年末，房地產(chǎn)行業(yè)悄悄變天了。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，除了此起彼伏的調(diào)控，還有房企動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。房企中，要數(shù)央企的嗅覺(jué)最為靈敏，常常起著政策風(fēng)向標(biāo)的作用。據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道 ，11月房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共24個(gè)，其中19為央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，超越前10月之和。2020年前10個(gè)央企轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)才15個(gè)。

圖源：中新經(jīng)緯轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的出資或主管部門(mén)都是央企，包括華僑城、招商局、中化集團(tuán)、電力建設(shè)集團(tuán)等，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目大多處于虧損狀態(tài)，多數(shù)資不抵債。其中，招商局、華僑城和中化集團(tuán)三家，在國(guó)資委批準(zhǔn)以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企名單中。如此密集地轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目，央企降杠桿，逃離房地產(chǎn)意圖十分明顯。

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走了，房地產(chǎn)沒(méi)大錢(qián)賺了。過(guò)去，由于房地房實(shí)在太過(guò)賺錢(qián)，央企、國(guó)企紛紛涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從中牟利。憑借著得天獨(dú)厚的資金優(yōu)勢(shì)，對(duì)民營(yíng)房企形成碾壓之勢(shì)。2010年，國(guó)家發(fā)布退房令，要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，僅留下16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，堅(jiān)決禁止中央企業(yè)違規(guī)開(kāi)展違規(guī)房地產(chǎn)投資?？上?，多數(shù)央企放不下繁榮、暴利的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“退房令”遲遲無(wú)法落實(shí)?！巴朔苛睢毕掳l(fā)當(dāng)年，只有14家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出。此后，再無(wú)大波瀾。今年為“退房令”10周年，1月20日國(guó)資委再次重申“退房令”要求央企把握主業(yè)投資方向，“不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過(guò)參股等方式開(kāi)展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類(lèi)業(yè)務(wù)?！比钗迳甑摹巴朔苛睢?，過(guò)去一直收效甚微。為何在11月，央企紛紛轉(zhuǎn)讓手中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)起了令行禁止的乖孩子？“玩的轉(zhuǎn)就留著，玩不轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)”，一位曾經(jīng)任職央企的網(wǎng)友評(píng)價(jià)道。對(duì)于央企來(lái)說(shuō)，拋掉虧損或資不抵債的房地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠更好的回收資本，回歸經(jīng)營(yíng)主業(yè)跑道，彌補(bǔ)業(yè)績(jī)虧損或降低負(fù)債杠桿。當(dāng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)不如經(jīng)營(yíng)主業(yè)時(shí)，央企也就在“退房令”下，順?biāo)浦凵釛壐吒軛U房地產(chǎn)項(xiàng)目了。

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離2021年全面實(shí)行“三道紅線(xiàn)”政策不到一個(gè)月了。房企融資不易，若踩中紅線(xiàn)，融資將難上加難?！叭兰t線(xiàn)，四檔管理”政策主要內(nèi)容為：

紅線(xiàn)1：凈負(fù)債率大于100%

紅線(xiàn)2：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%

紅線(xiàn)3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍

三線(xiàn)全踩進(jìn)紅檔、不能增加有息負(fù)債

踩中兩條進(jìn)橙檔，有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%

踩中一條進(jìn)黃檔，有息負(fù)債年增速不得超過(guò)10%

未踩線(xiàn)為綠檔，有息負(fù)債年增速不得超過(guò)15%

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，資金就是規(guī)模擴(kuò)張的生命之源。作為勞動(dòng)力和資金密集的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有足夠的資本，高周轉(zhuǎn)那一套就再也玩不通了。房地產(chǎn)央企一般杠桿率和負(fù)債率不高。對(duì)于華僑城、招商局和中化集團(tuán)央企開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，更多是一種積極的表態(tài)，在帶頭降杠桿、降負(fù)債方面，起到表率作用。

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央企拋售地產(chǎn)項(xiàng)目背后，還有兩個(gè)無(wú)法忽視的重要市場(chǎng)信息。

一是深圳“打新熱”中，新華社批評(píng)文章中，提及的房地產(chǎn)稅。深圳住宅新舊房?jī)r(jià)倒掛，引發(fā)打新?lián)尫刻桌麩岢?，甚至出現(xiàn)多人代持現(xiàn)象。新華社指出在“增加供給、新房限價(jià)之外” ，“加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過(guò)市場(chǎng)化手段抑制投資投機(jī)行為?！?1月初，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》中闡述，“十四五”房地產(chǎn)稅立法繼續(xù)推進(jìn)。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。雖說(shuō)從立法到落實(shí)還有漫長(zhǎng)的時(shí)間，但是越來(lái)越強(qiáng)的風(fēng)聲，也足以令非房地產(chǎn)央企，識(shí)相地退場(chǎng)。

二是，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防錢(qián)流入房地產(chǎn)。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清近日在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中指出：房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄?/p>

這意味著，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房企降杠桿勢(shì)在必行，嚴(yán)防嚴(yán)控炒房增加居民杠桿的行為。央企離開(kāi)房地產(chǎn)，時(shí)也，勢(shì)也！可以預(yù)見(jiàn)，這輪拋售資產(chǎn)，降杠桿潮還是序章。在融資趨緊的環(huán)境中，一些開(kāi)發(fā)商將降杠桿降負(fù)債，促回款擺在頭號(hào)位置。為達(dá)到“三道紅線(xiàn)”要求，還會(huì)有更多企業(yè)轉(zhuǎn)讓或售賣(mài)資產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)水大魚(yú)大時(shí)代一去不返，依然在戰(zhàn)斗的房企提質(zhì)增效，精耕細(xì)作才能活下去，活得好。

來(lái)源：樓市相對(duì)論

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