北京這一千萬級豪宅爛尾！開發(fā)商涉“無證”銷售，3家信托被套超40億

來源：智能家居時間：2020-12-11 18:30

　　導(dǎo)讀：“山水文園五期二段”爛尾項目圍欄外面的施工牌上寫著，開工時間為2007年3月1日，竣工時間為2019年12月30日，這段時間，見證了凱亞背后的山水文園集團(tuán)在北京豪宅市場的快速崛起與向文旅產(chǎn)業(yè)大肆進(jìn)軍的主要?dú)v程。

　　僅2016年，凱亞通過信托通道獲得的融資總額便達(dá)50.9億元，一朝爛尾，信托及幕后的委托方被套資金超40億元。

　　來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道（ID：jjbd21）

　　記者丨朱英子

　　編輯丨曾芳

　　有時候，房企一轉(zhuǎn)型就是一輩子過去了，高樓賓客如前世幻影。

　　北京東三環(huán)十里河弘燕路，山水文園中園北門旁，立著一塊約三米高的指路石碑，石碑中間刻著介紹語：山水藝術(shù)大道地處國家級文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)輻射范圍內(nèi)，以“山水美術(shù)館”為核心，同時攜手保利拍賣、李可染藝術(shù)基金會、張藝謀、王剛、吳寶慶、馬未都等文化大家，以全球視野，欲將其打造成為國際高水準(zhǔn)的當(dāng)代藝術(shù)街區(qū)。

　　介紹語下面刻著大字號“山水美術(shù)館”，沿著箭頭所指方向，過兩個紅綠燈路口便是山水美術(shù)館，美術(shù)館嵌入山水文園東園的西北角融而為墻，爛尾項目“山水文園五期二段”則位于東園內(nèi)部的西南角，被圍欄圈著，寂靜無聲，而圈外花園社區(qū)里車來人往。

　　如今，爛尾項目里的毛坯房還被施工單位貼上了封條以示拖欠工程款的不滿，山水美術(shù)館和李可染藝術(shù)基金會美術(shù)館等底商門口亦于2020年11月4日被貼上了法院的強(qiáng)制執(zhí)行告示，申請執(zhí)行人赫然寫著長城新盛信托，被執(zhí)行人便是山水文園項目的開發(fā)商山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱凱亞）。

　　長城新盛信托這個規(guī)模38億還未完全到期的單一類信托計劃，因開發(fā)商資金鏈斷裂而提前進(jìn)入資產(chǎn)處置階段。同樣因?yàn)楸惶自V諸法律的，還有國民信托和五礦信托。

　　憑借這個處于黃金地段的豪宅項目，實(shí)控人李轍融得大筆資金，在文旅行業(yè)一番猛如虎的操作后，走上了賣資產(chǎn)引戰(zhàn)投自救的道路。

　　一位深度參與上述融資項目的知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，造成如今的局面，除了李轍向文旅行業(yè)進(jìn)軍失敗的原因外，主要就是2018年其捂盤惜售，不甘愿以9萬每平米的備案價拿預(yù)售證，“要是當(dāng)時拿了預(yù)售證，銷售回款就沒半點(diǎn)問題”。

　　三家信托公司被套超40億

　　山水文園項目總建筑面積超百萬平方，沿著弘燕路向東依次有西園、中園、東園三個獨(dú)立、并列而排的花園社區(qū)，分成五期建設(shè)。

　　其中，山水文園東園也稱弘燕山水文園，由山水文園三期和五期組成，五期被細(xì)化為三段3個樓盤，山水文園五期二段項目又被稱為“山水文園·九御”項目，為整個山水文園項目的收官之作，也就是如今的爛尾項目。

　　由公開的裁判文書可知，如今與五期二段一同被套住的，有三家信托公司，均已對凱亞進(jìn)行了起訴，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方核實(shí)到，這三家信托均是作為通道的角色參與進(jìn)來，只負(fù)責(zé)按委托人的指令行事，不承擔(dān)主動管理職能。這一點(diǎn)也能從裁判文書中覺察一二。

　　最早起訴凱亞的是恒豐銀行，法院于2020年1月21日立案，國民信托作為第三人參與，期間因各種原因撤訴起訴再上訴，而11月10日公布的管轄民事裁定書有提及，國民信托與凱亞簽訂了《嘉泰4期單一資金信托抵押合同》，恒豐銀行受讓了該筆債權(quán)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從業(yè)內(nèi)一位人士處得知，恒豐銀行于2016年3月通過國民信托成立了“嘉泰4期單一資金信托”，規(guī)模2.5億元，期限2年，到期后，恒豐銀行從國民信托處原狀受讓了該筆債權(quán)。

　　恒豐銀行立案后，五礦信托于2020年4月29日向法院申請了訴前財產(chǎn)保全，要求凍結(jié)凱亞及相關(guān)公司的銀行賬戶存款，如存款不足，則查封、扣押其持有的相應(yīng)價值的其他財產(chǎn)。

　　同時提到，浦發(fā)銀行(600000,股吧)北京分行出具保函，擔(dān)保金額為7.6億元，為五礦信托的訴前財產(chǎn)保全提供全額擔(dān)保。由此可得知目前該筆貸款余額為7.6億元。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者查詢五礦信托官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“五礦信托·山水凱亞信托貸款單一資金信托計劃”成立于2016年1月27日，成立規(guī)模10.4億元，期限3年。

　　行至年底，長城新盛信托也開始對凱亞進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，由此有了開頭出現(xiàn)的法院告示。

　　告示中提到，北京市第三中級人民法院已查封凱亞名下位于山水文園東園1號樓、2號樓、3號樓總計34處不動產(chǎn)，現(xiàn)即將對上述財產(chǎn)進(jìn)行處分。記者通過和山水文園附近的經(jīng)紀(jì)公司員工聊天得知，此次被查封的34處不動產(chǎn)均為凱亞自持的底商不動產(chǎn)，并不會涉及到1、2、3號樓的住宅。

　　目前的東園里，五期二段已因資金鏈斷裂停止銷售，五期三段雖然于2016年已售完，很多業(yè)主也都已入住，但據(jù)多位中介透露，三段的土地早先被凱亞整體抵押出去了，目前房產(chǎn)證還未落地。除此之外，東園其余樓盤都是產(chǎn)權(quán)清晰的。

　　通過告示中載明的案號，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)上查到，該案件立案時間為2020年7月8日，執(zhí)行標(biāo)的為33.07億元。

　　2016年11月22日，長城新城信托作為受托人于2016年設(shè)立“長城新盛?北京山水文園特定資產(chǎn)收益權(quán)單一資金信托項目”，規(guī)模為信托規(guī)模38億，項目期限5年，交易對手為凱亞及共同債務(wù)人山水文園凱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　其中，抵押物包含三塊，一是，凱亞自持的山水文園東園五期一段現(xiàn)房商業(yè)項目及相應(yīng)分?jǐn)偟纳谭猛緡型恋厥褂脵?quán)，也就是包含上述被查封的1-3樓底鋪；二是，東園五期二段86229.69平方米的在建工程及相應(yīng)的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(quán)(其中17、18、19、20、31號樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計46699.69平方米)；三是，凱亞擁有的“金海湖碧波花園”項目整體在建工程及土地。

　　僅2016年，凱亞通過信托通道獲得的融資總額便達(dá)50.9億元，一朝爛尾，信托及幕后的委托方被套資金超40億元。有業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者推測，上述這些信托資金用途有的應(yīng)屬于流動資金貸款而不只是單一項目貸款。

　　對于套在里面的金融機(jī)構(gòu)來說，由于該項目抵押物價值較高，后續(xù)的處置較為樂觀，且是單一機(jī)構(gòu)投資者投資，不會出現(xiàn)溝通問題。一位牽涉進(jìn)此的信托高管認(rèn)為，目前最應(yīng)該擔(dān)憂的是那些被欺騙的業(yè)主怎么辦?！案读朔靠顓s簽的是借款合同而不是購房合同，直接把錢打給了凱亞，沒進(jìn)監(jiān)管賬戶，這個我們也控制不了?！?

　　轉(zhuǎn)型下的“無證”銷售

　　“山水文園五期二段”爛尾項目圍欄外面的施工牌上寫著，開工時間為2007年3月1日，竣工時間為2019年12月30日，這段時間，見證了凱亞背后的山水文園集團(tuán)在北京豪宅市場的快速崛起與向文旅產(chǎn)業(yè)大肆進(jìn)軍的主要?dú)v程。

　　凱亞的控股股東為李轍和其女兒共同持股的山水文園投資集團(tuán)有限責(zé)任公司。山水文園集團(tuán)自2001年起，憑借山水文園住宅項目一戰(zhàn)成名，定位高端住宅，此后還在北京開發(fā)了金海湖碧波別墅項目、山水廣場（山水鉑宮）公寓項目、山水雅詩閣服務(wù)公寓項目等。

　　2014年，山水文園集團(tuán)與美國六旗集團(tuán)簽約，開啟進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)之門，拿下浙江海鹽文旅小鎮(zhèn)項目、重慶市璧山區(qū)文旅小鎮(zhèn)項目等。李轍在2016年的博鰲亞洲論壇參會期間接受騰訊網(wǎng)采訪時表示，山水文園從一家高品質(zhì)住宅開發(fā)商，正逐步轉(zhuǎn)型為一家覆蓋健康、文旅、金融、傳媒等產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)。

　　其背后，是越來越緊繃的資金鏈。

　　一位山水文園集團(tuán)財務(wù)部前員工曾爆料，山水文園擁有的公寓項目資產(chǎn)本身極好，但因各種操作經(jīng)營問題，都未對公司產(chǎn)生正現(xiàn)金流。

　　而文旅產(chǎn)業(yè)更是投資周期長、回報收益慢的項目，各地簽約的小鎮(zhèn)動工以來也曾多次傳出拖欠工程款問題。

　　上述前員工稱，“山水文園五期二段”的建筑面積約10萬平米，從2014年就開始建設(shè)，2016年主體樓就已經(jīng)基本建成，但是山水文園集團(tuán)捂盤停止建設(shè)，主要原因有兩個，一是，因?yàn)闁|園的土地當(dāng)時是整體拿的，在其他樓盤都已經(jīng)銷售完畢的背景下，“山水文園五期二段”項目的樓盤只要賣一半就會觸發(fā)土地增值稅清算條件；二是李轍希望捂盤幾年房價翻倍。2019年被推出來也是因?yàn)橘Y金緊張。

　　一位深度參與上述融資項目的知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，造成如今的局面，除了李轍向文旅行業(yè)轉(zhuǎn)型失敗的原因外，主要就是2018年其捂盤惜售，不甘愿以9萬每平米的備案價拿預(yù)售證，“要是當(dāng)時拿了預(yù)售證，銷售回款就沒半點(diǎn)問題”。

　　記者梳理北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)上的備案信息得知，從2007年開始，截至2020年12月10日，山水文園整個東園的樓盤，房屋所有權(quán)登記在冊的總計有22棟，除了“山水文園五期二段”外，其余樓盤均已備案，而“山水文園五期二段”項目，僅19樓進(jìn)行了備案。

　　整個山水文園東園樓盤的房屋所有權(quán)備案時間橫跨12年，備案擬售價格也從2007年的一萬每平出頭漲至2019年底的10萬元每平米。

　　2019年3月，山水文園集團(tuán)開發(fā)布會給“山水文園五期二段”項目造勢，取名為山水文園?九御，與麗茲行、鏈家、我愛我家(000560,股吧)等九家地產(chǎn)渠道商簽署合作協(xié)議，并定了單盤、單年、60億的銷售目標(biāo)。

　　如今，大量起訴凱亞的裁判文書里，也包括多家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在追討其拖欠的銷售傭金。

　　上述知情人士表示，目前“山水文園五期二段”項目大部分樓盤還未銷售出去，銷售出去的回流資金一部分進(jìn)了信托監(jiān)管賬戶。并承認(rèn)，凱亞在銷售過程中存在違規(guī)行為，有部分銷售款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

　　此前，曾有多家媒體報道稱，2019年7月，在有現(xiàn)房展示和開發(fā)商承諾補(bǔ)簽購房合同的情況下，有多位業(yè)主與凱亞簽訂了不同版本的《借款合同》和《購房意向協(xié)議書》，付款金額百萬至千萬不等。

　　這些借貸資金均未進(jìn)入信托監(jiān)管賬戶。上述高管透露，目前李轍正在尋求引入合作方盤活爛尾項目，同時加速處置存量資產(chǎn)。比如今年年中，浙江海鹽的項目已經(jīng)賣給了融創(chuàng)，還有正在出讓北京的山水雅詩閣服務(wù)公寓全部股權(quán)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在實(shí)地走訪時獲悉，凱亞已將北京山水文園物業(yè)管理服務(wù)有限公司賣給了合信智慧（北京）物業(yè)服務(wù)有限公司。啟信寶顯示，該筆工商變更信息發(fā)生在2020年7月28日。

　　中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，截至2020年12月11日，李轍總計因未履行給付義務(wù)而被執(zhí)行的債務(wù)標(biāo)的已超36億元，債權(quán)人包括廈門銀行北京分行（7607萬元）、長城新盛信托（33億元）、浙商銀行（2097萬元）等；凱亞的執(zhí)行案件則有78條，除了(2020)京03執(zhí)1676號的執(zhí)行標(biāo)的達(dá)2億元，其余標(biāo)的主要在千萬和百萬區(qū)間。