǎn)企業(yè)的角度來看，REITs是實(shí)體資產(chǎn)證券化的手段，有助于加快重資產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)。

　　最后，與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的REITs相比，中國公募的REITs制度還有改良的空間。吸引投資者投資，才是金融產(chǎn)品真正的魅力所在。

　　華泰證券(601688,股吧)（上海）資產(chǎn)管理有限公司董事長崔春在論壇上表示，當(dāng)前我國的不動產(chǎn)行業(yè)隨著規(guī)模不斷提升，已經(jīng)從“增量時代”正式步入“存量時代”。做到提升不動產(chǎn)的“質(zhì)量”的突破點(diǎn)在于資產(chǎn)管理，權(quán)益屬性的公募REITs將會成為未來主流的發(fā)展方向之一。我國公募REITs試點(diǎn)高度關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量，在監(jiān)管部門“優(yōu)中選優(yōu)”的篩選標(biāo)準(zhǔn)下，試點(diǎn)項(xiàng)目的落地可以形成良好的示范效應(yīng)。后續(xù)在順利推進(jìn)的前提下，公募REITs的市場規(guī)模會不斷擴(kuò)大。

　　崔春 華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司董事長

　　公募REITs的推出，在傳統(tǒng)的不動產(chǎn)運(yùn)營模式中，引入了資產(chǎn)管理人以及會計師、律師、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。一方面，依托于資產(chǎn)管理人的主動管理能力，公募REITs的發(fā)行可以提升不動產(chǎn)的運(yùn)營表現(xiàn)，提高不動產(chǎn)的價值，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定回報。另一方面，通過各專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與和市場化的監(jiān)督，公募REITs的發(fā)行可以完善不動產(chǎn)運(yùn)營的信息披露機(jī)制，改善運(yùn)營管理制度和治理結(jié)構(gòu)，提升不動產(chǎn)的運(yùn)營效率。

　　最后崔春也指出我國不動產(chǎn)資管創(chuàng)新格局的建立剛剛起步，在完善市場建設(shè)方面，建議“融資通暢，退出可行”。首先是融資方能夠通過REITs發(fā)行順利獲得融資。這要求我國加快金融行業(yè)的市場化進(jìn)程，在不動產(chǎn)行業(yè)建立起資產(chǎn)導(dǎo)向的融資方式。其次是提升REITs市場的流動性，給投資人通暢的退出渠道。公募REITs投資中，投資人最關(guān)心的問題除了收益率外，就是退出的可行性。

　　在論壇的后半部分，進(jìn)入到了圓桌討論環(huán)節(jié)。首先由第一財經(jīng)尹凡作為主持人，包括國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛、上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力、上海市發(fā)展和改革委員會財政金融綜合協(xié)調(diào)處副處長張岑、上海城創(chuàng)投資管理股份有限公司董事兼總經(jīng)理滕國緯、市北高新(600604,股吧)（集團(tuán)）有限公司黨組書記兼董事長、上海市北高新股份有限公司董事長羅嵐在內(nèi)的六位嘉賓，圍繞“城市更新下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與REITs探索實(shí)踐”議題，展開了熱烈的討論。

　　論壇最后，由喆安（上海）投資管理有限公司總經(jīng)理作為主持人，上海九百(600838,股吧)（集團(tuán)）有限公司黨委書記兼董事長、上海九百股份有限公司黨委書記兼董事長許骍、上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司董事長郁敏珺、羅森（中國）投資有限公司董事兼副總裁張晟、中海發(fā)展集團(tuán)商業(yè)商業(yè)公司華東區(qū)域總經(jīng)理陸鳳存共同就“國內(nèi)大循環(huán)之下不動產(chǎn)的價值管理與商業(yè)模式創(chuàng)新”進(jìn)行了互動交流。

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