近日，多家房企的康養(yǎng)業(yè)務有所進展。

融創(chuàng)美邸國際康養(yǎng)中心正式開業(yè)，旭輝首個康養(yǎng)社區(qū)落戶蘇州，越秀地產(chǎn)成立養(yǎng)老領域的合伙基金，遠洋集團與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手打造的北京首家“長者社區(qū)”即將開業(yè)。

隨著國內本就龐大的老齡化人口的迅速增長，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著可觀的發(fā)展空間，市面上則涌現(xiàn)出一些具有不同功能與服務的康養(yǎng)項目。不過，這類項目的投資回報周期較長仍是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的痛點。

CCRC成房企首選

中國的社會化養(yǎng)老起步較晚，作為產(chǎn)業(yè)鏈中游的康養(yǎng)項目，早年大多是以養(yǎng)老作為拿地噱頭。經(jīng)過幾年的沉淀，康養(yǎng)項目的開發(fā)模式日趨成熟，產(chǎn)品形態(tài)也呈現(xiàn)多元化。如果沒有清晰的發(fā)展路線與獨特的產(chǎn)品，很難在康養(yǎng)領域分得一杯羹。

通過學習先進經(jīng)驗，目前市場上的分支產(chǎn)品以護理型養(yǎng)老項目與CCRC項目（Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)）為主，同時也有老年公寓、社區(qū)嵌入中心等產(chǎn)品，將老年群體細分，滿足不同的市場需求。

護理型養(yǎng)老項目類似福利院、敬老院的升級版本，通過更好的硬件設施、更高的軟性服務，為老人們提供更完善的醫(yī)療保障；CCRC項目依靠社區(qū)內的功能配套與服務保障，實現(xiàn)一站式養(yǎng)老生活；社區(qū)嵌入中心則屬于居家養(yǎng)老分支，即通過社區(qū)服務中心為居住在社區(qū)內的老人提供上門服務。

其中，定位較高的CCRC項目成為不少規(guī)模型房企的選擇。

近日，旭輝在蘇州揭幕的康養(yǎng)社區(qū)“旭輝·太湖彩園”，即是旭輝集團旗下旭輝健康打造的CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）康養(yǎng)社區(qū)系列產(chǎn)品——“旭輝·彩園”在全國的首個項目。

起步比旭輝更早的華潤置地、萬科等房企也有自己的CCRC項目。比如華潤置地在北京布局的高端CCRC項目華潤·理想國，而萬科有隨園系列中的嘉樹分支作為養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。

同樣在養(yǎng)老業(yè)務布局多年的遠洋集團，其社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品為長者社區(qū)CLRC，意為“持續(xù)生活退休社區(qū)”。在CCRC的基礎上，遠洋將Care替換為Life，從關注照護的領域轉向更加關注老人的生活。近期亮相的椿萱茂·和園，即是遠洋集團與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手打造的長者社區(qū)產(chǎn)品，該地塊也是北京市首塊機構養(yǎng)老設施用地（A61）。

作為融創(chuàng)高端康養(yǎng)服務品牌“融愛家”旗下首個頤養(yǎng)社區(qū)，融愛家藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)由融創(chuàng)與日本第一失能失智品牌美邸集團（簡稱MCS）聯(lián)手打造。據(jù)悉，藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)為專業(yè)失能失智照護機構與CCRC養(yǎng)老社區(qū)提供了全新的思路和解決方案。

由于是社區(qū)類產(chǎn)品，所以CCRC項目的建筑規(guī)模比其他類型產(chǎn)品更加龐大，擁有小到幾萬方，大到幾十萬方的建筑面積，可容納更多的床位。以遠洋集團為例，其首家老年公寓椿萱茂（北京亦莊）的建筑面積約6403平方米，椿萱茂·和園的建筑面積則為4.88萬平方米。

同時，CCRC項目內還會依據(jù)老年人自理及需照顧程度，將居住區(qū)域進行劃分，當老年人的照顧需求發(fā)生變化時，可移至相應居住區(qū)，繼續(xù)在熟悉的環(huán)境中生活。這是CCRC項目最大的特點與優(yōu)勢。例如，華潤置地位于南寧五象的悅年華·頤養(yǎng)社區(qū)內就包含5座健康長者公寓、1座高齡養(yǎng)護公寓、1座健康生活館，功能和服務相對更為豐富。

回報周期長 大額付費來填補

相較于普通住宅，這類康養(yǎng)項目投資回報周期普遍偏長。從拓客階段到成熟運營，從收支平衡到實現(xiàn)盈利，一個項目需要花費的時間遠超交付即結算的普通住宅。這對開發(fā)商的資金實力也提出了較高要求。

華潤置地華北大區(qū)康養(yǎng)業(yè)務負責人沈毅認為，養(yǎng)老行業(yè)具有長周期的特性，不能簡單套用住宅開發(fā)的生意邏輯，應有自己的核算邏輯。與投入高、回款周期長相對的，是其能夠提供長久穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

據(jù)機構統(tǒng)計，當前康養(yǎng)地產(chǎn)項目的主流盈利模式有5種：住宅銷售、會員制、逆抵押貸款、使用權轉讓以及長短租。其中，會員制、使用權轉讓、長短租模式較為普遍。

會員制以出租為主要經(jīng)營方式，一般采用記名會員制形式，通過交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費即可獲得居住權利，特點是記名會員卡可以繼承和轉讓；使用權轉讓是在項目存在不能進行產(chǎn)權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式；長短租顧名思義即分為長租與短租兩種，針對不同年齡段的老年人。

實際上，三者都是房養(yǎng)結合下的集中大額付費模式，首先通過一次性收取大量費用回籠資金，后續(xù)再配以每月收取服務費補充現(xiàn)金流。

比如，定位較為高端的CCRC項目以及老年公寓等護理型項目，會員制、押金模式較為普遍，也有如萬科的某些社區(qū)類養(yǎng)老項目，使用住宅銷售、使用權轉讓、租賃等模式。值得一提的是，其長短租費用均需要躉交，短租期限在5年，長租則按項目不同分為15年、20年兩種期限，費用在幾十萬元到上百萬元不等。

較高的費用門檻，對標的是有消費能力，也愿意消費的老年人群體。對標高消費能力的老年群體，再結合對醫(yī)療資源的需求，令大部分康養(yǎng)項目集中布局在一線城市或強二線城市。同時，這也有利于養(yǎng)老貸等金融養(yǎng)老服務的推行，以及可以招攬一部分潛在的愿意將住宅售賣后入住養(yǎng)老物業(yè)的老年群體。

不過，對于國內而言，人們往往在孩子教育中支出的費用高，但在衰老以后消費嚴重降低，并擁有較高的儲蓄意愿。有研究認為，老年人自己不舍得花錢、卻愿意在孩子身上花錢這種狀況可能很快就會改變，因為老年人群體間有很大的異質性，他們的消費模式、社會參與行為都有所不同。

比如，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上游中的金融保險，以及下游的旅游、老年用品等方面，就不乏具有一定消費能力的老年人青睞，如何引導他們愿意在老年服務產(chǎn)業(yè)消費，推動養(yǎng)老地產(chǎn)項目入住率提升，是其中的關鍵。到了項目層面，則離不開設計定位、運營模式、硬件設施、服務品質等方面，在專業(yè)服務、適老設計、人才引進、醫(yī)養(yǎng)結合等難點上，也考驗著房企的財力與能力。

可以預見，伴隨銀發(fā)經(jīng)濟的發(fā)展，CCRC項目也將不斷涌現(xiàn)，并為我國未來多層次的康養(yǎng)產(chǎn)品體系奠定基礎。

相關知識

透市|房企聚焦CCRC 康養(yǎng)賽道再成掘金之路
瞄準萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)風口 旭輝康養(yǎng)聯(lián)合物業(yè)服務開啟掘金之旅
大灣區(qū)舊改賽道火熱,房企“掘金”之路將遇哪些坎?
透市|“2000億+”軍團增至19家 頭部房企開啟“未來之戰(zhàn)”
【康養(yǎng)e言堂 | 第四期】十四五風口下 文旅+康養(yǎng)的創(chuàng)新發(fā)展
10強房企加速進軍康養(yǎng),總規(guī)模將達到16萬億!
跨越2022丨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策加速落地，“未富先老”成突出問題
聚焦大健康“康養(yǎng)生態(tài)” 海爾衛(wèi)璽與中頤集團達成戰(zhàn)略合作
【康養(yǎng)e言堂 | 第五期】 十四五規(guī)劃下 康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新趨勢
城市更新市場規(guī)模步入10萬億級，房企如何掘金“新賽道”？